Art. 64 L. 392/1978 — Particolari contratti soggetti a proroga

Commento

Ratio della norma (storica)

L'art. 64 riempiva un vuoto normativo potenzialmente problematico: i contratti relativi a immobili esclusi dall'equo canone (ville, castelli e le abitazioni in piccoli comuni) erano spesso soggetti a proroga legale come gli altri, ma non avrebbe senso applicare loro il sistema di determinazione del canone basato su superficie convenzionale e coefficienti. Il legislatore ha optato per un regime semplificato: tutela della durata attraverso il sistema dell'art. 58, aggiornamento del canone tramite indicizzazione ISTAT al 75%, senza l'intera architettura dell'equo canone.

Analisi e struttura

La norma prevedeva due disposizioni. La prima applicava le disposizioni dell'art. 58 (durata dei contratti in proroga) ai contratti di cui all'art. 26 comma 1 lett. d) (immobili di categoria A/8 e A/9) e comma 2 (piccoli comuni senza aumento demografico) soggetti a proroga secondo la legislazione vigente. La seconda stabiliva il regime del canone: fino alla scadenza della durata ex art. 58, il canone poteva essere modificato solo su richiesta del locatore mediante aggiornamento annuale del 75% della variazione ISTAT, senza applicazione del canone equo. Questo significava che gli immobili di lusso e quelli nei piccoli comuni mantenevano una forma di libertà contrattuale temperata solo dall'indicizzazione ISTAT.

Quando si applicava

La norma si applicava a due categorie di contratti abitativi in proroga: quelli relativi a ville e abitazioni di pregio (A/8 e A/9) e quelli in comuni con popolazione inferiore a 5.000 abitanti senza crescita demografica. Questi erano esclusi dall'equo canone per ragioni diverse (il lusso degli uni, la marginalità demografica degli altri) ma comunque soggetti alla tutela della proroga legale.

Confronto e norme correlate

L'art. 64 si coordinava con l'art. 26 (ambito di applicazione dell'equo canone, con le esclusioni) e con l'art. 58 (durata dei contratti in proroga). Il regime del canone era più semplice di quello degli artt. 62-63 (nessun avvicinamento progressivo all'equo canone, solo ISTAT al 75%) perché l'equo canone non si sarebbe mai applicato a questi immobili. Con l'abrogazione dell'art. 64 e la fine del regime di proroga, queste categorie di immobili sono tornate alla piena libertà contrattuale.

Problemi applicativi (storici)

Il principale problema riguardava la definizione dei «piccoli comuni» ex art. 26 comma 2: occorreva verificare sia la soglia demografica dei 5.000 abitanti sia l'assenza di crescita demografica nel quinquennio precedente, con i dati ISTAT. La variazione di questi dati nel tempo poteva far uscire o entrare un comune nell'ambito di applicazione della norma. La comunicazione pubblica da parte del comune (prevista dall'art. 26 comma 3) era spesso mancante, creando incertezze applicative.