Testo dell'articoloAbrogato
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 66 L. 392/1978 — Oneri accessori conglobati nel canone
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Gli oneri accessori che, nei rapporti in corso, siano stati posti a carico del conduttore e conglobati nel canone, non possono essere computati in misura superiore al 10 cento del canone pattuito qualora il contraente interessato non ne provi l’importo effettivo.
Stesso numero, altri codici
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- Art. 66 D.Lgs. 159/2011 — Principi generali
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Scheda in aggiornamento. Il commento professionale, i casi pratici e le FAQ per questo articolo sono in corso di redazione.
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.
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Commento
Ratio della norma (storica)
L'art. 66 affrontava un problema pratico del regime transitorio: molti contratti storici prevedevano un canone onnicomprensivo che includeva sia il corrispettivo per l'uso dell'immobile sia una quota forfettaria per le spese accessorie (portineria, riscaldamento, acqua, pulizie). Per calcolare correttamente il canone equo — che si applicava al solo corrispettivo per l'uso, al netto degli oneri accessori (art. 24 e 9) — era necessario scorporare la quota degli oneri dal canone totale. La norma stabiliva una presunzione semplice: in assenza di prova contraria, gli oneri accessori conglobati non superavano il 10% del canone.
Analisi e struttura
La disposizione era di estrema semplicità: una presunzione legale relativa (iuris tantum) che limitava al 10% del canone pattuito la quota attribuibile agli oneri accessori conglobati. La presunzione era superabile con prova contraria: il «contraente interessato» — tipicamente il conduttore, che avrebbe interesse a dimostrare una quota di oneri superiore per ridurre il canone imputabile all'uso — poteva provare che gli oneri effettivi erano superiori. L'effetto pratico era che in assenza di documentazione specifica, il 90% del canone era considerato corrispettivo per l'uso dell'immobile e il 10% per gli oneri accessori.
Quando si applicava
La norma si applicava ai contratti in corso (sia quelli in proroga ex art. 58 sia quelli non in proroga ex art. 65) in cui gli oneri accessori erano stati pattisticamente conglobati nel canone. Non si applicava ai contratti in cui le spese accessorie erano fatturate separatamente (regime normale della L. 392/1978 secondo l'art. 9). Aveva funzione transitoria per il periodo di adeguamento al nuovo regime.
Confronto e norme correlate
L'art. 66 si coordinava con l'art. 9 (che elencava le spese accessorie a carico del conduttore) e con gli artt. 62 e 65 (canone nel periodo transitorio). Per i nuovi contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della L. 392/1978, gli oneri accessori dovevano essere distinti dal canone, così la norma dell'art. 66 perdeva rilevanza progressivamente. Con l'abrogazione, le situazioni residuali sono governate dalle regole generali sull'onere della prova.
Problemi applicativi (storici)
Il principale problema riguardava l'identificazione del «contraente interessato» cui spettava la prova dell'importo effettivo degli oneri: la norma non distingueva tra locatore e conduttore, e in giurisprudenza si era discusso se la prova spettasse solo a chi aveva interesse a superare la presunzione (il conduttore che voleva dimostrare oneri superiori al 10%) o anche al locatore (che poteva avere interesse a dimostrare oneri inferiori per aumentare la quota di canone puro). L'orientamento prevalente era per l'onere in capo a chi intendeva superare la presunzione, indipendentemente dalla qualità di locatore o conduttore.
Casi pratici
Caso 1: Applicazione della presunzione del 10% in assenza di documenti
Caso 2: Prova contraria da parte del conduttore
Caso 3: Contratto con oneri separati: inapplicabilità dell'art. 66
Domande frequenti
Cosa prevedeva l'art. 66 L.392/1978 sugli oneri accessori conglobati nel canone?
L'art. 66 (oggi abrogato) stabiliva una presunzione legale per i contratti in corso in cui le spese accessorie erano incorporate nel canone: in assenza di prova contraria, gli oneri accessori si presumevano pari al massimo al 10% del canone pattuito. La presunzione era superabile con documentazione che provasse un importo effettivo diverso.
Cosa si intendeva per oneri accessori conglobati nel canone?
Si trattava di contratti storici in cui spese come riscaldamento, acqua, pulizie o portineria non venivano fatturate separatamente ma erano incluse nel canone totale senza distinzione. La L. 392/1978 prevedeva invece (art. 9) che tali spese fossero di regola distinte dal canone; l'art. 66 gestiva la transizione per i contratti già in corso.
Chi doveva provare l'importo effettivo degli oneri accessori conglobati?
Il contraente interessato a superare la presunzione del 10%. Tipicamente il conduttore, che aveva interesse a dimostrare oneri superiori al 10% per ridurre la base di calcolo del canone per l'uso dell'immobile. Ma anche il locatore poteva avere interesse a dimostrare oneri inferiori per aumentare la quota di canone puro.
L'art. 66 si applicava ai nuovi contratti dopo il 1978?
No. La norma era specificamente rivolta ai rapporti locatizi in corso al momento dell'entrata in vigore della L. 392/1978. I nuovi contratti dovevano già distinguere tra canone e oneri accessori secondo il regime degli artt. 9 e seguenti, rendendo inapplicabile la presunzione dell'art. 66.