Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 788 c.p.c. – Vendita di immobili
Testo vigente – R.D. 1443/1940 (aggiornato da Normattiva)
Quando occorre procedere alla vendita di immobili, il giudice istruttore provvede con ordinanza a norma dell’articolo 569, terzo comma, se non sorge controversia sulla necessità della vendita .
Se sorge controversia, la vendita non può essere disposta se non con sentenza del collegio.
La vendita si svolge davanti al giudice istruttore. Si applicano gli articoli 570 e seguenti .
Quando le operazioni sono affidate a un professionista , questi provvede direttamente alla vendita, a norma delle disposizioni del presente articolo.
Vedi anche
→Cod. proc. civ. art. 787 - Articolo 787 Codice di Procedura Civile: Vendita di mobili→Cod. proc. civ. art. 789 - Art. 789 c.p.c.: Progetto di divisione e contestazioni su di esso→Cod. civ. art. 1 - Art. 1 Codice Civile Capacità giuridica→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 786 Codice di Procedura Civile: Direzione delle operazioni→Articolo 790 Codice di Procedura Civile: Operazioni davanti al notaio→Art. 785 c.p.c.: Pronuncia sulla domanda di divisione→Art. 791 c.p.c.: Progetto di divisione formato dal notaio→Articolo 784 Codice di Procedura Civile: Litisconsorzio necessario→Articolo 792 Codice di Procedura Civile: Deposito del prezzo→Articolo 783 Codice di Procedura Civile: Vendita di beni ereditari
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Nella divisione ereditaria, la vendita di immobili si svolge con le forme dell'esecuzione forzata; se sorge controversia sulla necessità della vendita, serve sentenza del collegio.
Ratio
L'articolo 788 c.p.c. disciplina la vendita di beni immobili nell'ambito delle operazioni divisionali, mutuando lo schema dell'art. 787 per i mobili ma adattandolo alle peculiarità del regime immobiliare. La ratio è analoga: consentire la liquidazione efficiente degli immobili non divisibili in natura attraverso le collaudate procedure dell'esecuzione forzata immobiliare, garantendo al contempo tutela ai condividenti che contestino la necessità della vendita. La scelta di rinviare all'art. 569, terzo comma, c.p.c. (vendita nell'espropriazione immobiliare) assicura procedure pubblicitarie adeguate e prezzi di mercato.
La norma riconosce la diversa rilevanza economica e giuridica dei beni immobili rispetto ai mobili: la loro alienazione in sede divisionale è operazione di grande impatto patrimoniale, che deve svolgersi con forme adeguate alla natura del bene e con possibilità di controllo per i condividenti dissenzienti.
Analisi
Il primo comma stabilisce che, in assenza di controversia sulla necessità della vendita, il giudice istruttore provvede con ordinanza a norma dell'art. 569, terzo comma, c.p.c. Quest'ultima disposizione, nel contesto dell'espropriazione immobiliare, regola la vendita giudiziaria con modalità che garantiscono la massima pubblicità e competitività (avviso d'asta, presentazione di offerte, asta con incanto o senza incanto a seconda del valore). Il secondo comma riserva al collegio la decisione sulla necessità della vendita quando questa sia contestata, con sentenza. Il terzo comma specifica che la vendita si svolge davanti al giudice istruttore e che si applicano gli artt. 570 e seguenti c.p.c. (che disciplinano l'esito della vendita, il decreto di trasferimento, la distribuzione del ricavato).
Il quarto comma, di notevole importanza pratica, prevede che quando le operazioni sono affidate a un professionista (il notaio delegato ex art. 786), questi provvede direttamente alla vendita secondo le stesse norme dell'articolo. La delega al notaio si estende quindi anche alla gestione della vendita immobiliare, comprensiva degli adempimenti pubblicitari e della conduzione dell'asta.
Quando si applica
La norma trova applicazione ogni volta che nel progetto divisionale è prevista la vendita di uno o più immobili perché non comodamente divisibili in natura o non agevolmente assegnabili a uno dei condividenti con conguaglio. Le situazioni tipiche sono: immobile indivisibile con condividenti molti o con quote molto disomogenee, immobile gravato da pesi o ipoteche che ne rendono difficile l'assegnazione diretta, immobile con valore non ripartibile in lotti proporzionali alle quote ereditarie.
La procedura si snoda in più fasi: ordinanza che dispone la vendita → avviso d'asta con termini per offerte → udienza di vendita (con incanto o senza) → aggiudicazione → decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. → distribuzione del ricavato nell'ambito del progetto divisionale. Tutte queste fasi si svolgono davanti al giudice istruttore (o al notaio delegato), non davanti al collegio, salvo il caso di controversia sulla necessità della vendita.
Connessioni
Il rinvio centrale è agli artt. 569 e 570 ss. c.p.c. sull'espropriazione immobiliare, che costituiscono la disciplina di dettaglio applicata per analogia alle vendite divisionali. L'art. 787 c.p.c. prevede la stessa struttura per i mobili, con rinvio agli artt. 534 ss. La figura del notaio delegato ex art. 786 ritorna nel quarto comma come soggetto che può gestire direttamente la vendita immobiliare. Sul piano sostanziale, rilevante è l'art. 720 c.c. sull'indivisibilità dei beni ereditari, presupposto della necessità di vendita, e l'art. 722 c.c. sulla preferenza nell'assegnazione a favore di chi già conduce il fondo.
La disciplina si raccorda infine con l'art. 789 c.p.c. sul progetto di divisione: il ricavato della vendita immobiliare confluisce nel progetto come posta attiva da distribuire, e solo con l'approvazione definitiva del progetto la distribuzione diventa definitiva.
Casi pratici
Caso 1: Caso 1
I coeredi Tizio e Caio non riescono ad accordarsi sull'assegnazione di un appartamento indivisibile, poiché entrambi vogliono abitarvi. Il notaio delegato rileva che l'immobile non è commodamente divisibile e che nessuno dei due è disposto a pagare il conguaglio per l'assegnazione esclusiva. In assenza di contestazioni sulla necessità della vendita, il notaio emette ordinanza ai sensi dell'art. 788, primo comma, c.p.c. con rinvio all'art. 569, terzo comma, fissa l'asta e gestisce la procedura di vendita. Il ricavato, dedotte le spese, viene diviso al 50% tra Tizio e Caio in sede di approvazione del progetto divisionale ex art. 789.
Caso 2: Caso 2
Nella divisione dell'eredità di Sempronia, il progetto prevede la vendita di un fondo agricolo. Il coerede Mevio si oppone, sostenendo che il fondo dovrebbe essergli assegnato direttamente in quanto lo gestisce da anni come affittuario e che la vendita all'asta realizzerebbe un prezzo inferiore al suo reale valore. Sorge controversia sulla necessità della vendita: il notaio delegato sospende le operazioni e rimette la questione al giudice istruttore, che la trasmette al collegio. Il collegio, sentite le parti, decide con sentenza se la vendita sia necessaria o se l'assegnazione diretta a Mevio con conguaglio sia preferibile nell'interesse della divisione.
Domande frequenti
Come si vende un immobile di un'eredità quando i coeredi non si accordano?
Se non ci sono controversie sulla necessità di vendere, il giudice istruttore o il notaio delegato organizzano un'asta secondo le norme sull'espropriazione immobiliare (art. 569, terzo comma, c.p.c.): avviso d'asta pubblico, raccolta di offerte, aggiudicazione al miglior offerente. Se invece la necessità di vendere è contestata, decide il collegio con sentenza.
Un coerede può contestare che un immobile venga venduto all'asta invece di essere assegnato direttamente?
Sì. Se un coerede ritiene che l'immobile debba essere assegnato in natura (ad esempio a lui, con conguaglio in denaro agli altri), può contestare la necessità della vendita. In tal caso la decisione spetta al collegio con sentenza, che valuta se la vendita sia effettivamente necessaria o se esista un'alternativa preferibile.
Chi acquista un immobile venduto in sede di divisione ereditaria ottiene la piena proprietà?
Sì. L'aggiudicatario ottiene la proprietà dell'immobile con il decreto di trasferimento emesso ai sensi dell'art. 586 c.p.c., che dispone anche la cancellazione delle ipoteche e dei pesi iscritti. L'acquisto è a titolo originario e purgato dai vincoli pregressi, salvo le specifiche eccezioni previste dalla legge.
Il notaio delegato può gestire anche la vendita degli immobili nella divisione?
Sì. L'art. 788, quarto comma, c.p.c. prevede espressamente che quando le operazioni sono affidate a un professionista (il notaio delegato ex art. 786), questi provvede direttamente alla vendita immobiliare applicando le stesse norme previste per il giudice istruttore, inclusi gli adempimenti pubblicitari e la conduzione dell'asta.
Il ricavato della vendita dell'immobile viene subito distribuito ai coeredi?
Non immediatamente. Il ricavato viene accantonato e inserito nel progetto di divisione come posta attiva. Solo con l'approvazione definitiva del progetto ai sensi dell'art. 789 c.p.c., in assenza di contestazioni o dopo la sentenza del collegio sulle contestazioni, il ricavato viene definitivamente distribuito tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote.