Testo dell'articoloAbrogato
Art. 65 L. 392/1978 — Contratti abitativi in corso non a proroga
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all’articolo 1, il tempo gia’ trascorso dall’inizio della locazione o, in caso di intervenuto rinnovo contrattuale, dalla data di esso.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti per i quali, alla data di entrata in vigore della presente legge, e’ in corso procedimento per convalida di licenza o di sfratto per finita locazione.
Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti di cui al presente articolo a partire dall’inizio del secondo anno a decorrere dall’entrata in vigore della presente legge, ed il canone e’ adeguato in relazione all’eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15.
Fino alla data suddetta il canone di locazione corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, puo’ essere aumentato su richiesta del locatore a decorrere dal primo giorno del quarto mese successivo a quello di entrata in vigore della presente legge nella misura del 50 per cento della differenza risultante fra il canone definito ai sensi dell’articolo 12 ed il canone attualmente corrisposto.
Se il canone attualmente corrisposto e’ superiore a quello definito ai sensi dell’articolo 12 si applicano le disposizioni dello stesso articolo 12 e quelle dell’articolo 24 a partire dal primo giorno del quarto mese successivo all’entrata in vigore della presente legge.
Ai contratti di locazione di cui all’articolo 26, comma primo, lettera d) e comma secondo, non soggetti a proroga, si applicano le disposizioni di cui ai commi primo e secondo del presente articolo. Fino alla scadenza di cui al primo comma il canone puo’ essere modificato, su richiesta del locatore, soltanto mediante aggiornamento annuale, in base al 75 per cento della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.
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Commento
Ratio della norma (storica)
L'art. 65 affrontava la situazione dei contratti abitativi già in corso al luglio 1978 che non godevano della proroga legale: contratti a termine scaduti in cui il conduttore restava, contratti con durata inferiore al minimo, o contratti in regime di proroga volontaria. Per questi rapporti il passaggio alla nuova disciplina doveva avvenire senza azzerare la storia contrattuale già maturata. La soluzione adottata — detrarre il tempo già trascorso dalla durata minima — garantiva che i conduttori già in rapporto non ottenessero un secondo quadriennio integrale, ma solo il residuo fino al raggiungimento dei quattro anni.
Analisi e struttura
La norma prevedeva tre meccanismi. Il primo riguardava la durata: le disposizioni degli artt. 1 e 3 (durata minima quadriennale e rinnovo) si applicavano detraendo il periodo di locazione già trascorso dall'inizio (o dall'ultimo rinnovo se intervenuto). Il secondo riguardava il canone: l'equo canone ex art. 12 si applicava dall'inizio del secondo anno dell'entrata in vigore della legge, con un meccanismo di aumento transitorio del 50% della differenza tra il canone equo e quello in corso (più graduato rispetto al 20% annuo dell'art. 62 per i contratti in proroga, ma applicato in un'unica tranche). Il terzo meccanismo estendeva il regime transitorio ai contratti per cui alla data di entrata in vigore era in corso un procedimento di convalida di sfratto per finita locazione: anche questi rientravano nel nuovo regime e lo sfratto doveva essere sospeso. Il sesto comma prevedeva un sotto-regime per gli immobili esclusi dall'equo canone ma non in proroga.
Quando si applicava
La norma si applicava ai contratti abitativi in corso ma non soggetti a proroga legale. I contratti soggetti a proroga erano disciplinati dagli artt. 58-64. I nuovi contratti stipulati dopo l'entrata in vigore seguivano direttamente la disciplina ordinaria della legge senza alcuna transizione. Come tutte le norme transitorie della L. 392/1978, l'art. 65 ha esaurito la propria funzione pratica da decenni.
Confronto e norme correlate
L'art. 65 era il complemento dell'art. 58: insieme coprivano tutti i contratti abitativi in corso al momento dell'entrata in vigore della legge. L'art. 58 per i contratti in proroga legale, l'art. 65 per quelli non in proroga. Il meccanismo di transizione era diverso: l'art. 62 prevedeva 20% annuo sulla differenza per sei anni; l'art. 65 prevedeva 50% della differenza in una sola tranche al secondo anno. La scelta del 50% (anziché il 20% annuo) rifletteva il fatto che questi contratti non avevano il lungo storico di canone bassissimo tipico dei contratti in proroga.
Problemi applicativi (storici)
Il nodo principale era il calcolo del «tempo già trascorso» dalla locazione: occorreva identificare la data di inizio del rapporto, che per i contratti lunghi e rinnovati più volte poteva essere controversa. La giurisprudenza aveva optato per la data del contratto originario in caso di rinnovi taciti della stessa locazione, e per la data dell'ultimo rinnovo esplicito in caso di novazione contrattuale. La norma sui contratti in fase di sfratto per finita locazione aveva grande rilevanza pratica: i conduttori che al luglio 1978 erano già stati condannati al rilascio ma non avevano ancora abbandonato l'immobile si trovavano reintegrati nel diritto locatizio.
Casi pratici
Caso 1: Contratto triennale in scadenza che entra nel nuovo regime
Caso 2: Sfratto per finita locazione sospeso dall'entrata in vigore della legge
Caso 3: Aumento transitorio del 50% verso il canone equo
Domande frequenti
Cosa disciplinava l'art. 65 L.392/1978?
L'art. 65 (oggi abrogato) regolava il passaggio al nuovo regime per i contratti abitativi in corso al luglio 1978 ma non soggetti a proroga legale. Prevedeva: applicazione della durata minima quadriennale detraendo il tempo già trascorso; canone equo dall'inizio del secondo anno con aumento transitorio del 50% della differenza; tutela dei contratti già in fase di sfratto per finita locazione.
La legge del 1978 bloccava i procedimenti di sfratto già in corso?
Sì, per i contratti abitativi non in proroga. L'art. 65 secondo comma estendeva il regime transitorio ai contratti per cui, alla data di entrata in vigore della L. 392/1978, era già in corso un procedimento di convalida di sfratto per finita locazione. Questi contratti rientravano nel nuovo regime e i procedimenti di sfratto venivano sospesi.
Come si calcolava il periodo residuo di durata per i contratti in corso?
Dall'inizio della locazione (o dall'ultimo rinnovo contrattuale) si detraeva il periodo già trascorso: il conduttore aveva diritto alla durata minima di quattro anni meno il tempo già maturato. Quindi un contratto con due anni già trascorsi garantiva ancora due anni di durata; con tre anni maturati, solo un anno residuo.
L'art. 65 è ancora rilevante?
No, ha esaurito la propria funzione transitoria decenni fa. Si applicava ai soli contratti in corso al luglio 1978. I contratti abitativi attuali sono disciplinati dalla L. 431/1998 per i nuovi, e dai principi generali della L. 392/1978 non abrogati per quelli ancora in vita dal periodo precedente.