Testo dell'articoloAbrogato
Art. 18 L. 392/1978 – Ubicazione e zone territoriali
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
In relazione all’ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per la zona edificata periferica; c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il centro storico; d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona edificata periferica o nella zona agricola; e) 1,30 per il centro storico.
I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del territorio comunale in zone entro tre mesi dall’entrata in vigore della presente legge.
Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell’articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti: a) 0,85 per la zona agricola; b) 1 per il centro edificato; c) 1,10 per il centro storico.
All’interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione dei coefficienti suindicati.
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In sintesi
L'art. 18 della L. 392/1978 introduceva il coefficiente di ubicazione, che variava in funzione della zona territoriale in cui era situato l'immobile all'interno del comune. Nei comuni con più di 20.000 abitanti, il territorio era suddiviso in cinque zone dai consigli comunali, con coefficienti da 0,85 (zona agricola) a 1,30 (centro storico). Nei comuni minori si applicavano i confini previsti dalla L. 865/1971 con coefficienti semplificati (0,85 agricola, 1,00 centro edificato, 1,10 centro storico). I consigli comunali dei grandi comuni avevano l'obbligo di effettuare la zonizzazione entro tre mesi dall'entrata in vigore della legge. La norma è stata abrogata dalla L. 431/1998 insieme all'intero sistema dell'equo canone.Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'ubicazione all'interno del tessuto urbano è uno dei fattori più influenti sul valore di un immobile. Un appartamento in centro storico vale molto di più di uno in periferia o in zona agricola, anche a parità di superficie e stato di conservazione. Il coefficiente di ubicazione cercava di catturare questa variabile attraverso una zonizzazione comunale, affidandone la determinazione ai consigli comunali che conoscono il territorio.
Analisi e struttura
Per i comuni con più di 20.000 abitanti, la zonizzazione era obbligatoria e doveva articolarsi in cinque zone: zona agricola (0,85), zona edificata periferica (1,00), zona edificata tra periferia e centro storico (1,20), zone di pregio particolare in periferia o zona agricola (1,20), centro storico (1,30). Era anche possibile individuare edifici o comparti particolarmente degradati, ai quali si applicava il coefficiente ridotto 0,90 in sostituzione di quello zonale. Nei comuni fino a 20.000 abitanti si applicavano i perimetri della L. 865/1971.
Quando si applicava
La norma si applicava ai contratti di locazione abitativa soggetti all'equo canone. La zonizzazione comunale doveva essere deliberata entro tre mesi dall'entrata in vigore della legge (luglio 1978). In caso di mancata zonizzazione, si discuteva quale coefficiente applicare: la giurisprudenza tendeva ad applicare quello medio (1,00) o quello più favorevole al conduttore.
Confronto e norme correlate
Con la L. 431/1998, le zone territoriali non rilevano più per il calcolo del canone. Le tabelle dei canoni concordati 3+2 utilizzano invece una zonizzazione del territorio comunale negoziata tra associazioni di locatori e conduttori, con logica analoga ma metodologia diversa. Il concetto di «microzona catastale» (DPR 138/1998) è strumento distinto usato ai fini della rendita catastale.
Problemi applicativi
Molti comuni non hanno provveduto tempestivamente alla zonizzazione obbligatoria, creando incertezza sui coefficienti applicabili. Le contestazioni riguardavano spesso la collocazione di un immobile a cavallo tra due zone (es. tra centro storico e zona intermedia) o la classificazione come «zona di pregio particolare» di aree periferiche. La giurisprudenza ha prodotto orientamenti non sempre univoci sulla soluzione da adottare in caso di mancata zonizzazione comunale.
Casi pratici
Caso 1: Appartamento in centro storico e canone più alto
Caso 2: Comune che non ha effettuato la zonizzazione
Caso 3: Immobile in edificio degradato in zona pregiata
Domande frequenti
Cosa prevedeva il coefficiente di ubicazione dell'equo canone?
L'art. 18 L. 392/1978 assegnava un coefficiente in base alla zona territoriale del comune: da 0,85 (zona agricola) a 1,30 (centro storico). Il territorio dei comuni sopra 20.000 abitanti doveva essere suddiviso in cinque zone dai consigli comunali. Norma abrogata nel 1998.
Chi decideva la zonizzazione ai fini dell'equo canone?
Il consiglio comunale, entro tre mesi dall'entrata in vigore della L. 392/1978 (luglio 1978). Nei comuni fino a 20.000 abitanti si usavano i perimetri già esistenti ai sensi della L. 865/1971 senza necessità di delibera specifica.
Cosa succedeva se il comune non aveva effettuato la zonizzazione?
In mancanza di zonizzazione deliberata, la giurisprudenza tendeva ad applicare il coefficiente neutro (1,00) o quello più favorevole al conduttore, per evitare che l'inerzia del comune danneggiasse chi stava già pagando il canone. Era un'area di incertezza giuridica frequentemente contenzioso.
Le zone per i canoni concordati 3+2 sono le stesse dell'art. 18 L. 392/1978?
No, sono sistemi distinti. Le zone per i canoni concordati 3+2 sono definite da accordi territoriali tra associazioni di locatori e conduttori, specifici per ogni comune, con logica simile ma metodologia diversa e non legate alle delibere comunali previste dall'art. 18 della vecchia legge.