Testo dell'articoloVigente
Art. 71 L. 392/1978 – Contratti commerciali in corso non a proroga
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai contratti in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione della durata prevista in detta disposizione, il periodo di locazione gia’ trascorso dall’inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La durata non puo’ comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della presente legge.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai contratti di cui sopra per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, e’ in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto.
Il canone potra’ essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore dal giorno della scadenza contrattualmente prevista, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente.
In sintesi
L'art. 71 della L. 392/1978 disciplina la sorte dei contratti di locazione commerciale che, al momento dell'entrata in vigore della legge, erano in corso ma non soggetti a proroga forzosa ai sensi della legislazione previgente. Per questi contratti si applica la disciplina ordinaria degli artt. 27 e 42 - che prevedono una durata minima di sei anni per le locazioni commerciali ordinarie - con la decurtazione del periodo già trascorso dall'inizio del rapporto o dall'ultimo rinnovo. In ogni caso, la durata residua non può essere inferiore a due anni dall'entrata in vigore della legge, garantendo così un minimo di stabilità anche ai contratti prossimi alla scadenza naturale. Le disposizioni si applicano anche ai contratti per i quali, alla stessa data, fosse in corso un procedimento per convalida di licenza o di sfratto. Per i contratti non a proroga, il canone può essere aggiornato annualmente su richiesta del locatore, a partire dalla scadenza contrattuale, nella misura del 75 per cento della variazione ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo dell'anno precedente, allineando così questi contratti al meccanismo di aggiornamento previsto dalla normativa ordinaria.Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'art. 71 completa il quadro delle norme transitorie per le locazioni commerciali, occupandosi della categoria residuale dei contratti non soggetti a proroga. Mentre l'art. 67 gestisce il passaggio per i contratti già prorogati forzosamente, l'art. 71 si occupa di quei rapporti che erano giunti alla scadenza naturale o non beneficiavano della proroga per ragioni soggettive o oggettive. La ratio è analoga: evitare che l'entrata in vigore della nuova legge determini la cessazione immediata di contratti in corso, garantendo al conduttore commerciale un periodo minimo di continuità per organizzare la propria attività.
Analisi e struttura
La norma opera su due livelli. Il primo riguarda la durata: si applica la disciplina degli artt. 27 e 42 (durata minima sei anni per le locazioni commerciali ordinarie), detraendo il periodo già trascorso dall'inizio della locazione o dall'ultimo rinnovo. La durata residua non può comunque essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della legge, garantendo un minimo assoluto di stabilità. Il secondo livello riguarda il canone: a differenza dei contratti in proroga (art. 68), qui non vi è un sistema di aumenti percentuali predeterminati, ma il meccanismo ordinario di aggiornamento basato al 75 per cento della variazione ISTAT dei prezzi al consumo, su richiesta del locatore, con decorrenza dalla scadenza contrattualmente prevista.
Quando si applica
L'art. 71 si applica ai contratti di locazione commerciale (art. 27) e di locazione per attività particolari (art. 42, primo comma) in corso alla data di entrata in vigore della L. 392/1978 e non soggetti a proroga legale. Vi rientrano anche i contratti per i quali fosse in corso, alla stessa data, un procedimento per convalida di licenza o di sfratto: la norma congela la situazione processuale, imponendo la prosecuzione del rapporto secondo i nuovi termini di durata.
Confronto e norme correlate
L'art. 71 si pone in rapporto di complementarità con l'art. 67, che regola i contratti in proroga, e con l'art. 65, che svolge la funzione analoga per i contratti abitativi non soggetti a proroga. L'aggiornamento del canone al 75 per cento dell'ISTAT riprende il meccanismo dell'art. 24, che disciplina l'aggiornamento ordinario del canone commerciale a regime. L'art. 73 estende a questi contratti le norme sul recesso del locatore e sull'indennità di avviamento, mentre l'art. 74 rende applicabili le disposizioni processuali degli artt. 43-57.
Problemi applicativi
La principale questione interpretativa riguarda il computo del «periodo già trascorso» nei contratti con rinnovi taciti successivi: occorre fare riferimento alla data dell'ultimo rinnovo o a quella originaria? La giurisprudenza ha ritenuto che si debba considerare il periodo decorrente dall'inizio del rapporto contrattuale originario, salvo che il rinnovo sia stato frutto di una nuova e autonoma negoziazione. Il meccanismo di aggiornamento del canone al 75 per cento dell'ISTAT ha sollevato dubbi sulla decorrenza: la norma dice «dalla data di scadenza contrattualmente prevista», il che implica che l'aggiornamento non possa essere retroattivo rispetto a tale data, anche se la richiesta del locatore è successiva.
Casi pratici
Caso 1: Contratto commerciale con 4 anni già trascorsi: durata residua garantita
Caso 2: Contratto in scadenza imminente: garanzia del biennio minimo
Caso 3: Aggiornamento del canone al 75% ISTAT per contratto non a proroga
Domande frequenti
Cos'è la disciplina dei contratti commerciali non a proroga prevista dall'art. 71 L. 392/1978?
È la disciplina transitoria applicata ai contratti di locazione commerciale in corso ma non soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. A questi contratti si applica la durata minima di sei anni, detraendo il periodo già trascorso, con garanzia di almeno due anni residui dalla data della legge.
Qual è la durata minima garantita da un contratto commerciale non a proroga?
Non può essere inferiore a due anni dalla data di entrata in vigore della L. 392/1978, anche se il periodo già trascorso, sommato alla durata originaria, porterebbe a un termine residuo inferiore. Questo minimo assoluto garantisce al conduttore un periodo di continuità sufficiente a riorganizzare l'attività.
Come si aggiorna il canone per i contratti commerciali non a proroga?
Il locatore può richiedere l'aggiornamento annuale del canone dalla scadenza contrattualmente prevista, nella misura del 75 per cento della variazione ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'art. 71 si applica anche ai contratti con procedimento di sfratto in corso?
Sì. L'art. 71, comma 3, estende espressamente la disciplina ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della legge, era in corso un procedimento per convalida di licenza o di sfratto: anche in questi casi il contratto prosegue secondo i nuovi termini di durata.