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Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 120 sexies decies T.U.B. – Osservatorio del mercato immobiliare (1).
In vigore dal 01/07/2016
Modificato da: Decreto legislativo del 21/04/2016 n. 72 Articolo 1
“1. L’Osservatorio del mercato immobiliare istituito presso l’Agenzia delle entrate assicura il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale ed effettua le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.”
(1) Articolo aggiunto dall’art. 1, comma 2 decreto legislativo 21 aprile 2016 n. 72 con gli effetti previsti dall’art. 3, comma 1 del citato decreto legislativo n. 72 del 2016.
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Vedi anche
→TUB art. 120-sexies - Art. 120 sexies T.U.B.: Ambito di applicazione→TUB art. 120-septies - Art. 120 septies T.U.B.: Principi generali→TUF art. 1 - Art. 1 TUF - Definizioni→AML art. 1 - Art. 1 Antiriciclaggio - Definizioni (1)→Cost. art. 47 - Tutela del risparmio→Art. 116 bis T.U.B.: Decisioni di rating→Art. 116 T.U.B.: Pubblicità→Art. 115 T.U.B.: Ambito di applicazione→Art. 114 duodecies T.U.B.: Conti di pagamento e forme di tutela→Art. 114 undecies T.U.B.: Rinvio→Art. 114 decies T.U.B.: Operatività transfrontaliera→Art. 114 novies T.U.B.: Autorizzazione
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare nella disciplina MCD
L'art. 120-sexies decies TUB è una disposizione breve ma di significato sistemico: connette la banca dati immobiliare pubblica più capillare d'Italia, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l'Agenzia delle Entrate, con il sistema di vigilanza macro-prudenziale sul credito ipotecario. L'articolo è stato introdotto dal D.Lgs. 72/2016, che ha recepito la Direttiva MCD (2014/17/UE), e deve leggersi in combinato con l'art. 120-quinquies TUB e con le disposizioni della Banca d'Italia in materia di rischio immobiliare.
L'OMI: funzioni e dati disponibili
L'OMI è operativo dal 2002 e raccoglie dati sulle compravendite immobiliari, sui valori di mercato per zona territoriale omogenea (ZTO) e sulle quotazioni al metro quadro. Pubblica semestralmente le quotazioni immobiliari con riferimento a oltre 8.000 zone del territorio nazionale, distinguendo per tipologia di immobile (abitazioni civili, di lusso, economiche, box, uffici, negozi, capannoni). Fornisce inoltre le statistiche sulle transazioni (NTN, Numero di Transazioni Normalizzate) e l'IMI (Intensità del Mercato Immobiliare) su base regionale, provinciale e comunale.
Il ruolo nella vigilanza macro-prudenziale
La vigilanza macro-prudenziale mira a prevenire rischi sistemici derivanti da bolle dei prezzi degli attivi e da un eccessivo indebitamento delle famiglie. In ambito immobiliare, gli strumenti tipici sono i limiti al rapporto LTV (loan-to-value), i requisiti di capitale contro-ciclici e i limiti al rapporto debito/reddito (DTI). Per calibrare questi strumenti è essenziale disporre di dati affidabili sull'andamento del mercato immobiliare residenziale.
L'art. 120-sexies decies assegna all'OMI il compito di effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale. In pratica ciò significa che la Banca d'Italia e le autorità europee (BCE, ESRB, European Systemic Risk Board) possono attingere ai dati OMI per monitorare la dinamica dei prezzi, il volume delle compravendite e, indirettamente, il rischio di portafoglio delle banche esposte nel settore immobiliare.
Il raccordo istituzionale con la Banca d'Italia e l'ESRB
La Direttiva 2014/17/UE (art. 14) richiede agli Stati membri di istituire o designare meccanismi di monitoraggio del mercato immobiliare residenziale e di trasmettere i dati all'ESRB. L'Italia ha risposto a questo obbligo valorizzando la struttura già esistente dell'OMI, evitando la creazione di un nuovo ente. Il raccordo avviene tramite il canale informativo tra Agenzia delle Entrate e Banca d'Italia, con quest'ultima che, nella sua veste di autorità macro-prudenziale nazionale (NMA, National Macroprudential Authority), trasmette le informazioni pertinenti all'ESRB.
Implicazioni per finanziatori e valutatori
Per gli operatori del credito immobiliare, l'esistenza dell'OMI come riferimento statistico pubblico ha un impatto diretto sulla fase di valutazione della garanzia. Le istruzioni della Banca d'Italia in materia di gestione dei rischi richiedono che le stime del valore degli immobili posti a garanzia siano ancorabili a valori di mercato verificabili; le quotazioni OMI rappresentano uno dei parametri di riferimento utilizzabili. Analogamente, i periti indipendenti che redigono perizie per conto delle banche ai sensi del Capo I-bis TUB spesso utilizzano i dati OMI come benchmark per le zone prive di transazioni recenti comparabili.
Limiti e prospettive
L'OMI presenta alcune limitazioni strutturali: i dati sono aggiornati semestralmente e con un certo ritardo rispetto al mercato reale; le quotazioni sono medie di zona e non catturano la varianza interna; le compravendite registrate possono non riflettere immediatamente i prezzi effettivi in mercati con elevata percentuale di operazioni infra-familiari. Nel contesto di vigilanza macro-prudenziale, questi limiti vengono compensati dall'integrazione con altre fonti (Centrale dei Rischi, AnaCredit, segnalazioni di vigilanza), rendendo l'OMI un tassello di un sistema informativo più ampio.
Prassi dell'Agenzia delle Entrate
Banca d'Italia
Domande frequenti
Qual è il ruolo dell'OMI ai sensi dell'art. 120-sexies decies TUB?
L'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia delle Entrate è incaricato di assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e di effettuare le comunicazioni necessarie ai fini della vigilanza macro-prudenziale, come richiesto dal D.Lgs. 72/2016 in attuazione della Direttiva MCD.
Che cosa si intende per vigilanza macro-prudenziale nel settore immobiliare?
È la sorveglianza svolta da Banca d'Italia e, in sede europea, dall'ESRB, finalizzata a prevenire rischi sistemici derivanti da bolle immobiliari o eccesso di leva finanziaria. Si traduce in strumenti come limiti LTV, requisiti patrimoniali contro-ciclici e limiti al rapporto debito/reddito.
I dati OMI sono vincolanti per la valutazione degli immobili a garanzia dei mutui?
Non sono vincolanti in senso stretto, ma le istruzioni della Banca d'Italia richiedono che le stime del valore degli immobili posti a garanzia siano verificabili; le quotazioni OMI costituiscono un parametro di riferimento riconosciuto, specie per zone con scarsa disponibilità di transazioni comparabili.
Come si raccorda l'art. 120-sexies decies TUB con la Direttiva 2014/17/UE?
L'art. 14 della Direttiva MCD obbligava gli Stati a istituire meccanismi di monitoraggio del mercato immobiliare. L'Italia ha adempiuto designando l'OMI già esistente, evitando di creare nuove strutture e sfruttando la capillarità della sua banca dati su oltre 8.000 zone territoriali.
Con quale frequenza l'OMI pubblica le quotazioni immobiliari rilevanti ai fini del Capo I-bis TUB?
L'OMI pubblica le quotazioni immobiliari con cadenza semestrale (I semestre gennaio-giugno, II semestre luglio-dicembre), con un ritardo di qualche mese rispetto al periodo di riferimento. I dati sono accessibili gratuitamente sul portale dell'Agenzia delle Entrate.