Art. 72 L. 392/1978 — Mutamento della destinazione d’uso

Ratio della norma

L'art. 72 risponde a una preoccupazione concreta del legislatore del 1978: il rischio che i proprietari di immobili abitativi, per sottrarsi ai vincoli rigidi dell'equo canone residenziale, procedessero a cambiamenti formali di destinazione d'uso al fine di locare gli stessi immobili come commerciali, ottenendo canoni liberamente pattuiti e ben più elevati. La norma introduce quindi un periodo di quarantena di quattro anni, durante il quale il canone dei nuovi contratti di locazione su ex-immobili abitativi è comunque limitato al livello dell'equo canone residenziale, a prescindere dalla nuova destinazione formale.

Analisi e struttura

La fattispecie presuppone tre elementi: primo, un immobile che abbia avuto in precedenza destinazione abitativa; secondo, un mutamento della destinazione d'uso verso un uso diverso (commerciale, professionale, artigianale); terzo, la stipulazione di un nuovo contratto di locazione entro il quadriennio dall'entrata in vigore della legge. In presenza di questi elementi, il canone è capped al livello dell'equo canone residenziale degli artt. 12 e 24, inclusa la possibilità di aggiornamento ISTAT prevista da queste norme. L'unica deroga è per le radicali trasformazioni dell'immobile autorizzate ai sensi delle leggi urbanistiche vigenti: in tal caso il proprietario dimostra un effettivo investimento edilizio che giustifica un canone superiore al tetto residenziale.

Quando si applica

L'art. 72 si applica ai nuovi contratti di locazione stipulati entro quattro anni dall'entrata in vigore della L. 392/1978 per immobili il cui uso sia mutato da abitativo a diverso. Non si applica ai contratti già in corso prima del mutamento di destinazione, né ai mutamenti in senso inverso (da commerciale ad abitativo), né agli immobili che non abbiano mai avuto destinazione abitativa. La norma è di diritto transitorio e ha esaurito la sua funzione al termine del quadriennio.

Confronto e norme correlate

L'art. 72 si raccorda con gli artt. 12 e 24, che determinano le formule del canone abitativo, costituendo così il parametro massimo applicabile nel periodo transitorio. Il mutamento della destinazione d'uso è un tema ricorrente nella L. 392: l'art. 80 disciplina il caso opposto, ovvero quello del conduttore che adibisce l'immobile a uso diverso da quello pattuito nel contratto. La norma deve essere letta anche alla luce delle leggi urbanistiche in materia di cambio di destinazione d'uso, le cui autorizzazioni costituiscono il presupposto della deroga per trasformazioni radicali.

Problemi applicativi

La principale difficoltà applicativa ha riguardato la definizione di «radicale trasformazione»: la giurisprudenza ha ritenuto che non basti un intervento di ristrutturazione ordinaria o di adeguamento dell'immobile alla nuova destinazione, ma sia necessaria una trasformazione strutturale che abbia sostanzialmente modificato le caratteristiche architettoniche e funzionali dell'immobile. La prova della trasformazione radicale spetta al locatore, che deve dimostrare sia l'entità delle opere sia la regolarità delle autorizzazioni amministrative ottenute. La norma ha peraltro perduto rilevanza pratica con il decorso del quadriennio, rimanendo di interesse prevalentemente storico per la comprensione del contenzioso sviluppatosi in quel periodo.