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Art. 720 c.c. Immobili non divisibili
In vigore
Se nell’eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell’igiene, e la divisione dell’intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell’eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l’attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all’incanto.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Inquadramento sistematico dell'art. 720 c.c.
L'art. 720 c.c. costituisce la principale deroga al principio del conseguimento in natura sancito dall'art. 718 c.c. La norma affronta la fattispecie pratica piu ricorrente nel diritto delle successioni: il caso in cui l'asse ereditario comprenda uno o piu immobili che, per le loro caratteristiche fisiche o economiche, non possono essere suddivisi tra i coeredi senza significativo pregiudizio. La disposizione individua due rimedi alternativi al frazionamento materiale: l'attribuzione integrale a uno dei coeredi con conguaglio in denaro a favore degli altri, oppure la vendita all'incanto con successiva divisione del ricavato.
La ratio della disposizione e doppia. Da un lato, evita che la divisione produca esiti antieconomici, come la frammentazione di un appartamento in micro-porzioni inutilizzabili o la suddivisione di un fondo agricolo in lotti inadatti alla coltivazione. Dall'altro, garantisce a ciascun coerede di ottenere una controprestazione patrimoniale equivalente alla propria quota, attraverso il conguaglio in denaro o la partecipazione al ricavato della vendita. La norma realizza dunque un punto di equilibrio tra il principio della divisione in natura e l'esigenza di razionalita economica nella gestione dei beni ereditari.
La nozione di comoda divisibilita
Il presupposto applicativo dell'art. 720 c.c. e la non comoda divisibilita dell'immobile. La nozione non e definita in via tassativa dal legislatore, ma e stata elaborata dalla giurisprudenza di legittimita attraverso una pluralita di criteri concreti. Si considera non comodamente divisibile l'immobile la cui suddivisione: comporterebbe una significativa diminuzione del valore complessivo; richiederebbe opere edilizie di particolare onerosita o complessita; renderebbe le porzioni inutilizzabili per la loro destinazione tipica; non consentirebbe accessi autonomi o servizi indipendenti.
La valutazione e operata caso per caso, tenendo conto delle caratteristiche fisiche dell'immobile (superficie, struttura, configurazione), della sua destinazione (abitativa, commerciale, agricola), delle norme urbanistiche ed edilizie vigenti, della possibilita di creare unita immobiliari autonome dotate di servizi propri. Nella prassi giudiziaria, la valutazione e affidata di norma a un consulente tecnico d'ufficio nominato dal giudice della divisione, che redige una perizia tecnica con proposte di frazionamento o motivazioni della non comoda divisibilita.
Attribuzione al coerede titolare della quota maggiore
Quando l'immobile non e comodamente divisibile, il primo rimedio previsto dall'art. 720 c.c. e l'attribuzione a uno dei coeredi con conguaglio in denaro a favore degli altri. La norma stabilisce una preferenza per il coerede titolare della quota maggiore: in caso di concorso di piu richieste di attribuzione, prevale chi ha la porzione ereditaria piu rilevante. Tale preferenza si giustifica con la considerazione che l'attribuzione richiede al coerede di liquidare il valore eccedente la propria quota, e che chi ha gia una quota piu alta sostiene un esborso proporzionalmente minore.
In caso di pari quote tra piu coeredi richiedenti, il giudice puo decidere in base a criteri equitativi, valutando l'interesse di ciascuno all'attribuzione (uso abitativo, attivita professionale, legame affettivo con il bene), la capacita finanziaria di pagare il conguaglio, le specifiche circostanze del caso. La giurisprudenza ha ammesso anche l'attribuzione congiunta a piu coeredi che ne facciano richiesta, salvo che cio non frustri la ratio della norma di evitare la frammentazione del bene.
Determinazione del conguaglio e modalita di pagamento
Il conguaglio dovuto agli altri coeredi e calcolato in misura pari alla differenza tra il valore della porzione del bene attribuito e la quota ereditaria spettante. Il valore dell'immobile e determinato secondo i criteri dell'art. 721 c.c., ossia il valore venale al momento della divisione, accertato di norma mediante consulenza tecnica d'ufficio. Il conguaglio costituisce un debito personale del coerede attributario, che deve essere pagato nelle forme e nei termini stabiliti dal giudice o dall'accordo di divisione.
Sotto il profilo operativo, il pagamento del conguaglio puo avvenire in unica soluzione, mediante dilazione concordata, o con garanzie reali a tutela dei coeredi creditori. La giurisprudenza ha riconosciuto la possibilita di subordinare l'attribuzione del bene al previo versamento del conguaglio, o di disporre il trasferimento contestuale al pagamento, secondo le esigenze di tutela dei coeredi creditori. In caso di mancato pagamento del conguaglio, opera l'azione esecutiva ordinaria sui beni del coerede attributario, e in alcuni casi e ammessa anche la risoluzione dell'attribuzione con conseguente rinegoziazione della divisione.
Caso pratico: Tizio, Caio, Sempronio e l'immobile di famiglia
Tizio muore lasciando come coeredi i tre figli Caio, Sempronio e Mevia, in quote eguali (1/3 ciascuno). L'unico bene di rilievo dell'asse ereditario e un appartamento a Roma del valore di 600.000 euro, in cui Caio ha sempre vissuto. L'appartamento, per le sue caratteristiche strutturali, non e comodamente divisibile in tre unita autonome. Caio chiede l'attribuzione integrale dell'immobile, dichiarandosi disposto a pagare il conguaglio agli altri coeredi.
Trova applicazione l'art. 720 c.c.: il giudice (o l'accordo di divisione) attribuisce l'appartamento a Caio, che dovra versare a Sempronio e Mevia 200.000 euro ciascuno a titolo di conguaglio (corrispondente al valore di 1/3 dell'immobile per ciascuno). Si ipotizzi ora che anche Sempronio chieda l'attribuzione: essendo le quote ereditarie eguali, il giudice valutera in via equitativa quale dei due coeredi ha l'interesse piu meritevole di tutela. Se nessuno dei tre coeredi chiede l'attribuzione, o se manca l'accordo, si procede alla vendita all'incanto dell'immobile, con divisione del ricavato in parti eguali.
Vendita all'incanto in caso di mancata attribuzione
Quando nessun coerede chiede l'attribuzione o non vi e accordo sulle modalita, l'art. 720 c.c. prevede la vendita all'incanto dell'immobile. La vendita all'incanto e una vendita pubblica con procedura competitiva, disciplinata dal codice di procedura civile (artt. 567 e seguenti c.p.c. in materia di esecuzione forzata, applicabili in quanto compatibili). La procedura garantisce trasparenza, parita di trattamento degli offerenti e massimizzazione del prezzo di realizzo, riducendo il rischio di vendite a valori sottostimati.
I coeredi possono partecipare all'incanto come qualsiasi altro offerente, in concorrenza con terzi acquirenti. Il ricavato della vendita, detratte le spese e gli oneri, viene ripartito tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote ereditarie. La giurisprudenza ha chiarito che il giudice puo disporre prezzi base e ribassi successivi secondo le regole dell'esecuzione forzata, e che in caso di asta deserta puo procedere a rinnovi con prezzi ridotti, sempre nel rispetto della tutela degli interessi dei coeredi.
Profili giurisprudenziali e applicazioni concrete
La giurisprudenza di legittimita ha sviluppato un'articolata casistica sull'applicazione dell'art. 720 c.c., consolidando alcuni principi. Anzitutto, la valutazione della non comoda divisibilita compete al giudice del merito, ma deve essere supportata da adeguata motivazione tecnica, di norma mediante consulenza tecnica d'ufficio. In secondo luogo, la preferenza per il coerede titolare della quota maggiore opera anche quando le quote siano calcolate tenendo conto di donazioni soggette a collazione (artt. 737 e seguenti c.c.).
Particolare rilievo assume il principio per cui l'attribuzione ex art. 720 c.c. non puo essere imposta contro la volonta del coerede: nessuno e obbligato ad accettare l'attribuzione di un immobile con conseguente obbligo di pagare il conguaglio. Se nessun coerede manifesta la volonta di assumere l'attribuzione, la vendita all'incanto e l'unica soluzione percorribile, anche se cio comporta la perdita del bene dall'asse familiare. La dottrina maggioritaria ha sottolineato come tale impostazione tuteli l'autonomia patrimoniale di ciascun coerede.
Domande frequenti
Cosa significa immobile non comodamente divisibile?
Si considera non comodamente divisibile l'immobile la cui suddivisione comporterebbe significativa diminuzione del valore, richiederebbe opere edilizie particolarmente onerose, renderebbe le porzioni inutilizzabili per la loro destinazione, o non consentirebbe accessi autonomi e servizi indipendenti. La valutazione e operata caso per caso dal giudice, di norma mediante consulenza tecnica d'ufficio.
Chi ha diritto a ottenere l'attribuzione dell'immobile non divisibile?
L'art. 720 c.c. stabilisce una preferenza per il coerede titolare della quota maggiore. In caso di pari quote tra piu richiedenti, il giudice decide in base a criteri equitativi, valutando l'interesse di ciascuno (uso abitativo, attivita professionale, legame affettivo) e la capacita finanziaria di pagare il conguaglio agli altri coeredi.
Come si calcola il conguaglio dovuto agli altri coeredi?
Il conguaglio si calcola in misura pari alla differenza tra il valore della porzione del bene attribuito e la quota ereditaria spettante al coerede attributario. Il valore dell'immobile e determinato ai sensi dell'art. 721 c.c. (valore venale al momento della divisione), di norma mediante consulenza tecnica d'ufficio. Il conguaglio puo essere pagato in unica soluzione o con dilazioni concordate.
Cosa succede se nessun coerede vuole l'attribuzione?
Se nessun coerede chiede l'attribuzione o manca l'accordo sulle modalita, l'art. 720 c.c. prevede la vendita all'incanto dell'immobile. La procedura garantisce trasparenza e massimizzazione del prezzo di realizzo. Il ricavato, detratte le spese, viene ripartito tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote. I coeredi possono partecipare all'incanto come acquirenti.
L'attribuzione puo essere imposta contro la volonta del coerede?
No, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimita l'attribuzione ex art. 720 c.c. non puo essere imposta contro la volonta del coerede. Nessuno e obbligato ad accettare l'attribuzione di un immobile con conseguente obbligo di pagare il conguaglio. Se nessun coerede manifesta la volonta di assumere l'attribuzione, la vendita all'incanto e l'unica soluzione percorribile.