Testo dell'articoloVigente
Art. 32 L. 392/1978 – Aggiornamento canone uso non abitativo
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale ed a quelli in corso al momento dell’entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo comma del presente articolo.
In sintesi
L'articolo 32 della L. 392/1978 regola l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali: le parti possono concordare che il canone venga aggiornato annualmente su richiesta del locatore, nella misura massima del 75% della variazione ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Il tetto del 75% si applica ai contratti di durata non superiore a quella di legge (sei o nove anni); per i rinnovi, le parti tornano a essere libere nel concordare il canone di rinnovo. La norma vale anche per i contratti stagionali e per quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento. Diversamente dalle locazioni abitative (art. 24, abrogato), questa disciplina è tuttora vigente per le locazioni commerciali.Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'art. 32 risolve il problema dell'erosione inflazionistica del canone nelle locazioni commerciali a lunga durata. A differenza delle locazioni abitative (dove la L. 392/1978 fissava il canone per legge tramite l'equo canone), nelle locazioni commerciali il canone è libero. Tuttavia, il legislatore ha ritenuto opportuno porre un tetto all'aggiornamento annuale per evitare che il locatore, nel corso del contratto, potesse scaricare integralmente l'inflazione sul conduttore, rendendo di fatto il canone variabile senza limite. Il tetto del 75% dell'ISTAT è una soluzione di compromesso: protegge parzialmente il conduttore dall'inflazione mantenendo la prevedibilità economica del rapporto.
Analisi e struttura
La norma è dispositiva, non imperativa: le parti devono espressamente prevedere nel contratto la clausola di aggiornamento. In assenza di clausola, il canone è fisso per tutta la durata contrattuale. Se la clausola è inserita, l'aggiornamento è su richiesta del locatore (non automatico) e nel limite del 75% della variazione ISTAT. La variazione di riferimento è quella annuale dell'indice FOI (famiglie di operai e impiegati). Il tetto del 75% vale solo per i contratti di durata pari a quella minima di legge (sei o nove anni): per contratti di durata superiore concordata dalle parti, vale comunque il tetto. L'aggiornamento si applica anche ai contratti stagionali (richiamati dall'art. 33) e a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite.
Quando si applica
La norma si applica a tutti i contratti di locazione commerciale soggetti alla L. 392/1978 (attività ex art. 27) nei quali sia stata inserita una clausola di aggiornamento del canone. Non si applica ai contratti che non contengano clausola di aggiornamento (canone fisso per tutta la durata). La giurisprudenza ha chiarito che una clausola che preveda l'aggiornamento al 100% dell'ISTAT (o in misura superiore al 75%) è parzialmente nulla: il locatore può aggiornare solo fino al 75%, e la parte eccedente è improduttiva di effetti. Non è nulla l'intera clausola, solo la parte che supera il limite legale.
Confronto e norme correlate
Nelle locazioni abitative post-L. 431/1998, le parti possono prevedere l'aggiornamento fino al 100% dell'ISTAT (nei contratti liberi 4+4), eliminando il tetto del 75% della L. 392/1978. Nelle locazioni commerciali, invece, il tetto del 75% permane anche per i nuovi contratti: è una differenza significativa che riflette la maggiore protezione accordata al conduttore commerciale sulla durata del contratto. Al rinnovo (alla scadenza dei sei o nove anni), le parti sono libere di concordare un nuovo canone senza vincoli di aggiornamento; il tetto del 75% vale solo nel corso del singolo periodo contrattuale.
Problemi applicativi
Il principale problema operativo riguarda la formulazione della clausola: una clausola che preveda «aggiornamento annuale nella misura dell'ISTAT» senza specificare il tetto del 75% è ridotta per legge al 75%. Controversa è anche la richiesta di aggiornamenti per più annualità arretrate: la giurisprudenza è divisa tra chi ammette il recupero delle annualità non richieste e chi lo nega ritenendo il diritto soggetto a decadenza annuale. Sul calcolo dell'ISTAT, la variazione da utilizzare è quella dell'anno solare precedente alla richiesta, non quella dal momento della stipula del contratto.
Casi pratici
Caso 1: Clausola al 100% ISTAT ridotta al 75%
Caso 2: Aggiornamento non richiesto per due anni
Caso 3: Contratto senza clausola di aggiornamento
Domande frequenti
Il canone di locazione commerciale può essere aggiornato ogni anno?
Sì, ma solo se le parti lo hanno espressamente previsto nel contratto. In tal caso, il locatore può richiedere l'aggiornamento annuale nella misura massima del 75% della variazione ISTAT dell'indice FOI. In assenza di clausola contrattuale, il canone rimane fisso per tutta la durata del contratto.
Qual è il limite massimo di aggiornamento ISTAT per le locazioni commerciali?
Il tetto legale ex art. 32 L. 392/1978 è il 75% della variazione annuale dell'ISTAT (indice prezzi famiglie operai e impiegati). Una clausola che preveda l'aggiornamento al 100% dell'ISTAT è parzialmente nulla per la quota eccedente il 75%; la parte valida (fino al 75%) rimane efficace.
L'aggiornamento del canone commerciale è automatico o su richiesta?
È su richiesta del locatore: l'art. 32 prevede che l'aggiornamento avvenga su domanda del locatore, che deve formularla annualmente. Il silenzio del locatore equivale a rinuncia all'aggiornamento per quell'anno; il mancato aggiornamento non è recuperabile retroattivamente secondo l'orientamento prevalente.
Il limite del 75% ISTAT vale anche al rinnovo del contratto commerciale?
No: il tetto del 75% si applica all'aggiornamento annuale nel corso del singolo periodo contrattuale (sei o nove anni). Al rinnovo del contratto, le parti sono libere di concordare un nuovo canone senza alcun vincolo di aggiornamento, determinando liberamente l'importo del canone per il nuovo periodo.