L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti: a) 0,80 per, le abitazioni situate al piano seminterrato; b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno; c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e all’ultimo piano; d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico.
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d) del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10
Articolo in vigore. Alla verifica sul testo ufficiale questo articolo non risulta abrogato: la scheda lo dava erroneamente per non più vigente ed è stata corretta il 15 settembre 2026.
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In sintesi
L'art. 19 della L. 392/1978 prevedeva coefficienti correttivi differenziati in base al piano in cui era situato l'appartamento, applicabili solo agli immobili con almeno tre piani fuori terra. I coefficienti andavano da 0,80 per le abitazioni al piano seminterrato a 1,20 per quelle al piano attico. Per i piani intermedi e l'ultimo piano il coefficiente era neutro (1,00), mentre il piano terreno valeva 0,90. Era prevista una riduzione per le abitazioni al quarto piano e superiori in edifici senza ascensore: il coefficiente scendeva da 1,00 a 0,95 per i piani intermedi e da 1,20 a 1,10 per l'attico. La norma è stata abrogata dalla L. 431/1998 insieme all'intero sistema dell'equo canone.
Indice dei contenuti
Ratio della norma
Il piano di un appartamento influisce in modo significativo sul valore percepito: gli attici sono storicamente più pregiati (vista, silenzio, terrazza), mentre i seminterrati sono meno desiderabili. La norma traduceva questa percezione di mercato in coefficienti oggettivi. La riduzione per i piani alti senza ascensore riconosceva che il pregio dell'altezza è vanificato dall'obbligo di salire molti gradini.
Analisi e struttura
I coefficienti erano: seminterrato (0,80), piano terreno (0,90), piani intermedi e ultimo piano (1,00), attico (1,20). La regola si applicava solo agli immobili con almeno tre piani fuori terra; per gli edifici più bassi il coefficiente era unitario. La riduzione per assenza di ascensore (al quarto piano e superiori) abbassava il coefficiente degli intermedi a 0,95 e dell'attico a 1,10. La presenza o assenza dell'ascensore era accertata dalle parti al momento della stipula del contratto.
Quando si applicava
Il coefficiente di piano si applicava a tutti gli immobili abitativi soggetti all'equo canone con almeno tre piani fuori terra. Gli immobili a due piani non ricevevano il coefficiente (si applicava il neutro 1,00). La variazione del piano (es. ristrutturazione con trasformazione di sottotetto in attico) rilevava per i contratti rinnovati o rinegoziati.
Confronto e norme correlate
Con l'abrogazione del 1998, il piano non incide più per legge sul canone di locazione. Nel mercato libero e nei canoni concordati, il piano dell'appartamento è negoziato liberamente tra le parti o è già incorporato nelle fasce di valore delle tabelle territoriali. Anche nella valutazione a fini catastali (DPR 138/1998), il piano può incidere sul coefficiente di valore unitario a livello di microzona.
Problemi applicativi
Controversie frequenti riguardavano la qualificazione di «seminterrato» vs «piano terreno»: se la metà del piano è sopra il livello stradale, si tratta di piano terreno o seminterrato? La giurisprudenza ha elaborato criteri basati sull'altezza effettiva dei locali rispetto al piano stradale. Questioni si ponevano anche sulla nozione di «attico»: non era sufficiente essere all'ultimo piano, ma era necessaria la presenza di caratteristiche tipiche dell'attico (terrazzo, maggiore isolamento).
Casi pratici
Caso 1: Attico con ascensore: coefficiente massimo
Caso 2: Quarto piano senza ascensore: riduzione del coefficiente
Caso 3: Seminterrato e classificazione controversa
Domande frequenti
Come influiva il piano dell'appartamento sul calcolo dell'equo canone?
L'art. 19 L. 392/1978 applicava coefficienti da 0,80 (seminterrato) a 1,20 (attico) negli edifici con almeno 3 piani fuori terra. Il piano terreno valeva 0,90 e i piani intermedi 1,00. Per i piani alti senza ascensore erano previste riduzioni.
Un appartamento al quarto piano senza ascensore aveva un canone inferiore?
Sì. L'art. 19 prevedeva che dal quarto piano in su, in assenza di ascensore, il coefficiente si riducesse: da 1,00 a 0,95 per i piani intermedi e da 1,20 a 1,10 per l'attico. Questo rifletteva la minore attrattività di piani alti accessibili solo a piedi.
La norma si applicava a tutti gli edifici?
No. L'art. 19 specificava che si applicava solo agli immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra. Per edifici di uno o due piani, il coefficiente di livello era neutro (1,00) e non modificava il calcolo del canone.
Il piano dell'appartamento influisce ancora oggi sul canone di affitto?
Non per legge. Con la L. 431/1998 il canone è libero (4+4) o fissato da tabelle territoriali (3+2). Nella pratica di mercato il piano incide sul valore percepito e quindi sul canone negoziato, ma non è più un parametro legale obbligatorio per il calcolo.
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
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In sintesi
L'art. 19 della L. 392/1978 prevedeva coefficienti correttivi differenziati in base al piano in cui era situato l'appartamento, applicabili solo agli immobili con almeno tre piani fuori terra. I coefficienti andavano da 0,80 per le abitazioni al piano seminterrato a 1,20 per quelle al piano attico. Per i piani intermedi e l'ultimo piano il coefficiente era neutro (1,00), mentre il piano terreno valeva 0,90. Era prevista una riduzione per le abitazioni al quarto piano e superiori in edifici senza ascensore: il coefficiente scendeva da 1,00 a 0,95 per i piani intermedi e da 1,20 a 1,10 per l'attico. La norma è stata abrogata dalla L. 431/1998 insieme all'intero sistema dell'equo canone.Indice dei contenuti
Ratio della norma
Il piano di un appartamento influisce in modo significativo sul valore percepito: gli attici sono storicamente più pregiati (vista, silenzio, terrazza), mentre i seminterrati sono meno desiderabili. La norma traduceva questa percezione di mercato in coefficienti oggettivi. La riduzione per i piani alti senza ascensore riconosceva che il pregio dell'altezza è vanificato dall'obbligo di salire molti gradini.
Analisi e struttura
I coefficienti erano: seminterrato (0,80), piano terreno (0,90), piani intermedi e ultimo piano (1,00), attico (1,20). La regola si applicava solo agli immobili con almeno tre piani fuori terra; per gli edifici più bassi il coefficiente era unitario. La riduzione per assenza di ascensore (al quarto piano e superiori) abbassava il coefficiente degli intermedi a 0,95 e dell'attico a 1,10. La presenza o assenza dell'ascensore era accertata dalle parti al momento della stipula del contratto.
Quando si applicava
Il coefficiente di piano si applicava a tutti gli immobili abitativi soggetti all'equo canone con almeno tre piani fuori terra. Gli immobili a due piani non ricevevano il coefficiente (si applicava il neutro 1,00). La variazione del piano (es. ristrutturazione con trasformazione di sottotetto in attico) rilevava per i contratti rinnovati o rinegoziati.
Confronto e norme correlate
Con l'abrogazione del 1998, il piano non incide più per legge sul canone di locazione. Nel mercato libero e nei canoni concordati, il piano dell'appartamento è negoziato liberamente tra le parti o è già incorporato nelle fasce di valore delle tabelle territoriali. Anche nella valutazione a fini catastali (DPR 138/1998), il piano può incidere sul coefficiente di valore unitario a livello di microzona.
Problemi applicativi
Controversie frequenti riguardavano la qualificazione di «seminterrato» vs «piano terreno»: se la metà del piano è sopra il livello stradale, si tratta di piano terreno o seminterrato? La giurisprudenza ha elaborato criteri basati sull'altezza effettiva dei locali rispetto al piano stradale. Questioni si ponevano anche sulla nozione di «attico»: non era sufficiente essere all'ultimo piano, ma era necessaria la presenza di caratteristiche tipiche dell'attico (terrazzo, maggiore isolamento).
Casi pratici
Caso 1: Attico con ascensore: coefficiente massimo
Caso 2: Quarto piano senza ascensore: riduzione del coefficiente
Caso 3: Seminterrato e classificazione controversa
Domande frequenti
Come influiva il piano dell'appartamento sul calcolo dell'equo canone?
L'art. 19 L. 392/1978 applicava coefficienti da 0,80 (seminterrato) a 1,20 (attico) negli edifici con almeno 3 piani fuori terra. Il piano terreno valeva 0,90 e i piani intermedi 1,00. Per i piani alti senza ascensore erano previste riduzioni.
Un appartamento al quarto piano senza ascensore aveva un canone inferiore?
Sì. L'art. 19 prevedeva che dal quarto piano in su, in assenza di ascensore, il coefficiente si riducesse: da 1,00 a 0,95 per i piani intermedi e da 1,20 a 1,10 per l'attico. Questo rifletteva la minore attrattività di piani alti accessibili solo a piedi.
La norma si applicava a tutti gli edifici?
No. L'art. 19 specificava che si applicava solo agli immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra. Per edifici di uno o due piani, il coefficiente di livello era neutro (1,00) e non modificava il calcolo del canone.
Il piano dell'appartamento influisce ancora oggi sul canone di affitto?
Non per legge. Con la L. 431/1998 il canone è libero (4+4) o fissato da tabelle territoriali (3+2). Nella pratica di mercato il piano incide sul valore percepito e quindi sul canone negoziato, ma non è più un parametro legale obbligatorio per il calcolo.