Testo dell'articoloVigente
Art. 14 L. 392/1978 – Costo base
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione è stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, è fissato in: a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle d’Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio; b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.
La data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata
Articolo in vigore. Alla verifica sul testo ufficiale questo articolo non risulta abrogato: la scheda lo dava erroneamente per non più vigente ed è stata corretta il 15 settembre 2026.
In sintesi
L'art. 14 della L. 392/1978 fissava il costo base a metro quadrato per gli immobili ultimati entro il 31 dicembre 1975, differenziato per area geografica: 250.000 lire/mq per le regioni del Centro-Nord e 225.000 lire/mq per quelle del Centro-Sud e le isole. Questo valore, moltiplicato per la superficie convenzionale e per i coefficienti correttivi degli artt. 15-21, determinava il valore locativo su cui calcolare il canone massimo del 3,85%. Per gli immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975 si applicava invece l'art. 22. La norma è stata abrogata con l'intero sistema dell'equo canone dalla L. 431/1998. Il costo base in lire era già ampiamente svalutato rispetto ai valori di mercato al momento dell'abrogazione, rendendo il sistema dell'equo canone una finzione rispetto alla realtà economica.Indice dei contenuti
Ratio della norma
Il costo base era il punto di partenza del calcolo dell'equo canone: ancorandolo al costo di costruzione dell'immobile (piuttosto che al valore di mercato), il legislatore intendeva sganciare il canone dalle dinamiche speculative del mercato immobiliare. La differenziazione Nord-Sud riconosceva i diversi livelli di costo dell'edilizia nelle diverse aree del Paese. La fissazione in termini nominali (lire) senza meccanismi di aggiornamento automatico del costo base (solo i canoni erano aggiornabili con l'art. 24) è stata però la principale causa del progressivo scollamento tra equo canone e mercato reale.
Analisi e struttura
La distinzione geografica si basava sulle regioni amministrative: Piemonte, Valle d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto, Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e Lazio rientravano nella fascia da 250.000 lire/mq. Le regioni meridionali (Campania, Abruzzi, Molise, Puglia, Basilicata, Calabria) e le isole (Sicilia e Sardegna) erano nella fascia da 225.000 lire/mq. La data del 31 dicembre 1975 distingueva i vecchi fabbricati (costo fisso per regione) dai nuovi (costo aggiornabile con decreto annuale, art. 22).
Quando si applicava
Il costo base ex art. 14 si applicava agli immobili ultimati entro il 31 dicembre 1975 nei contratti di locazione abitativa soggetti alla L. 392/1978. Con l'abrogazione del 1998, la norma non ha più applicazione per i nuovi contratti. Potrebbe rilevare solo in controversie residuali relative a contratti ante 1998 ancora in corso o per calcoli retroattivi in pendenza di giudizio.
Confronto e norme correlate
Il costo base si intrecciava con i coefficienti correttivi degli artt. 15-21 (tipologia, classe demografica, ubicazione, livello di piano, vetustà, stato di conservazione). Per gli immobili nuovi si applicava l'art. 22. La L. 431/1998 ha sostituito l'intero meccanismo con la liberalizzazione del canone (contratti 4+4) e i canoni concordati territorialmente (contratti 3+2), eliminando la dipendenza dal costo di costruzione.
Problemi applicativi
La fissazione del costo base in termini nominali senza aggiornamento annuale del valore base (solo il canone era aggiornabile all'art. 24) ha generato un problema strutturale: con l'inflazione degli anni Ottanta e Novanta, il canone dell'equo canone è diventato sempre più lontano dai valori di mercato. Questo ha alimentato il mercato parallelo dei contratti irregolari e la prassi del «doppio binario» (contratto legale a equo canone + integrazione informale).
Casi pratici
Caso 1: Calcolo del costo base per immobile ante 1975 a Milano
Caso 2: Differenza Nord-Sud nel costo base
Caso 3: Scollamento tra equo canone e mercato negli anni '90
Domande frequenti
Cos'era il 'costo base' dell'equo canone previsto dall'art. 14 L. 392/1978?
Era il valore di riferimento (in lire per metro quadrato) per il calcolo del canone massimo degli immobili ante 1975: 250.000 lire/mq al Nord e Centro, 225.000 lire/mq al Sud e nelle isole. Moltiplicato per la superficie convenzionale e i coefficienti correttivi, dava il valore locativo.
Perché il sistema dell'equo canone si è rivelato inefficace nel tempo?
Il costo base era fissato in lire senza aggiornamento automatico. Con l'inflazione degli anni '80 e '90, il canone legale si è progressivamente allontanato dai valori di mercato, generando un mercato parallelo di contratti informali e accordi extracontrattuali per integrare il canone legale.
La norma ha ancora applicazione oggi?
No. L'art. 14 è stato abrogato dalla L. 431/1998 insieme all'intero sistema dell'equo canone. Residua solo rilevanza per controversie relative a contratti ante 1998 ancora pendenti in giudizio o per calcoli retroattivi di somme dovute sotto la vecchia disciplina.
Come veniva aggiornato il costo base degli immobili nuovi rispetto agli immobili ante 1975?
Per gli immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975, l'art. 22 prevedeva un costo base aggiornato annualmente con decreto del Presidente della Repubblica, tenendo conto dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata. Per gli immobili ante 1975, il costo base dell'art. 14 rimaneva fisso.