Testo dell'articoloAbrogato
Art. 16 L. 392/1978 — Tipologia catastale
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall’ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unita’ immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe.
A tale fine gli interessati devono presentare all’ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell’immobile con una sommaria descrizione dell’edificio, delle rifiniture dell’unita’ immobiliare locata nonche’ degli impianti in essa installati. L’ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Stesso numero, altri codici
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In sintesi
L'art. 16 della L. 392/1978 stabiliva i coefficienti da applicare al costo base in funzione della categoria catastale dell'immobile. Le otto categorie abitative (da A/1 ville signorili a A/11 alloggi tipici) ricevevano coefficienti che andavano da 0,50 (A/5 ultrapopolare) a 2,00 (A/1 signorile). Gli immobili non ancora censiti al catasto erano provvisoriamente classificati dall'Ufficio Tecnico Erariale su richiesta degli interessati, entro 90 giorni. La norma è stata abrogata insieme all'intero sistema dell'equo canone dalla L. 431/1998. La categoria catastale mantiene oggi rilevanza fiscale (ai fini IMU, cedolare secca, detrazioni IRPEF) ma non determina più il canone di locazione.Ratio della norma
La categoria catastale era il parametro più diretto per riflettere la qualità intrinseca dell'immobile. Un appartamento di tipo signorile (A/1) era ritenuto intrinsecamente più pregiato di uno di tipo economico (A/3) o popolare (A/4), indipendentemente dalla zona geografica. Il coefficiente tipologico si moltiplicava con quelli di ubicazione e demografici per personalizzare il canone. Il sistema riconosceva che la stessa superficie in uno stesso quartiere poteva valere molto diversamente a seconda della qualità costruttiva e dei finiture dell'immobile.
Analisi e struttura
La tabella prevedeva: A/1 signorile (2,00), A/2 civile (1,25), A/3 economico (1,05), A/4 popolare (0,80), A/5 ultrapopolare (0,50), A/6 rurale (0,70), A/7 villini (1,40), A/11 alloggi tipici (0,80). Per gli immobili non ancora censiti, la procedura di accertamento provvisorio richiedeva la presentazione di una domanda all'Ufficio Tecnico Erariale con planimetria e descrizione dell'immobile; l'Ufficio provvedeva entro 90 giorni senza sopralluogo obbligatorio.
Quando si applicava
La norma si applicava a tutti gli immobili soggetti all'equo canone. La categoria catastale utilizzata era quella risultante dagli atti del catasto al momento della stipula del contratto, non quella che avrebbe dovuto risultare da un eventuale classamento corretto. Le variazioni catastali successive all'instaurazione del rapporto locativo rilevavano solo dall'anno successivo all'adeguamento.
Confronto e norme correlate
Con l'abrogazione del 1998, la categoria catastale non incide più sul canone di locazione. Resta fondamentale per: il calcolo dell'IMU (base imponibile su rendita catastale rivalutata); la cedolare secca (esclusi gli immobili con cat. A/1, A/8, A/9 dai regimi agevolati); le detrazioni fiscali per affitto; l'agibilità e l'uso ammesso degli immobili. La L. 431/1998 esclude dal suo ambito applicativo i contratti aventi per oggetto immobili classificati A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio).
Problemi applicativi
Frequenti erano le contestazioni sulla correttezza della categoria catastale dichiarata dal locatore. Un immobile classificato A/2 (coeff. 1,25) invece della corretta A/3 (coeff. 1,05) produceva un canone superiore di circa il 20%. Il conduttore aveva interesse a contestare classificazioni troppo elevate; il locatore aveva interesse a classificare l'immobile nelle categorie superiori. Le perizie catastali erano strumenti processuali ricorrenti.
Casi pratici
Caso 1: Appartamento A/1 e canone equo canone elevato
Caso 2: Immobile non censito e procedura provvisoria
Caso 3: Contestazione della categoria catastale per riduzione del canone
Domande frequenti