Art. 17 L. 392/1978 – Classe demografica dei comuni
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani
In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 400.000 abitanti; b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 250.000 abitanti; c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 100.000 abitanti; d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 50.000 abitanti; e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti; f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti.
Il numero degli abitanti di un comune è stabilito sulla base degli ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall’ISTAT
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In sintesi
L'art. 17 della L. 392/1978 prevedeva un coefficiente correttivo in funzione della dimensione demografica del comune in cui era situato l'immobile: si andava da 0,80 per i comuni fino a 10.000 abitanti a 1,20 per le grandi metropoli con più di 400.000 residenti. Il numero degli abitanti era determinato sulla base degli ultimi dati ISTAT sulla popolazione residente. Questo coefficiente riconosceva che il valore locativo di un immobile è influenzato dalla dimensione e dall'attrattività del mercato urbano circostante: un appartamento a Milano o Roma «vale» di più, ceteris paribus, rispetto a uno in un piccolo comune. La norma è stata abrogata con l'intero sistema dell'equo canone dalla L. 431/1998.
Indice dei contenuti
Ratio della norma
La domanda di abitazioni è concentrata nelle città. Nelle metropoli il mercato locativo è più teso, i servizi sono più accessibili e il valore degli immobili è sistematicamente più alto. Il coefficiente demografico tentava di catturare questa variabile in modo semplice e oggettivo, senza richiedere valutazioni di mercato. Era un proxy della pressione demografica sul mercato immobiliare locale.
Analisi e struttura
La scala era: 0,80 per comuni fino a 10.000 abitanti; 0,90 per comuni da 10.001 a 50.000; 0,95 per comuni da 50.001 a 100.000; 1,05 per comuni da 100.001 a 250.000; 1,10 per comuni da 250.001 a 400.000; 1,20 per comuni oltre 400.000 abitanti. Il riferimento ISTAT era quello dell'ultimo censimento disponibile al momento della stipula del contratto. La modifica della classe demografica durante il contratto non produceva effetti immediati sul canone.
Quando si applicava
Il coefficiente demografico si applicava ai contratti di locazione abitativa soggetti all'equo canone. Nei comuni di confine tra due classi demografiche, si applicava la classe corrispondente alla popolazione effettiva al momento rilevante. Variazioni di popolazione certificate dall'ISTAT potevano rilevare in sede di aggiornamento del canone ex art. 24 o di adeguamento ex art. 25.
Confronto e norme correlate
Con la L. 431/1998, il coefficiente demografico non incide più sul canone. Nei contratti a canone concordato 3+2, le tabelle territoriali negoziate per ogni comune tengono implicitamente conto della pressione demografica locale, ma attraverso un meccanismo di accordo collettivo invece che di formula matematica. I comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE) hanno un regime speciale nei contratti concordati.
Problemi applicativi
Il principale problema pratico riguardava i comuni che crescevano o decrescevano sensibilmente di popolazione tra un censimento e l'altro: una città che superava la soglia dei 100.000 abitanti poteva vedere aumentare il coefficiente demografico con il censimento successivo, con effetti sul calcolo del canone aggiornato. La norma rinviava ai dati ISTAT, che erano aggiornati con cadenza decennale (censimento), creando sfasature significative.
Casi pratici
Caso 1: Differenza di canone tra grande città e piccolo comune
Caso 2: Comune che supera la soglia demografica tra un censimento e l'altro
Caso 3: Contestazione del coefficiente demografico
Domande frequenti
Cosa prevedeva il coefficiente demografico dell'equo canone?
L'art. 17 L. 392/1978 assegnava un coefficiente crescente in base alla dimensione del comune: da 0,80 (fino a 10.000 abitanti) a 1,20 (oltre 400.000 abitanti). Moltiplicato con gli altri coefficienti, aumentava il canone massimo nelle grandi città rispetto ai piccoli comuni.
Quali erano i dati demografici usati per determinare il coefficiente?
Gli ultimi dati ISTAT sulla popolazione residente pubblicati. Poiché il censimento era decennale, potevano verificarsi sfasature tra la classe demografica applicata e quella reale, specialmente nei comuni in forte crescita. Non era previsto aggiornamento automatico annuale del coefficiente demografico.
Il coefficiente demografico ha ancora rilevanza per le locazioni oggi?
No, per le locazioni abitative. Con l'abrogazione del sistema dell'equo canone dalla L. 431/1998, il coefficiente demografico non incide più sul canone. Nei contratti 4+4 il canone è libero; nei 3+2 a canone concordato le tabelle locali tengono conto della pressione di mercato, ma in modo diverso.
Come si determinava la classe demografica dei comuni ai fini dell'equo canone?
In base all'ultimo censimento ISTAT disponibile al momento della stipula del contratto. Le soglie erano: 10.000, 50.000, 100.000, 250.000 e 400.000 abitanti, con coefficienti crescenti. Una variazione della popolazione certificata da un nuovo censimento poteva modificare il calcolo in sede di aggiornamento del canone.
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
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In sintesi
L'art. 17 della L. 392/1978 prevedeva un coefficiente correttivo in funzione della dimensione demografica del comune in cui era situato l'immobile: si andava da 0,80 per i comuni fino a 10.000 abitanti a 1,20 per le grandi metropoli con più di 400.000 residenti. Il numero degli abitanti era determinato sulla base degli ultimi dati ISTAT sulla popolazione residente. Questo coefficiente riconosceva che il valore locativo di un immobile è influenzato dalla dimensione e dall'attrattività del mercato urbano circostante: un appartamento a Milano o Roma «vale» di più, ceteris paribus, rispetto a uno in un piccolo comune. La norma è stata abrogata con l'intero sistema dell'equo canone dalla L. 431/1998.Indice dei contenuti
Ratio della norma
La domanda di abitazioni è concentrata nelle città. Nelle metropoli il mercato locativo è più teso, i servizi sono più accessibili e il valore degli immobili è sistematicamente più alto. Il coefficiente demografico tentava di catturare questa variabile in modo semplice e oggettivo, senza richiedere valutazioni di mercato. Era un proxy della pressione demografica sul mercato immobiliare locale.
Analisi e struttura
La scala era: 0,80 per comuni fino a 10.000 abitanti; 0,90 per comuni da 10.001 a 50.000; 0,95 per comuni da 50.001 a 100.000; 1,05 per comuni da 100.001 a 250.000; 1,10 per comuni da 250.001 a 400.000; 1,20 per comuni oltre 400.000 abitanti. Il riferimento ISTAT era quello dell'ultimo censimento disponibile al momento della stipula del contratto. La modifica della classe demografica durante il contratto non produceva effetti immediati sul canone.
Quando si applicava
Il coefficiente demografico si applicava ai contratti di locazione abitativa soggetti all'equo canone. Nei comuni di confine tra due classi demografiche, si applicava la classe corrispondente alla popolazione effettiva al momento rilevante. Variazioni di popolazione certificate dall'ISTAT potevano rilevare in sede di aggiornamento del canone ex art. 24 o di adeguamento ex art. 25.
Confronto e norme correlate
Con la L. 431/1998, il coefficiente demografico non incide più sul canone. Nei contratti a canone concordato 3+2, le tabelle territoriali negoziate per ogni comune tengono implicitamente conto della pressione demografica locale, ma attraverso un meccanismo di accordo collettivo invece che di formula matematica. I comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE) hanno un regime speciale nei contratti concordati.
Problemi applicativi
Il principale problema pratico riguardava i comuni che crescevano o decrescevano sensibilmente di popolazione tra un censimento e l'altro: una città che superava la soglia dei 100.000 abitanti poteva vedere aumentare il coefficiente demografico con il censimento successivo, con effetti sul calcolo del canone aggiornato. La norma rinviava ai dati ISTAT, che erano aggiornati con cadenza decennale (censimento), creando sfasature significative.
Casi pratici
Caso 1: Differenza di canone tra grande città e piccolo comune
Caso 2: Comune che supera la soglia demografica tra un censimento e l'altro
Caso 3: Contestazione del coefficiente demografico
Domande frequenti
Cosa prevedeva il coefficiente demografico dell'equo canone?
L'art. 17 L. 392/1978 assegnava un coefficiente crescente in base alla dimensione del comune: da 0,80 (fino a 10.000 abitanti) a 1,20 (oltre 400.000 abitanti). Moltiplicato con gli altri coefficienti, aumentava il canone massimo nelle grandi città rispetto ai piccoli comuni.
Quali erano i dati demografici usati per determinare il coefficiente?
Gli ultimi dati ISTAT sulla popolazione residente pubblicati. Poiché il censimento era decennale, potevano verificarsi sfasature tra la classe demografica applicata e quella reale, specialmente nei comuni in forte crescita. Non era previsto aggiornamento automatico annuale del coefficiente demografico.
Il coefficiente demografico ha ancora rilevanza per le locazioni oggi?
No, per le locazioni abitative. Con l'abrogazione del sistema dell'equo canone dalla L. 431/1998, il coefficiente demografico non incide più sul canone. Nei contratti 4+4 il canone è libero; nei 3+2 a canone concordato le tabelle locali tengono conto della pressione di mercato, ma in modo diverso.
Come si determinava la classe demografica dei comuni ai fini dell'equo canone?
In base all'ultimo censimento ISTAT disponibile al momento della stipula del contratto. Le soglie erano: 10.000, 50.000, 100.000, 250.000 e 400.000 abitanti, con coefficienti crescenti. Una variazione della popolazione certificata da un nuovo censimento poteva modificare il calcolo in sede di aggiornamento del canone.