Testo dell'articoloVigente
Art. 15 L. 392/1978 – Coefficienti correttivi del costo base
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell’ubicazione, del livello di piano, della vetustà e dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile
Articolo in vigore. Alla verifica sul testo ufficiale questo articolo non risulta abrogato: la scheda lo dava erroneamente per non più vigente ed è stata corretta il 15 settembre 2026.
Contenuto redatto con l’assistenza di strumenti di intelligenza artificiale (L. 132/2025). La selezione delle fonti, la verifica sui testi ufficiali e la revisione finale sono a cura del responsabile editoriale. Metodo editoriale →
Vedi anche
Informazione giuridica di carattere generale. Il testo della norma riproduce la fonte ufficiale vigente; il commento che segue è redazionale e ha finalità divulgativa. Questo contenuto non sostituisce in alcun modo il parere di un professionista abilitato: per la valutazione del caso concreto è necessario rivolgersi a un avvocato o a un consulente iscritto all'albo.
In sintesi
L'art. 15 della L. 392/1978 prevedeva che il costo base dell'art. 14 venisse corretto attraverso una serie di coefficienti moltiplicativi che tenevano conto di sei variabili: tipologia catastale (art. 16), classe demografica del comune (art. 17), ubicazione e zona territoriale (art. 18), livello di piano (art. 19), vetustà dell'immobile (art. 20) e stato di conservazione e manutenzione (art. 21). Il prodotto del costo base per tutti questi coefficienti determinava il costo unitario di produzione, su cui si calcolava il valore locativo e quindi il canone massimo. La norma era il «raccordo» del sistema dell'equo canone: senza i coefficienti, la formula sarebbe stata troppo rigida per tenere conto delle enormi differenze tra un attico in centro a Milano e un appartamento in periferia in piccolo comune. Tutti questi articoli (15-21) sono stati abrogati dalla L. 431/1998.Indice dei contenuti
Ratio della norma
La mera applicazione del costo base per regione avrebbe prodotto distorsioni enormi: un appartamento signorile al piano attico in centro storico di Roma e un alloggio popolare in periferia avrebbero avuto lo stesso costo base. I coefficienti correttivi servivano a modulare il calcolo in funzione delle reali caratteristiche dell'immobile, avvicinando il canone massimo al valore d'uso effettivo. Era un sistema di personalizzazione applicato a una formula fissa, nel tentativo di bilanciare equità formale ed equità sostanziale.
Analisi e struttura
I sei coefficienti si moltiplicavano tra loro (non si sommavano): tipologia catastale (da 0,50 per A/5 ultrapopolare a 2,00 per A/1 signorile), classe demografica del comune (da 0,80 per comuni fino a 10.000 abitanti a 1,20 per metropoli sopra 400.000), ubicazione (da 0,85 per zona agricola a 1,30 per centro storico), livello di piano (da 0,80 per seminterrato a 1,20 per attico), vetustà (coefficiente decrescente con gli anni di vita dell'immobile) e stato di conservazione (1,00 normale, 0,80 mediocre, 0,60 scadente). Il risultato finale poteva variare moltissimo in funzione della combinazione di questi fattori.
Quando si applicava
Il sistema dei coefficienti si applicava a tutti gli immobili abitativi soggetti all'equo canone. Il locatore era tenuto a indicare nel contratto gli elementi su cui si basava il calcolo del canone. La contestazione di uno o più coefficienti era uno dei principali motivi di ricorso giudiziale nel regime dell'equo canone.
Confronto e norme correlate
Con la L. 431/1998, il sistema dei coefficienti è stato abrogato per le locazioni abitative. I canoni concordati 3+2 utilizzano invece tabelle territoriali negoziate tra associazioni di categoria, che tengono conto di variabili simili (zona, caratteristiche dell'immobile) ma con una metodologia completamente diversa, basata sulla negoziazione collettiva piuttosto che sul calcolo matematico individuale.
Problemi applicativi
La complessità del calcolo dei coefficienti era tale che spesso le parti non riuscivano a concordare il valore esatto del canone senza ricorrere a una perizia tecnica. Le controversie più frequenti riguardavano la categoria catastale (errata o non aggiornata), l'ubicazione in zona di confine tra aree diverse e la classificazione dello stato di conservazione. La giurisprudenza ha progressivamente precisato i criteri di valutazione per ciascun coefficiente, producendo una vastissima casistica applicativa ormai in larga parte obsoleta.
Casi pratici
Caso 1: Coefficienti moltiplicativi su un appartamento tipo
Caso 2: Contestazione della categoria catastale
Caso 3: Immobile in stato di conservazione scadente
Domande frequenti
Cosa erano i 'coefficienti correttivi' dell'equo canone?
Erano sei moltiplicatori (tipologia catastale, classe demografica, ubicazione, livello di piano, vetustà, stato di conservazione) che si applicavano al costo base per personalizzare il calcolo del canone massimo in funzione delle caratteristiche specifiche dell'immobile. Il loro prodotto moltiplicato per il costo base dava il costo unitario.
Quante variabili influivano sul calcolo dell'equo canone?
Sei variabili principali, ciascuna con il proprio coefficiente: categoria catastale, dimensione del comune, zona urbana, piano dell'immobile, età del fabbricato e stato di conservazione. Si moltiplicavano tra loro, per cui un singolo coefficiente basso (es. stato scadente 0,60) riduceva sensibilmente il canone massimo ammissibile.
È ancora utile conoscere il sistema dei coefficienti oggi?
Scarsamente, per i contratti correnti. Ha rilevanza solo per controversie residuali su contratti ante 1998 ancora in corso o per calcoli retroattivi in procedimenti giudiziari. Per i contratti attuali (4+4 o 3+2) il canone è libero o fissato da tabelle territoriali, senza ricorso a questa formula.
Come veniva accertato lo stato di conservazione dell'immobile ai fini dell'equo canone?
L'art. 21 prevedeva una valutazione per elementi: pavimenti, pareti, infissi, impianto elettrico, impianto idrico, riscaldamento (elementi propri) più scale, ascensore, facciate (elementi comuni). Tre elementi in cattive condizioni davano stato mediocre (0,80); quattro o più, stato scadente (0,60).