L'art. 67 della L. 392/1978 disciplina la sorte dei contratti di locazione commerciale che, al momento dell'entrata in vigore della legge, erano già in corso e soggetti a proroga per effetto della legislazione previgente. La norma stabilisce che questi contratti si considerano automaticamente prorogati, attribuendo loro una durata differenziata in base alla data di stipulazione originaria: quattro anni per i contratti conclusi prima del 31 dicembre 1964, cinque anni per quelli compresi tra il 1° gennaio 1965 e il 31 dicembre 1973, sei anni per quelli successivi al 31 dicembre 1973. La decorrenza di tale proroga è ancorata al giorno e al mese della scadenza prevista dal contratto originario, con la salvaguardia della possibilità, per entrambe le parti, di stipulare anticipatamente un nuovo contratto secondo le disposizioni ordinarie della legge sull'equo canone. La disposizione si inserisce nel quadro delle norme transitorie con cui il legislatore del 1978 ha gestito il passaggio dal vecchio regime delle proroghe forzose al nuovo sistema della L. 392, garantendo continuità ai rapporti in corso senza imporre la cessazione immediata.
Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 67 L. 392/1978 — Contratti commerciali in corso a proroga
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
I contratti di locazione di cui all’articolo 27 in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata: a) anni 4, i contratti stipulati prima del 31 dicembre 1964; b) anni 5, i contratti stipulati tra il 1 gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973; c) anni 6, i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 1973.
La durata di cui sopra decorre dal giorno e dal mese, successivi alla entrata in vigore della presente legge, corrispondenti a quelli di scadenza previsti nel contratto di locazione; ove tale determinazione non sia possibile, dallo stesso giorno di entrata in vigore della presente legge.
E’ in facolta delle parti di stipulare anche prima della scadenza sopra prevista un nuovo contratto di locazione secondo le disposizioni del capo II, titolo I, della presente legge.
L'art. 67 è una norma di diritto intertemporale che risolve il problema della convivenza tra il nuovo regime introdotto dalla L. 392/1978 e i contratti commerciali preesistenti che godevano ancora di proroga forzosa. Il legislatore ha scelto di non interrompere bruscamente tali rapporti, riconoscendone la continuità e rimodulandone la durata residua in modo proporzionale all'anzianità del contratto. Il criterio della data di stipulazione riflette la logica secondo cui i contratti più antichi avevano già beneficiato a lungo delle proroghe, mentre quelli più recenti meritavano una tutela proporzionalmente maggiore nella fase transitoria.
Analisi e struttura
La norma si articola su tre fasce temporali che determinano la durata della proroga ex lege: quattro anni per i contratti anteriori al 1° gennaio 1965, cinque anni per quelli tra il 1965 e il 1973, sei anni per quelli successivi al 1973. La decorrenza viene agganciata al giorno e al mese di scadenza previsto nel contratto, garantendo così continuità con il calendario negoziale già in essere. In mancanza di tale riferimento, la decorrenza è fissata al giorno stesso di entrata in vigore della legge. La norma permette inoltre alle parti di anticipare la stipula di un nuovo contratto secondo le disposizioni ordinarie del titolo I della L. 392, offrendo così una via di uscita consensuale dalla disciplina transitoria.
Quando si applica
L'art. 67 trova applicazione ai contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall'abitazione (locazioni commerciali, artigianali, professionali) che erano in corso e soggetti a proroga secondo la legislazione previgente al momento dell'entrata in vigore della L. 392/1978. Non si applica ai contratti già scaduti, a quelli non soggetti a proroga (disciplinati dall'art. 71), né ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge, che seguono il regime ordinario degli artt. 27 e seguenti.
Confronto e norme correlate
L'art. 67 è speculare all'art. 58, che svolge la stessa funzione di raccordo intertemporale per i contratti abitativi in proroga. L'art. 68 integra l'art. 67 disciplinando gli aumenti del canone nel periodo transitorio, mentre l'art. 69 regola la prelazione e l'indennità di avviamento per i medesimi contratti. L'art. 73 individua le norme applicabili al locatore che intenda recedere dai contratti coperti dall'art. 67. Con la successiva L. 431/1998 le norme transitorie della L. 392 sono rimaste in vigore solo per i contratti di locazione non abitativa, che continuano a essere regolati dalla legge del 1978.
Problemi applicativi
La principale questione pratica riguarda la determinazione della data di decorrenza nei contratti privi di una scadenza certa: in tali casi la legge prevede che la proroga decorra dal giorno stesso di entrata in vigore, ma l'individuazione del momento iniziale del rapporto può essere controversa. Ulteriori difficoltà interpretative si pongono quando il contratto originario ha subito rinnovi taciti o proroghe convenzionali successive: la giurisprudenza ha chiarito che occorre fare riferimento alla data di stipulazione del contratto originario, non a quella dei successivi rinnovi. La possibilità di stipulare anticipatamente un nuovo contratto ha sollevato dubbi sulla validità di accordi conclusi sotto pressione economica del locatore, che la giurisprudenza ha risolto applicando le tutele generali sulla nullità delle clausole contrarie alla legge.
Casi pratici
Caso 1: Negozio con contratto del 1960 ancora in proroga nel 1978
Caso 2: Laboratorio artigianale con contratto del 1970
Caso 3: Stipula anticipata di nuovo contratto commerciale
Domande frequenti
Cos'è la proroga ex lege dei contratti commerciali prevista dall'art. 67 L. 392/1978?
È una proroga automatica, stabilita direttamente dalla legge, per i contratti di locazione commerciale già in corso e soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. La durata varia da quattro a sei anni secondo la data di stipulazione originaria, senza richiedere alcun atto delle parti.
Come si calcola la durata della proroga per il mio contratto commerciale?
Dipende dalla data di stipulazione: se il contratto è anteriore al 1° gennaio 1965, la proroga è di quattro anni; se è tra il 1965 e il 1973, cinque anni; se è successivo al 1973, sei anni. La decorrenza parte dal giorno di scadenza previsto nel contratto originario.
Posso stipulare un nuovo contratto prima della scadenza della proroga?
Sì. L'art. 67, comma 3, permette alle parti di stipulare anticipatamente un nuovo contratto secondo le disposizioni ordinarie della L. 392/1978. Questo nuovo contratto seguirà il regime standard con durata minima di sei anni ex art. 27.
Cosa succede se il contratto non indica una data di scadenza precisa?
In mancanza di una data di scadenza determinabile, la proroga decorre dal giorno stesso di entrata in vigore della L. 392/1978. È opportuno documentare con attenzione la data originaria di stipulazione per evitare controversie sulla durata residua.
Autore e responsabile editoriale di La Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica gratuita su 54 testi e codici italiani. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Per fornire le migliori esperienze, utilizziamo tecnologie come i cookie per memorizzare e/o accedere alle informazioni del dispositivo. Il consenso a queste tecnologie ci permetterà di elaborare dati come il comportamento di navigazione o ID unici su questo sito. Non acconsentire o ritirare il consenso può influire negativamente su alcune caratteristiche e funzioni.
Funzionale
Sempre attivo
L'archiviazione tecnica o l'accesso sono strettamente necessari al fine legittimo di consentire l'uso di un servizio specifico esplicitamente richiesto dall'abbonato o dall'utente, o al solo scopo di effettuare la trasmissione di una comunicazione su una rete di comunicazione elettronica.
Preferenze
L'archiviazione tecnica o l'accesso sono necessari per lo scopo legittimo di memorizzare le preferenze che non sono richieste dall'abbonato o dall'utente.
Statistiche
L'archiviazione tecnica o l'accesso che viene utilizzato esclusivamente per scopi statistici.L'archiviazione tecnica o l'accesso che viene utilizzato esclusivamente per scopi statistici anonimi. Senza un mandato di comparizione, una conformità volontaria da parte del vostro Fornitore di Servizi Internet, o ulteriori registrazioni da parte di terzi, le informazioni memorizzate o recuperate per questo scopo da sole non possono di solito essere utilizzate per l'identificazione.
Marketing
L'archiviazione tecnica o l'accesso sono necessari per creare profili di utenti per inviare pubblicità, o per tracciare l'utente su un sito web o su diversi siti web per scopi di marketing simili.
Commento
Ratio della norma
L'art. 67 è una norma di diritto intertemporale che risolve il problema della convivenza tra il nuovo regime introdotto dalla L. 392/1978 e i contratti commerciali preesistenti che godevano ancora di proroga forzosa. Il legislatore ha scelto di non interrompere bruscamente tali rapporti, riconoscendone la continuità e rimodulandone la durata residua in modo proporzionale all'anzianità del contratto. Il criterio della data di stipulazione riflette la logica secondo cui i contratti più antichi avevano già beneficiato a lungo delle proroghe, mentre quelli più recenti meritavano una tutela proporzionalmente maggiore nella fase transitoria.
Analisi e struttura
La norma si articola su tre fasce temporali che determinano la durata della proroga ex lege: quattro anni per i contratti anteriori al 1° gennaio 1965, cinque anni per quelli tra il 1965 e il 1973, sei anni per quelli successivi al 1973. La decorrenza viene agganciata al giorno e al mese di scadenza previsto nel contratto, garantendo così continuità con il calendario negoziale già in essere. In mancanza di tale riferimento, la decorrenza è fissata al giorno stesso di entrata in vigore della legge. La norma permette inoltre alle parti di anticipare la stipula di un nuovo contratto secondo le disposizioni ordinarie del titolo I della L. 392, offrendo così una via di uscita consensuale dalla disciplina transitoria.
Quando si applica
L'art. 67 trova applicazione ai contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall'abitazione (locazioni commerciali, artigianali, professionali) che erano in corso e soggetti a proroga secondo la legislazione previgente al momento dell'entrata in vigore della L. 392/1978. Non si applica ai contratti già scaduti, a quelli non soggetti a proroga (disciplinati dall'art. 71), né ai contratti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge, che seguono il regime ordinario degli artt. 27 e seguenti.
Confronto e norme correlate
L'art. 67 è speculare all'art. 58, che svolge la stessa funzione di raccordo intertemporale per i contratti abitativi in proroga. L'art. 68 integra l'art. 67 disciplinando gli aumenti del canone nel periodo transitorio, mentre l'art. 69 regola la prelazione e l'indennità di avviamento per i medesimi contratti. L'art. 73 individua le norme applicabili al locatore che intenda recedere dai contratti coperti dall'art. 67. Con la successiva L. 431/1998 le norme transitorie della L. 392 sono rimaste in vigore solo per i contratti di locazione non abitativa, che continuano a essere regolati dalla legge del 1978.
Problemi applicativi
La principale questione pratica riguarda la determinazione della data di decorrenza nei contratti privi di una scadenza certa: in tali casi la legge prevede che la proroga decorra dal giorno stesso di entrata in vigore, ma l'individuazione del momento iniziale del rapporto può essere controversa. Ulteriori difficoltà interpretative si pongono quando il contratto originario ha subito rinnovi taciti o proroghe convenzionali successive: la giurisprudenza ha chiarito che occorre fare riferimento alla data di stipulazione del contratto originario, non a quella dei successivi rinnovi. La possibilità di stipulare anticipatamente un nuovo contratto ha sollevato dubbi sulla validità di accordi conclusi sotto pressione economica del locatore, che la giurisprudenza ha risolto applicando le tutele generali sulla nullità delle clausole contrarie alla legge.
Casi pratici
Caso 1: Negozio con contratto del 1960 ancora in proroga nel 1978
Caso 2: Laboratorio artigianale con contratto del 1970
Caso 3: Stipula anticipata di nuovo contratto commerciale
Domande frequenti
Cos'è la proroga ex lege dei contratti commerciali prevista dall'art. 67 L. 392/1978?
È una proroga automatica, stabilita direttamente dalla legge, per i contratti di locazione commerciale già in corso e soggetti a proroga alla data di entrata in vigore della L. 392/1978. La durata varia da quattro a sei anni secondo la data di stipulazione originaria, senza richiedere alcun atto delle parti.
Come si calcola la durata della proroga per il mio contratto commerciale?
Dipende dalla data di stipulazione: se il contratto è anteriore al 1° gennaio 1965, la proroga è di quattro anni; se è tra il 1965 e il 1973, cinque anni; se è successivo al 1973, sei anni. La decorrenza parte dal giorno di scadenza previsto nel contratto originario.
Posso stipulare un nuovo contratto prima della scadenza della proroga?
Sì. L'art. 67, comma 3, permette alle parti di stipulare anticipatamente un nuovo contratto secondo le disposizioni ordinarie della L. 392/1978. Questo nuovo contratto seguirà il regime standard con durata minima di sei anni ex art. 27.
Cosa succede se il contratto non indica una data di scadenza precisa?
In mancanza di una data di scadenza determinabile, la proroga decorre dal giorno stesso di entrata in vigore della L. 392/1978. È opportuno documentare con attenzione la data originaria di stipulazione per evitare controversie sulla durata residua.
Vedi anche