Testo dell'articoloAbrogato
Art. 16 L. 392/1978 — Tipologia catastale
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente: a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1); b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2); c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3); d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4); e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5); f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6); g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7); h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall’ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unita’ immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe.
A tale fine gli interessati devono presentare all’ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell’immobile con una sommaria descrizione dell’edificio, delle rifiniture dell’unita’ immobiliare locata nonche’ degli impianti in essa installati. L’ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.
Stesso numero, altri codici
- Art. 16 Cod. Amb. — Decisione
- Art. 16 D.Lgs. 159/2011 — Soggetti destinatari
- Art. 16 D.Lgs. 209/2005 — Attività in regime di stabilimento in un altro Stato membro
- Art. 16 D.Lgs. 42/2004 — Ricorso amministrativo avverso la dichiarazione
- Art. 16 CAD — Competenze del Presidente del Consiglio dei Ministri...
- Art. 16 Codice Civile: Atto costitutivo e statuto
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.
Commento
Ratio della norma
La categoria catastale era il parametro più diretto per riflettere la qualità intrinseca dell'immobile. Un appartamento di tipo signorile (A/1) era ritenuto intrinsecamente più pregiato di uno di tipo economico (A/3) o popolare (A/4), indipendentemente dalla zona geografica. Il coefficiente tipologico si moltiplicava con quelli di ubicazione e demografici per personalizzare il canone. Il sistema riconosceva che la stessa superficie in uno stesso quartiere poteva valere molto diversamente a seconda della qualità costruttiva e dei finiture dell'immobile.
Analisi e struttura
La tabella prevedeva: A/1 signorile (2,00), A/2 civile (1,25), A/3 economico (1,05), A/4 popolare (0,80), A/5 ultrapopolare (0,50), A/6 rurale (0,70), A/7 villini (1,40), A/11 alloggi tipici (0,80). Per gli immobili non ancora censiti, la procedura di accertamento provvisorio richiedeva la presentazione di una domanda all'Ufficio Tecnico Erariale con planimetria e descrizione dell'immobile; l'Ufficio provvedeva entro 90 giorni senza sopralluogo obbligatorio.
Quando si applicava
La norma si applicava a tutti gli immobili soggetti all'equo canone. La categoria catastale utilizzata era quella risultante dagli atti del catasto al momento della stipula del contratto, non quella che avrebbe dovuto risultare da un eventuale classamento corretto. Le variazioni catastali successive all'instaurazione del rapporto locativo rilevavano solo dall'anno successivo all'adeguamento.
Confronto e norme correlate
Con l'abrogazione del 1998, la categoria catastale non incide più sul canone di locazione. Resta fondamentale per: il calcolo dell'IMU (base imponibile su rendita catastale rivalutata); la cedolare secca (esclusi gli immobili con cat. A/1, A/8, A/9 dai regimi agevolati); le detrazioni fiscali per affitto; l'agibilità e l'uso ammesso degli immobili. La L. 431/1998 esclude dal suo ambito applicativo i contratti aventi per oggetto immobili classificati A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio).
Problemi applicativi
Frequenti erano le contestazioni sulla correttezza della categoria catastale dichiarata dal locatore. Un immobile classificato A/2 (coeff. 1,25) invece della corretta A/3 (coeff. 1,05) produceva un canone superiore di circa il 20%. Il conduttore aveva interesse a contestare classificazioni troppo elevate; il locatore aveva interesse a classificare l'immobile nelle categorie superiori. Le perizie catastali erano strumenti processuali ricorrenti.
Casi pratici
Caso 1: Appartamento A/1 e canone equo canone elevato
Caso 2: Immobile non censito e procedura provvisoria
Caso 3: Contestazione della categoria catastale per riduzione del canone
Domande frequenti
Come influiva la categoria catastale sul canone dell'equo canone?
L'art. 16 L. 392/1978 assegnava un coefficiente diverso a ogni categoria: da 0,50 per gli immobili A/5 (ultrapopolari) a 2,00 per gli A/1 (signorili). Questo valore si moltiplicava con gli altri coefficienti e col costo base per determinare il valore locativo e il canone massimo.
La categoria catastale influisce ancora sul canone di affitto oggi?
No, non per il calcolo del canone. Con la L. 431/1998 i canoni sono liberi (4+4) o fissati da accordi territoriali (3+2) indipendentemente dalla categoria catastale. La categoria resta rilevante ai fini fiscali (IMU, cedolare secca, detrazioni) e per alcune esclusioni del campo applicativo della L. 431/1998 (A/1, A/8, A/9).
Gli immobili A/8 e A/9 sono esclusi dalla L. 431/1998?
Sì. La L. 431/1998 esclude dal suo ambito i contratti aventi per oggetto immobili classificati nelle categorie A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio). Per questi immobili la disciplina è rimessa all'accordo contrattuale, con applicazione delle sole norme generali del codice civile.
Cos'era la procedura di accertamento provvisorio per immobili non censiti?
Per gli immobili privi di categoria catastale, l'art. 16 prevedeva che l'interessato presentasse domanda all'Ufficio Tecnico Erariale con planimetria e descrizione dell'immobile. L'Ufficio classificava provvisoriamente entro 90 giorni, senza obbligo di sopralluogo, fino al classamento catastale definitivo.