Testo dell'articoloVigente
Art. 73 L. 392/1978 – Norme applicabili ai contratti commerciali storici
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Per i contratti previsti negli articoli 67, 70 e, ferme restando le scadenze convenzionali, nell’articolo 71 il locatore puo’ recedere in base ai motivi di cui all’articolo 29 e con il preavviso di cui all’articolo 59. Nei casi previsti dalle lettere a), b) e dall’ultimo periodo del secondo comma dell’articolo 29 tale facolta’ e’ riconosciuta soltanto ove ricorra la necessita’ del locatore o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio.
Si applicano le disposizioni degli articoli 30 e 31 e degli articoli da 35 a 39 nonche’ quelle dell’articolo 69, settimo, ottavo e nono comma.
In sintesi
L'art. 73 della L. 392/1978 individua il regime normativo applicabile ai contratti di locazione commerciale rientranti nella disciplina transitoria degli artt. 67 (contratti in proroga) e 71 (contratti non in proroga), con riguardo al diritto di recesso del locatore e alle norme processuali e di tutela del conduttore. Il locatore può recedere dai contratti storici ricorrendo ai motivi previsti dall'art. 29 e con il preavviso dell'art. 59. Tuttavia, per le ipotesi di recesso per necessità personale o familiare o per necessità dell'ente (lett. a, b e secondo comma dell'art. 29), la facoltà di recesso è riconosciuta soltanto se la necessità si è verificata dopo la costituzione del rapporto locatizio. La norma richiama inoltre l'applicabilità delle disposizioni sugli obblighi del locatore in caso di recesso (artt. 30, 31), delle sanzioni in caso di recesso illegittimo (artt. 35-39) e dei commi 7, 8 e 9 dell'art. 69 sull'indennità di avviamento commerciale, garantendo così la piena tutela economica del conduttore storico nella fase di uscita dal contratto transitorio.Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'art. 73 assicura che i contratti commerciali storici, pur rientrando in un regime transitorio speciale, godano delle medesime tutele sostanziali e processuali previste per i contratti ordinari in materia di recesso del locatore e di indennità di avviamento. Senza questo rinvio esplicito, si sarebbe potuto dubitare che le norme sul recesso e sull'avviamento - dettate per i contratti a regime - fossero applicabili anche ai rapporti transitatori. La norma risolve ogni dubbio interpretativo e garantisce continuità di tutela al conduttore commerciale indipendentemente dalla natura (ordinaria o transitoria) del contratto.
Analisi e struttura
La norma opera su due livelli. Il primo riguarda il recesso del locatore: è consentito per i motivi dell'art. 29 (necessità personale, demolizione, interesse storico-artistico, ecc.) con il preavviso dell'art. 59, ma con una limitazione importante per le ipotesi di necessità personale o familiare - lett. a, b e secondo comma dell'art. 29: la necessità deve essersi verificata dopo la costituzione del rapporto locatizio. Questa limitazione impedisce che il locatore possa recedere adducendo una necessità preesistente al contratto, che avrebbe dovuto essere fatta valere prima. Il secondo livello riguarda le conseguenze del recesso: si applicano le norme sugli obblighi del locatore (artt. 30, 31), le sanzioni per il recesso illegittimo o fraudolento (artt. 35-39) e i commi 7, 8 e 9 dell'art. 69, relativi all'indennità di avviamento commerciale nelle varie ipotesi di mancata prosecuzione della locazione.
Quando si applica
L'art. 73 si applica ai contratti di cui agli artt. 67, 70 e 71, ovvero ai contratti commerciali in proroga, a quelli per immobili speciali in proroga e, con la precisazione che restano ferme le scadenze convenzionali, ai contratti non soggetti a proroga. Non si applica ai contratti abitativi, che hanno proprie norme sul recesso (artt. 29-31 nella versione originaria e, per i contratti nuovi, L. 431/1998).
Confronto e norme correlate
L'art. 73 si raccorda sistematicamente con gli artt. 29, 30, 31, 35-39 e con i commi 7-9 dell'art. 69, che ne costituiscono il contenuto per rinvio. Il requisito della necessità sopravvenuta alla costituzione del rapporto è un elemento di tutela aggiuntivo rispetto al regime ordinario, che riflette la speciale vulnerabilità del conduttore titolare di un contratto storico, spesso in essere da decenni. L'art. 74 completa il quadro rendendo applicabili anche le disposizioni processuali degli artt. 43-57.
Problemi applicativi
Il requisito della necessità «verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio» ha generato un contenzioso significativo. La giurisprudenza ha chiarito che si tratta di una necessità sopravvenuta in senso stretto: non basta che il locatore non avesse in precedenza esercitato la facoltà di recesso pur disponendo del motivo, occorre che il motivo stesso sia insorto dopo la stipulazione del contratto. L'accertamento della sopravvenienza è spesso complesso, specialmente per le necessità familiari (nascita di figli, separazione, ritorno dall'estero). Per le ipotesi di recesso per demolizione o per ragioni storico-artistiche la limitazione non opera, essendo queste fattispecie per natura sopravvenute al contratto.
Casi pratici
Caso 1: Locatore che vuole recuperare il locale per uso personale sopravvenuto
Caso 2: Tentativo di recesso fondato su necessità preesistente: inammissibile
Caso 3: Recesso per demolizione: nessun vincolo di sopravvenienza
Domande frequenti
Quali norme si applicano al recesso del locatore nei contratti commerciali storici?
Per i contratti degli artt. 67 e 71, il locatore può recedere per i motivi dell'art. 29 con il preavviso dell'art. 59. Per le necessità personali o familiari la facoltà è limitata ai casi in cui la necessità sia insorta dopo la costituzione del rapporto locatizio.
Il locatore può recedere se la necessità del locale esisteva già prima del contratto?
No. Per le ipotesi di necessità personale, familiare o dell'ente (lett. a, b e secondo comma dell'art. 29), l'art. 73 richiede espressamente che la necessità si sia verificata dopo la costituzione del rapporto locatizio. Una necessità preesistente non legittima il recesso.
Cosa succede se il locatore recede illegittimamente da un contratto storico?
Si applicano le sanzioni previste dagli artt. 35-39 della L. 392/1978, che includono la nullità del provvedimento di rilascio, il ripristino del contratto e il risarcimento del danno a favore del conduttore. Il locatore è inoltre tenuto al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale.
Il conduttore storico ha diritto all'indennità di avviamento in caso di recesso del locatore?
Sì. L'art. 73 richiama espressamente i commi 7, 8 e 9 dell'art. 69, che disciplinano l'indennità di avviamento commerciale nelle diverse ipotesi di cessazione del rapporto. L'indennità è condizione per l'esecuzione del rilascio.