Testo dell'articoloVigente
Art. 44 L. 392/1978 – Tentativo obbligatorio di conciliazione
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
La domanda di conciliazione concernente la determinazione, l’aggiornamento e l’adeguamento del canone e’ presentata al giudice competente.
Il giudice convoca le parti, con comunicazione da effettuarsi a cura della cancelleria, per una udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla presentazione della domanda di conciliazione, per l’amichevole componimento della vertenza.
Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice e depositato in cancelleria. Il processo verbale costituisce titolo esecutivo.
Se la conciliazione non riesce, il giudice ne da’ atto nel verbale.
Nell’udienza di cui sopra il giudice puo’ essere affiancato da due esperti, uno per ciascuna delle parti, che possono sceglierli anche nell’ambito delle organizzazioni di inquilini o di proprietari. Le parti possono partecipare all’udienza personalmente o a mezzo di procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore.
In sintesi
L'articolo 44 della L. 392/1978 disciplina le modalità del tentativo obbligatorio di conciliazione che deve precedere la domanda giudiziale sul canone ex art. 43. La domanda di conciliazione è presentata al giudice competente, che convoca le parti entro quindici giorni dalla presentazione per un'udienza di componimento amichevole. Se le parti si conciliano, il verbale (sottoscritto dalle parti e dal giudice) depositato in cancelleria costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione non riesce (o decorsi novanta giorni dalla domanda senza udienza), le parti possono adire il giudice ordinario. Il giudice può essere affiancato da due esperti scelti dalle parti, anche tra le organizzazioni di inquilini o di proprietari.Indice dei contenuti
Ratio della norma
L'art. 44 è la norma procedurale che dà contenuto alla condizione di procedibilità dell'art. 43. Il meccanismo di conciliazione è volutamente semplice e rapido: convocazione entro 15 giorni, udienza breve, verbale immediatamente esecutivo. Il legislatore ha preferito un procedimento giudiziale (davanti al giudice) piuttosto che una conciliazione stragiudiziale, per garantire l'immediata efficacia esecutiva del verbale di accordo senza ulteriori formalità. La partecipazione opzionale di esperti (scelti dalle associazioni di inquilini o proprietari) riflette la natura tecnica delle controversie sul canone, spesso risolvibili con l'assistenza di un perito.
Analisi e struttura
La domanda di conciliazione è presentata al giudice competente per la controversia (conciliatore o pretore, oggi giudice di pace o tribunale). Il giudice convoca le parti con comunicazione della cancelleria per un'udienza da tenersi non oltre quindici giorni dalla presentazione. Se le parti si conciliano, viene redatto processo verbale sottoscritto dalle parti e dal giudice; il verbale depositato in cancelleria costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione non riesce, il giudice ne dà atto nel verbale e il procedimento si chiude: le parti possono allora proporre la domanda giudiziale ordinaria. Il decorso di novanta giorni dalla presentazione della domanda senza che l'udienza sia stata tenuta equivale a tentativo fallito, consentendo comunque l'accesso alla via giudiziale. Il giudice può essere affiancato da due esperti (uno per parte), scelti anche tra le organizzazioni di categoria; le parti possono partecipare personalmente o tramite procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore.
Quando si applica
La norma si applica alle controversie sul canone per le quali l'art. 43 richiede la previa conciliazione: determinazione, aggiornamento, adeguamento del canone nelle locazioni soggette alla L. 392/1978. Non si applica alle controversie di rilascio (art. 30), risoluzione per inadempimento, o cessazione del contratto. La competenza per la conciliazione segue la competenza per il merito: giudice di pace per le controversie di minor valore, tribunale per le altre. Oggi il procedimento di conciliazione ex art. 44 coesiste con la mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010 per le controversie in materia di locazione: la giurisprudenza deve ancora chiarire definitivamente il rapporto tra i due procedimenti.
Confronto e norme correlate
Il verbale di conciliazione ex art. 44 è titolo esecutivo in forza della norma stessa, senza necessità di omologazione giudiziale: è una forma semplificata rispetto al verbale di conciliazione stragiudiziale (che richiede l'omologazione del tribunale). La norma anticipa di circa trent'anni il principio della mediazione obbligatoria introdotto dal D.Lgs. 28/2010 (riformato nel 2023): il meccanismo è analogo (tentativo obbligatorio prima del processo, accordo con forza esecutiva), ma la sede è giudiziale anziché stragiudiziale. Il termine di novanta giorni dall'art. 45 (che rinvia implicitamente all'art. 44) per la proposizione della domanda ordinaria in mancanza di conciliazione è perentorio: dopo novanta giorni le parti sono comunque libere di adire il giudice.
Problemi applicativi
Il principale problema pratico è il ritardo nella convocazione: il termine di quindici giorni per la convocazione è ordinatorio (non perentorio), e nella pratica i tribunali spesso fissano l'udienza con ritardi maggiori. Tuttavia, il decorso dei novanta giorni consente comunque alle parti di proporre la domanda giudiziale, rendendo il sistema non bloccante. La partecipazione degli esperti è facoltativa ma nella prassi può essere decisiva: nelle controversie sul canone di locazione commerciale con aggiornamenti ISTAT complessi, la presenza di un esperto di parte che illustri i calcoli al giudice può accelerare significativamente la conciliazione. Sul verbale come titolo esecutivo: il verbale di conciliazione ex art. 44 è equiparato a una sentenza passata in giudicato e può essere portato in esecuzione forzata senza ulteriori adempimenti.
Casi pratici
Caso 1: Conciliazione riuscita: verbale esecutivo per il pagamento del canone
Caso 2: Conciliazione fallita: accesso al giudizio ordinario
Caso 3: Novanta giorni senza udienza: partenza del giudizio ordinario
Domande frequenti
Come funziona il tentativo obbligatorio di conciliazione ex art. 44 L. 392/1978?
La domanda di conciliazione è presentata al giudice competente, che convoca le parti entro 15 giorni. Se le parti si accordano, viene redatto un verbale che costituisce titolo esecutivo. Se la conciliazione fallisce (o decorsi 90 giorni senza udienza), le parti possono proporre la domanda giudiziale ordinaria.
Il verbale di conciliazione ex art. 44 è un titolo esecutivo?
Sì: il verbale di conciliazione sottoscritto dalle parti e dal giudice, depositato in cancelleria, costituisce titolo esecutivo in forza dell'art. 44 L. 392/1978. Non è necessaria alcuna omologazione giudiziale aggiuntiva: il verbale può essere portato direttamente in esecuzione forzata se la parte non rispetta gli accordi.
Cosa succede se il giudice non fissa l'udienza entro quindici giorni?
Il termine di quindici giorni per la convocazione è ordinatorio (non perentorio). Se l'udienza non viene fissata entro novanta giorni dalla presentazione della domanda, le parti sono comunque libere di proporre la domanda giudiziale ordinaria, considerando soddisfatta la condizione di procedibilità anche senza che la conciliazione sia stata tentata.
Le parti devono partecipare personalmente alla conciliazione ex art. 44?
No: le parti possono partecipare personalmente o tramite procuratore speciale e possono farsi assistere dal difensore. Il giudice può essere affiancato da due esperti (uno per parte), scelti anche tra le organizzazioni di inquilini o di proprietari, per affrontare le questioni tecniche di calcolo del canone.