- Città metropolitane e comuni possono costituire società per azioni per la trasformazione urbana.
- Possono partecipare anche province e regioni.
- Gli azionisti privati devono essere scelti con procedura di evidenza pubblica.
- Le STU acquisiscono, trasformano e commercializzano gli immobili interessati.
- L'individuazione degli immobili da parte del consiglio comunale equivale a dichiarazione di pubblica utilità.
Testo dell'articoloVigente
Art. 120 TUEL — Articolo 120
D.Lgs. 18 agosto 2000, n. 267 — testo aggiornato
1. Le città metropolitane e i comuni, anche con la partecipazione della provincia e della regione, possono costituire società per azioni per progettare e realizzare interventi di trasformazione urbana, in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti. A tal fine le deliberazioni dovranno in ogni caso prevedere che gli azionisti privati delle società per azioni siano scelti tramite procedura di evidenza pubblica.
2. Le società di trasformazione urbana provvedono alla preventiva acquisizione degli immobili interessati dall’intervento, alla trasformazione e alla commercializzazione degli stessi. Le acquisizioni possono avvenire consensualmente o tramite ricorso alle procedure di esproprio da parte del comune.
3. Gli immobili interessati dall’intervento di trasformazione sono individuati con delibera del consiglio comunale. L’individuazione degli immobili equivale a dichiarazione di pubblica utilità, anche per gli immobili non interessati da opere pubbliche. Gli immobili di proprietà degli enti locali interessati dall’intervento possono essere conferiti alla società anche a titolo di concessione
4. I rapporti tra gli enti locali azionisti e la società per azioni di trasformazione urbana sono disciplinati da una convenzione contenente, a pena di nullità, gli obblighi e i diritti delle parti.
Commento
L'articolo 120 disciplina le società di trasformazione urbana (STU), uno strumento innovativo introdotto per affrontare con efficacia interventi complessi di rigenerazione e trasformazione del territorio. Si tratta di una figura ibrida pubblico-privata che ha conosciuto una applicazione articolata sul territorio nazionale.
La logica delle STU
Le STU nascono per superare la frammentarietà degli strumenti tradizionali (espropri singoli, accordi con proprietari, piani urbanistici attuativi) e per concentrare in un soggetto societario dedicato tutte le funzioni necessarie a un intervento di trasformazione urbana: acquisizione degli immobili, progettazione, esecuzione delle opere, commercializzazione finale. È un modello di project company specializzata su singoli progetti urbani.
I soggetti costituenti
Il comma 1 individua come soggetti promotori le città metropolitane e i comuni, con la possibile partecipazione di province e regioni. Si tratta quindi di società a maggioranza necessariamente pubblica, ma aperte all'apporto di capitale e competenza privati. La forma è quella della società per azioni, scelta coerente con la dimensione tipicamente significativa degli investimenti.
La scelta dei privati
Il comma 1 fissa una garanzia procedurale di rilievo: gli azionisti privati devono essere scelti tramite procedura di evidenza pubblica. Non è ammessa la chiamata diretta o l'individuazione discrezionale del partner privato. La logica europea della concorrenza nel mercato si applica anche all'ingresso nel capitale societario, e non solo all'affidamento dei lavori. È un principio che la giurisprudenza amministrativa ha applicato con rigore.
Le funzioni delle STU
Il comma 2 descrive le funzioni operative: preventiva acquisizione degli immobili interessati dall'intervento (consensualmente o tramite procedure di esproprio); trasformazione fisica e funzionale degli stessi; commercializzazione finale. Le acquisizioni possono avvenire consensualmente o tramite ricorso all'esproprio da parte del comune. Il comune funge quindi da "motore espropriativo" della società, conservando la titolarità del potere ablatorio ma esercitandolo nell'interesse e su impulso della STU.
L'individuazione degli immobili
Il comma 3 contiene una previsione di grande impatto: gli immobili interessati dall'intervento sono individuati con delibera del consiglio comunale, e tale individuazione equivale a dichiarazione di pubblica utilità, anche per gli immobili non interessati da opere pubbliche in senso stretto. È una semplificazione che permette di attivare i poteri ablatori e di accelerare le procedure. Gli immobili di proprietà degli enti locali possono essere conferiti alla società anche a titolo di concessione, mantenendo una flessibilità tra apporto patrimoniale pieno e disponibilità in uso.
La convenzione tra soci
Il comma 4 prevede che i rapporti tra enti locali azionisti e STU siano disciplinati da una convenzione contenente, a pena di nullità, gli obblighi e i diritti delle parti. È una clausola di forma rinforzata: senza convenzione precisa, il rapporto è nullo. La convenzione regola tipicamente: tempi e modalità di acquisizione degli immobili, suddivisione degli oneri tra soci, criteri di commercializzazione, governance societaria, distribuzione degli utili, modalità di scioglimento.
Applicazioni e limiti
Le STU hanno trovato applicazione in vari contesti italiani, soprattutto in operazioni di trasformazione di ex aree industriali, riqualificazione di porzioni urbane degradate, valorizzazione di compendi immobiliari pubblici. La giurisprudenza amministrativa ha vigilato sull'applicazione del principio di evidenza pubblica per la scelta dei soci privati. Gli orientamenti ANCI, le linee guida del Ministero delle Infrastrutture e i pareri della Corte dei conti sulle operazioni urbanistiche degli enti locali costituiscono riferimenti utili per il professionista.
Domande frequenti
Cos'è una società di trasformazione urbana (STU)?
È una società per azioni costituita da città metropolitane, comuni e (facoltativamente) province e regioni per realizzare interventi di trasformazione urbana in attuazione degli strumenti urbanistici. Concentra in un soggetto dedicato le funzioni di acquisizione degli immobili, trasformazione e commercializzazione.
Come si selezionano i soci privati di una STU?
I soci privati devono essere scelti tramite procedura di evidenza pubblica. Non è ammessa la chiamata diretta o la scelta discrezionale: il principio di concorrenza si applica anche all'ingresso nel capitale societario, oltre che all'affidamento dei lavori, come ricordato dalla giurisprudenza amministrativa.
Come si individuano gli immobili oggetto di trasformazione?
L'individuazione avviene con delibera del consiglio comunale ed equivale a dichiarazione di pubblica utilità, anche per gli immobili non interessati da opere pubbliche in senso stretto. È una semplificazione che attiva i poteri ablatori dell'ente, esercitabili a favore della STU.
Vedi anche