- Il valore dell'immobile ai fini espropriativi si determina di regola secondo l'art. 15, primo comma (valore catastale rivalutato).
- Per il diritto del direttario (enfiteusi) il valore è calcolato sugli otto decimi del valore del fondo.
- Il giudice può discostarsi dai criteri legali se il valore catastale è manifestamente inadeguato o il bene non è soggetto a tributo diretto.
- In tali casi il giudice valuta autonomamente, anche con l'ausilio di un esperto.
Testo dell'articoloVigente
Art. 568 c.p.c. – Determinazione del valore dell’immobile
Testo vigente — R.D. 1443/1940 (aggiornato da Normattiva)
Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma.
Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
In sintesi
Il valore dell'immobile pignorato si determina secondo criteri legali specifici, con intervento del giudice in caso di manifesta inadeguatezza.
Ratio
L'art. 568 c.p.c. persegue un duplice obiettivo: fornire un parametro oggettivo e predeterminato per la stima dell'immobile, evitando controversie sulla valutazione, e al contempo consentire al giudice di correggere risultati manifestamente scollegati dalla realtà di mercato. Il riferimento al valore catastale garantisce certezza e parità di trattamento; la clausola di inadeguatezza manifesta impedisce che la procedura si chiuda con realizzi irrisori a danno di debitori e creditori.
La norma riflette la tradizionale diffidenza del legislatore processuale verso le valutazioni puramente discrezionali, temperata dalla necessità di adattamento al caso concreto.
Analisi
Il primo comma rinvia all'art. 15, primo comma, c.p.c. (oggi con i relativi aggiornamenti normativi), che individua il valore dell'immobile sulla base delle rendite catastali rivalutate. Il secondo comma introduce una regola speciale per il diritto del direttario nel rapporto enfiteutico: il valore è pari agli otto decimi di quello calcolato secondo l'art. 13, ultimo comma (valore del fondo pieno), tenendo conto della compressione delle facoltà del direttario rispetto al proprietario pieno.
Il terzo comma prevede due ipotesi residuali in cui il giudice può e deve determinare il valore autonomamente: quando l'immobile non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato (mancando quindi la base catastale) o quando il valore catastale risulta manifestamente inadeguato. In tali casi il giudice valuta sulla base degli elementi delle parti e, se necessario, di una perizia.
Quando si applica
La norma si applica in ogni procedura di espropriazione immobiliare, nella fase preliminare alla vendita. La determinazione del valore costituisce il presupposto per il calcolo del prezzo base d'asta, per la valutazione della congruità delle offerte (art. 572) e per la stima della cauzione (art. 571). Il ricorso all'esperto da parte del giudice è oggi la prassi ordinaria, essendo la stima catastale spesso molto distante dai valori di mercato.
In caso di immobili di pregio, aree edificabili o immobili storici, l'inadeguatezza manifesta è di facile dimostrazione e quasi sempre conduce a una perizia giudiziaria.
Connessioni
L'art. 568 si collega all'art. 567 (istanza di vendita e documentazione), all'art. 569 (autorizzazione della vendita e nomina dell'esperto), all'art. 571 (offerte d'acquisto e cauzione) e all'art. 572 (deliberazione sull'offerta). Il rinvio all'art. 15 va inteso alla luce dei successivi aggiornamenti delle disposizioni tributarie sulle rendite catastali (d.lgs. 23/2011 e normativa connessa). Per l'enfiteusi rileva l'art. 959 e ss. c.c.
Nella prassi attuale, l'art. 568 ha perso parte della sua centralità operativa, poiché l'art. 569 impone comunque la nomina di un esperto stimatore, la cui perizia costituisce il vero parametro di riferimento per il prezzo base.
Casi pratici
Caso 1: Caso 1
L'immobile di Tizio, un appartamento in un comune montano, ha una rendita catastale rivalutata che porta a un valore ex art. 15 di 40.000 euro. Caio, creditore pignorante, ritiene che il valore di mercato sia in realtà di 90.000 euro. Il giudice, su richiesta di Caio e ritenendo la stima catastale manifestamente inadeguata rispetto ai prezzi di mercato della zona, nomina un esperto. La perizia accerta un valore di 85.000 euro, che diventa il prezzo base per le offerte d'acquisto ex art. 571, consentendo una migliore soddisfazione dei creditori.
Caso 2: Caso 2
Sempronio è titolare del diritto di direttario su un fondo agricolo enfiteutico di proprietà di Mevio. Mevio viene espropriato e il diritto del direttario di Sempronio deve essere valorizzato nella procedura. Il valore del fondo pieno calcolato ex art. 13, ultimo comma è di 100.000 euro; il valore del diritto del direttario viene quindi fissato in 80.000 euro (otto decimi), secondo la regola speciale del secondo comma dell'art. 568, riflettendo la posizione limitata del direttario rispetto al proprietario pieno.
Domande frequenti
Come si calcola il valore base di un immobile in una procedura esecutiva?
Di regola si parte dal valore catastale rivalutato secondo l'art. 15 c.p.c. Tuttavia, nella prassi attuale, il giudice nomina quasi sempre un esperto stimatore, la cui perizia di mercato costituisce il parametro effettivo per il prezzo base d'asta.
Il valore catastale dell'immobile corrisponde al prezzo d'asta?
Non necessariamente. Se il giudice ritiene il valore catastale manifestamente inadeguato rispetto al mercato, può nominare un esperto e determinare un valore diverso. Il prezzo d'asta viene poi fissato in percentuale di questo valore (di solito con ribassi successivi).
Cosa succede se il mio immobile non è accatastato o non ha rendita catastale?
In tal caso l'immobile non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato e manca la base di calcolo ex art. 15. Il giudice determina allora il valore autonomamente, sulla base degli elementi forniti dalle parti e, se necessario, di una perizia.
Cos'è il 'diritto del direttario' e perché ha una valutazione speciale?
Il direttario è la figura che, nel contratto di enfiteusi, concede il fondo all'enfiteuta mantenendo il diritto al canone e alla devoluzione. Il suo diritto vale meno del pieno dominio (otto decimi del valore del fondo) perché è compresso dalle facoltà dell'enfiteuta.
Posso contestare la perizia di stima dell'immobile nella procedura esecutiva?
Sì. All'udienza ex art. 569 c.p.c. le parti possono fare osservazioni sui criteri e sui risultati della perizia. È anche possibile depositare una perizia di parte. Le contestazioni sostanziali vanno però formalizzate tempestivamente, altrimenti possono essere precluse.