Testo dell'articoloAbrogato
Art. 13 L. 392/1978 — Superficie convenzionale
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
La superficie convenzionale e’ data dalla somma dei seguenti elementi: a) l’intera superficie dell’unita’ immobiliare; b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune; d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili; e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore; f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unita’ immobiliare.
E’ detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1,70.
Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni.
L’elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a).
Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 per l’unita’ immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70; b) 1,10 per l’unita’ immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70; c) 1,20 per l’unita’ immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione e’ scadente ai sensi dell’articolo 21.
Stesso numero, altri codici
- Art. 13 Cod. Amb. — Redazione del rapporto ambientale
- Art. 13 D.Lgs. 159/2011 — Rapporti della sorveglianza speciale con le misure di sicurezza e la libertà vigilata
- Art. 13 D.Lgs. 209/2005 — Autorizzazione
- Art. 13 D.Lgs. 42/2004 — Dichiarazione dell'interesse culturale
- Art. 13 CAD — Formazione informatica dei dipendenti pubblici
- Art. 13 Codice Civile: Società
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.
Commento
Ratio della norma
La superficie convenzionale era lo strumento tecnico che consentiva di applicare il tetto del 3,85% dell'art. 12 in modo uniforme su immobili di tipologie molto diverse. Una semplice misurazione catastale avrebbe prodotto risultati iniqui per immobili con molte pertinenze o con spazi scarsamente abitabili. Il sistema di ponderazione cercava di rappresentare il «valore d'uso» dell'immobile in modo più equo della sola superficie interna.
Analisi e struttura
Il calcolo era articolato: si sommavano le superfici dei vari elementi con le rispettive percentuali, si detraeva il 30% dai vani sotto 1,70 m di altezza, e si applicavano i coefficienti moltiplicativi per la dimensione. Il legislatore aveva tentato di premiare gli appartamenti più piccoli (coefficiente 1,20 per quelli sotto i 46 mq) probabilmente per bilanciare il fatto che il costo a metro quadrato è in genere più alto per le unità minori. Il risultato pratico era che la superficie convenzionale poteva differire sensibilmente dalla superficie reale.
Quando si applicava
La norma si applicava esclusivamente per il calcolo dell'equo canone dei contratti abitativi soggetti alla L. 392/1978. Non aveva rilevanza per le locazioni commerciali (che avevano un regime diverso) né per contratti successivi al 1998. La superficie convenzionale era elemento da dichiarare obbligatoriamente nel contratto di locazione ai sensi dell'art. 12, comma 4.
Confronto e norme correlate
Con l'abrogazione del sistema dell'equo canone, la superficie convenzionale non ha più rilevanza normativa per le nuove locazioni. Sopravvive in altri contesti: la superficie convenzionale ai fini catastali (DPR 138/1998) è un concetto distinto utilizzato per la determinazione delle rendite catastali. Anche la superficie commerciale usata negli atti di compravendita (con percentuali diverse per pertinenze) è diversa da quella della L. 392/1978.
Problemi applicativi
Il calcolo della superficie convenzionale era fonte di frequenti controversie, soprattutto sulla qualificazione degli spazi (balcone o terrazza? pertinenza esclusiva o comune?). Le perizie di parte spesso divergevano significativamente. Con l'abrogazione del sistema, questi problemi hanno perso rilevanza pratica per i nuovi contratti. Restano possibili controversie per i contratti ante 1998 ancora in corso o per cui siano pendenti azioni giudiziarie risalenti.
Casi pratici
Caso 1: Calcolo della superficie convenzionale con balcone e cantina
Caso 2: Coefficiente riduttivo per appartamento sotto i 46 mq
Caso 3: Contestazione della superficie convenzionale dichiarata in contratto
Domande frequenti
Cos'era la superficie convenzionale della L. 392/1978?
Era una misura ponderata che sommava la superficie interna al 100%, i balconi al 25%, le pertinenze al 15-20%, i vani bassi ridotti del 30%. Serviva per calcolare il canone massimo dell'equo canone. Non coincide con la superficie catastale. È abrogata per i contratti abitativi dal 1998.
La superficie convenzionale si usa ancora oggi per i contratti di affitto?
No, per i contratti abitativi stipulati dopo il 1998. La L. 431/1998 ha abrogato l'intero sistema dell'equo canone. Per i canoni concordati 3+2, le tabelle territoriali usano la superficie catastale commerciale, non la superficie convenzionale della L. 392/1978.
Perché i monolocali avevano un coefficiente più alto nel calcolo dell'equo canone?
Il legislatore ha introdotto un coefficiente moltiplicativo 1,20 per le unità sotto i 46 mq e 1,10 per quelle tra 46 e 70 mq, per bilanciare il fatto che il costo al metro quadrato è tipicamente più alto per le unità di piccola dimensione, consentendo un canone proporzionalmente più elevato.
Le altezze minime dei vani influivano sul calcolo?
Sì. I vani con altezza utile inferiore a 1,70 m erano computati al 70% della loro superficie effettiva (riduzione del 30%). Questo penalizzava i sottotetti e i seminterrati con altezze insufficienti, riducendo la superficie convenzionale e quindi il canone massimo calcolabile.