Art. 32 L. 392/1978 — Aggiornamento canone uso non abitativo

Ratio della norma

L'art. 32 risolve il problema dell'erosione inflazionistica del canone nelle locazioni commerciali a lunga durata. A differenza delle locazioni abitative (dove la L. 392/1978 fissava il canone per legge tramite l'equo canone), nelle locazioni commerciali il canone è libero. Tuttavia, il legislatore ha ritenuto opportuno porre un tetto all'aggiornamento annuale per evitare che il locatore, nel corso del contratto, potesse scaricare integralmente l'inflazione sul conduttore, rendendo di fatto il canone variabile senza limite. Il tetto del 75% dell'ISTAT è una soluzione di compromesso: protegge parzialmente il conduttore dall'inflazione mantenendo la prevedibilità economica del rapporto.

Analisi e struttura

La norma è dispositiva, non imperativa: le parti devono espressamente prevedere nel contratto la clausola di aggiornamento. In assenza di clausola, il canone è fisso per tutta la durata contrattuale. Se la clausola è inserita, l'aggiornamento è su richiesta del locatore (non automatico) e nel limite del 75% della variazione ISTAT. La variazione di riferimento è quella annuale dell'indice FOI (famiglie di operai e impiegati). Il tetto del 75% vale solo per i contratti di durata pari a quella minima di legge (sei o nove anni): per contratti di durata superiore concordata dalle parti, vale comunque il tetto. L'aggiornamento si applica anche ai contratti stagionali (richiamati dall'art. 33) e a quelli in corso al momento dell'entrata in vigore del limite.

Quando si applica

La norma si applica a tutti i contratti di locazione commerciale soggetti alla L. 392/1978 (attività ex art. 27) nei quali sia stata inserita una clausola di aggiornamento del canone. Non si applica ai contratti che non contengano clausola di aggiornamento (canone fisso per tutta la durata). La giurisprudenza ha chiarito che una clausola che preveda l'aggiornamento al 100% dell'ISTAT (o in misura superiore al 75%) è parzialmente nulla: il locatore può aggiornare solo fino al 75%, e la parte eccedente è improduttiva di effetti. Non è nulla l'intera clausola, solo la parte che supera il limite legale.

Confronto e norme correlate

Nelle locazioni abitative post-L. 431/1998, le parti possono prevedere l'aggiornamento fino al 100% dell'ISTAT (nei contratti liberi 4+4), eliminando il tetto del 75% della L. 392/1978. Nelle locazioni commerciali, invece, il tetto del 75% permane anche per i nuovi contratti: è una differenza significativa che riflette la maggiore protezione accordata al conduttore commerciale sulla durata del contratto. Al rinnovo (alla scadenza dei sei o nove anni), le parti sono libere di concordare un nuovo canone senza vincoli di aggiornamento; il tetto del 75% vale solo nel corso del singolo periodo contrattuale.

Problemi applicativi

Il principale problema operativo riguarda la formulazione della clausola: una clausola che preveda «aggiornamento annuale nella misura dell'ISTAT» senza specificare il tetto del 75% è ridotta per legge al 75%. Controversa è anche la richiesta di aggiornamenti per più annualità arretrate: la giurisprudenza è divisa tra chi ammette il recupero delle annualità non richieste e chi lo nega ritenendo il diritto soggetto a decadenza annuale. Sul calcolo dell'ISTAT, la variazione da utilizzare è quella dell'anno solare precedente alla richiesta, non quella dal momento della stipula del contratto.