Art. 70 L. 392/1978 – Immobili per attività particolari in proroga
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Ai contratti di locazione di cui all’articolo 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67 e 68.
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In sintesi
L'art. 70 della L. 392/1978 estende la disciplina transitoria degli artt. 67 e 68 anche ai contratti di locazione relativi agli immobili destinati ad attività particolari, già disciplinati dall'art. 42 della stessa legge. L'art. 42 riguarda le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione in cui l'attività svolta presenta caratteristiche speciali - quali le locazioni per attività produttive, artigianali o professionali con requisiti peculiari - che non rientrano nel regime ordinario del commercio al dettaglio. Il rinvio operato dall'art. 70 è un tipico meccanismo di raccordo normativo: anziché riscrivere per intero le disposizioni transitorie, il legislatore ha ritenuto sufficiente richiamare le norme già dettate per le locazioni commerciali ordinarie, adattandole per analogia alla categoria degli immobili speciali. In tal modo, anche questi contratti si considerano prorogati secondo le durate differenziate dell'art. 67 e i relativi canoni possono essere aumentati nelle percentuali previste dall'art. 68, in proporzione all'anzianità del contratto.
Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'art. 70 ha una funzione di completezza sistematica: estende il regime transitorio già approntato per le locazioni commerciali ordinarie agli immobili destinati ad attività speciali ai sensi dell'art. 42. Senza questo rinvio, tali contratti sarebbero rimasti privi di una disciplina transitoria espressa, con il rischio di lacune o incertezze applicative. Il legislatore ha così assicurato uniformità di trattamento tra tutte le categorie di locazioni non abitative soggette a proroga.
Analisi e struttura
La norma si riduce a un rinvio semplice: ai contratti di locazione di cui all'art. 42 - ovvero agli immobili per attività particolari - soggetti a proroga si applicano le disposizioni degli artt. 67 e 68. Ne derivano due conseguenze operative: primo, la proroga legale con durata di quattro, cinque o sei anni a seconda della data di stipulazione (art. 67); secondo, la facoltà del locatore di richiedere aumenti annui del canone netto nella misura del 15, 10 o 5 per cento secondo l'anzianità del contratto (art. 68). Il rinvio è integrale e non selettivo, sicché si applicano anche le previsioni sull'anticipata stipulazione di un nuovo contratto secondo le norme ordinarie.
Quando si applica
L'art. 70 si applica ai contratti relativi a immobili adibiti ad attività particolari ai sensi dell'art. 42 che erano in corso e soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. L'art. 42 comprende, in linea generale, le locazioni per attività produttive e artigianali, oltre che quelle per usi speciali non riconducibili al commercio al dettaglio ordinario. Non si applica ai contratti non soggetti a proroga, che seguono la disciplina dell'art. 71.
Confronto e norme correlate
L'art. 70 va letto in combinato con gli artt. 67, 68 e 42, che ne costituiscono la base normativa. L'art. 73 estende a questi contratti anche le norme sul recesso del locatore e sull'indennità di avviamento (commi 7-9 dell'art. 69), assicurando parità di tutela economica al conduttore di immobili speciali rispetto a quello di locali commerciali ordinari. L'art. 74 rende infine applicabili a questa tipologia le disposizioni processuali degli artt. 43-57.
Problemi applicativi
La principale difficoltà applicativa consiste nell'individuazione dei contratti rientranti nell'art. 42, categoria che la giurisprudenza ha dovuto delimitare caso per caso. La qualificazione dell'attività come «particolare» rispetto a quella commerciale ordinaria incide sulla norma transitoria applicabile e, di conseguenza, sulla durata della proroga e sulle percentuali di aumento del canone. Nei casi di attività miste - in parte commerciale, in parte produttiva - si è posto il problema dell'applicazione del regime prevalente, che la giurisprudenza ha risolto privilegiando la destinazione principale dell'immobile.
Casi pratici
Caso 1: Laboratorio di falegnameria con contratto del 1968 soggetto a proroga
Caso 2: Immobile per attività produttiva: richiesta di aumento del canone
Caso 3: Anticipata stipulazione di nuovo contratto per immobile speciale
Domande frequenti
Cos'è l'art. 70 L. 392/1978 e a quali contratti si applica?
L'art. 70 è una norma di rinvio che estende la disciplina transitoria degli artt. 67 e 68 ai contratti di locazione per immobili destinati ad attività particolari ai sensi dell'art. 42, soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. Si applica, ad esempio, a laboratori artigianali e locali per attività produttive speciali.
Qual è la durata della proroga per un contratto relativo a un immobile speciale?
La durata della proroga, per rinvio all'art. 67, è di quattro anni per i contratti anteriori al 1965, cinque anni per quelli tra il 1965 e il 1973, sei anni per quelli successivi al 1973. Le stesse regole del regime commerciale ordinario si applicano agli immobili per attività particolari.
Il locatore può aumentare il canone di un immobile speciale in proroga?
Sì. Per effetto del rinvio all'art. 68, il locatore può richiedere aumenti annui del canone (al netto degli oneri accessori) nelle medesime percentuali previste per le locazioni commerciali ordinarie: 15 per cento per i contratti ante 1965, 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, 5 per cento per quelli successivi.
Cosa distingue un immobile ex art. 42 da un normale locale commerciale?
L'art. 42 riguarda immobili destinati ad attività speciali che non rientrano nel commercio al dettaglio ordinario, come laboratori artigianali, capannoni produttivi e locali per attività professionali particolari. La qualificazione incide sulla norma transitoria applicabile e richiede, nei casi dubbi, una valutazione della destinazione prevalente dell'immobile.
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
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In sintesi
L'art. 70 della L. 392/1978 estende la disciplina transitoria degli artt. 67 e 68 anche ai contratti di locazione relativi agli immobili destinati ad attività particolari, già disciplinati dall'art. 42 della stessa legge. L'art. 42 riguarda le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione in cui l'attività svolta presenta caratteristiche speciali - quali le locazioni per attività produttive, artigianali o professionali con requisiti peculiari - che non rientrano nel regime ordinario del commercio al dettaglio. Il rinvio operato dall'art. 70 è un tipico meccanismo di raccordo normativo: anziché riscrivere per intero le disposizioni transitorie, il legislatore ha ritenuto sufficiente richiamare le norme già dettate per le locazioni commerciali ordinarie, adattandole per analogia alla categoria degli immobili speciali. In tal modo, anche questi contratti si considerano prorogati secondo le durate differenziate dell'art. 67 e i relativi canoni possono essere aumentati nelle percentuali previste dall'art. 68, in proporzione all'anzianità del contratto.Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'art. 70 ha una funzione di completezza sistematica: estende il regime transitorio già approntato per le locazioni commerciali ordinarie agli immobili destinati ad attività speciali ai sensi dell'art. 42. Senza questo rinvio, tali contratti sarebbero rimasti privi di una disciplina transitoria espressa, con il rischio di lacune o incertezze applicative. Il legislatore ha così assicurato uniformità di trattamento tra tutte le categorie di locazioni non abitative soggette a proroga.
Analisi e struttura
La norma si riduce a un rinvio semplice: ai contratti di locazione di cui all'art. 42 - ovvero agli immobili per attività particolari - soggetti a proroga si applicano le disposizioni degli artt. 67 e 68. Ne derivano due conseguenze operative: primo, la proroga legale con durata di quattro, cinque o sei anni a seconda della data di stipulazione (art. 67); secondo, la facoltà del locatore di richiedere aumenti annui del canone netto nella misura del 15, 10 o 5 per cento secondo l'anzianità del contratto (art. 68). Il rinvio è integrale e non selettivo, sicché si applicano anche le previsioni sull'anticipata stipulazione di un nuovo contratto secondo le norme ordinarie.
Quando si applica
L'art. 70 si applica ai contratti relativi a immobili adibiti ad attività particolari ai sensi dell'art. 42 che erano in corso e soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. L'art. 42 comprende, in linea generale, le locazioni per attività produttive e artigianali, oltre che quelle per usi speciali non riconducibili al commercio al dettaglio ordinario. Non si applica ai contratti non soggetti a proroga, che seguono la disciplina dell'art. 71.
Confronto e norme correlate
L'art. 70 va letto in combinato con gli artt. 67, 68 e 42, che ne costituiscono la base normativa. L'art. 73 estende a questi contratti anche le norme sul recesso del locatore e sull'indennità di avviamento (commi 7-9 dell'art. 69), assicurando parità di tutela economica al conduttore di immobili speciali rispetto a quello di locali commerciali ordinari. L'art. 74 rende infine applicabili a questa tipologia le disposizioni processuali degli artt. 43-57.
Problemi applicativi
La principale difficoltà applicativa consiste nell'individuazione dei contratti rientranti nell'art. 42, categoria che la giurisprudenza ha dovuto delimitare caso per caso. La qualificazione dell'attività come «particolare» rispetto a quella commerciale ordinaria incide sulla norma transitoria applicabile e, di conseguenza, sulla durata della proroga e sulle percentuali di aumento del canone. Nei casi di attività miste - in parte commerciale, in parte produttiva - si è posto il problema dell'applicazione del regime prevalente, che la giurisprudenza ha risolto privilegiando la destinazione principale dell'immobile.
Casi pratici
Caso 1: Laboratorio di falegnameria con contratto del 1968 soggetto a proroga
Caso 2: Immobile per attività produttiva: richiesta di aumento del canone
Caso 3: Anticipata stipulazione di nuovo contratto per immobile speciale
Domande frequenti
Cos'è l'art. 70 L. 392/1978 e a quali contratti si applica?
L'art. 70 è una norma di rinvio che estende la disciplina transitoria degli artt. 67 e 68 ai contratti di locazione per immobili destinati ad attività particolari ai sensi dell'art. 42, soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. Si applica, ad esempio, a laboratori artigianali e locali per attività produttive speciali.
Qual è la durata della proroga per un contratto relativo a un immobile speciale?
La durata della proroga, per rinvio all'art. 67, è di quattro anni per i contratti anteriori al 1965, cinque anni per quelli tra il 1965 e il 1973, sei anni per quelli successivi al 1973. Le stesse regole del regime commerciale ordinario si applicano agli immobili per attività particolari.
Il locatore può aumentare il canone di un immobile speciale in proroga?
Sì. Per effetto del rinvio all'art. 68, il locatore può richiedere aumenti annui del canone (al netto degli oneri accessori) nelle medesime percentuali previste per le locazioni commerciali ordinarie: 15 per cento per i contratti ante 1965, 10 per cento per quelli tra il 1965 e il 1973, 5 per cento per quelli successivi.
Cosa distingue un immobile ex art. 42 da un normale locale commerciale?
L'art. 42 riguarda immobili destinati ad attività speciali che non rientrano nel commercio al dettaglio ordinario, come laboratori artigianali, capannoni produttivi e locali per attività professionali particolari. La qualificazione incide sulla norma transitoria applicabile e richiede, nei casi dubbi, una valutazione della destinazione prevalente dell'immobile.