Art. 45 L. 392/1978 — Ricorso al giudice per determinazione canone

Commento

Ratio della norma

L'art. 45 costituisce il meccanismo processuale di chiusura del sistema di determinazione del canone equo. Il legislatore del 1978, consapevole che il calcolo del canone secondo i parametri degli artt. 12-25 avrebbe generato frequenti contestazioni, ha costruito un percorso bifasico: prima la conciliazione obbligatoria (art. 44), poi — e solo in subordine — l'accesso alla tutela giurisdizionale. La norma impedisce così il ricorso immediato al giudice, che avrebbe intasato i tribunali e vanificato la funzione deflattiva della conciliazione.

Analisi e struttura

La norma è strutturata su tre livelli. Il primo comma stabilisce il presupposto processuale: si può adire il giudice solo se il tentativo di conciliazione è fallito o se sono decorsi novanta giorni dalla presentazione della domanda senza che il giudice abbia fissato l'udienza di conciliazione. Il secondo e terzo comma definiscono i criteri di competenza per valore: il conciliatore è competente per canoni fino a 50.000 lire mensili (soglia storica), il pretore per i valori superiori; per le controversie relative alle opere di conservazione (art. 23) e all'indennità di avviamento (art. 34) la competenza è sempre del pretore a prescindere dal valore. Il quinto comma consente alla parte di stare in giudizio personalmente, senza difensore, entro certi limiti di valore. Il sesto comma, cruciale, impone al conduttore di continuare a pagare la parte del canone non contestata fino alla definizione del giudizio.

Quando si applica

L'art. 45 si applica alle controversie aventi ad oggetto esclusivamente la determinazione, l'aggiornamento o l'adeguamento del canone, nei rapporti ancora disciplinati dalla L. 392/1978 (locazioni commerciali e poche residuali ipotesi abitative). Non si applica alle locazioni disciplinate dalla L. 431/1998, che hanno un proprio regime processuale. La norma presuppone sempre che il tentativo di conciliazione ex art. 44 sia stato previamente esperito, a pena di improcedibilità rilevabile anche d'ufficio (art. 43). La regola del pagamento della parte non contestata opera come sanzione processuale implicita: il conduttore che sospenda anche la quota non oggetto di controversia rischia la morosità.

Confronto e norme correlate

Il meccanismo ricalca, adattandolo, il modello del rito del lavoro (artt. 409 ss. c.p.c.), al quale l'art. 46 rinvia espressamente. La competenza per territorio è sempre inderogabile per espressa previsione normativa (comma 4), in deroga al principio generale della prorogabilità ex art. 28 c.p.c. Con la L. 431/1998, che ha abolito il canone equo per le nuove locazioni abitative, l'art. 45 ha perso gran parte del suo campo applicativo, restando rilevante principalmente per le locazioni commerciali e i contratti abitativi ancora in regime di proroga.

Problemi applicativi

Il principale nodo interpretativo riguarda il dies a quo dei novanta giorni: il termine decorre dalla presentazione della domanda di conciliazione, non dal suo deposito in cancelleria. Se il giudice non convoca le parti entro i quindici giorni previsti dall'art. 44, il termine dei novanta giorni continua a decorrere e la parte può comunque adire il giudice alla sua scadenza. Un secondo profilo problematico è la determinazione del «canone non contestato»: quando la contestazione riguarda elementi che incidono sull'intero importo del canone (es. la superficie convenzionale), può essere difficile individuare una quota certa da versare. La giurisprudenza ha chiarito che in tal caso il conduttore deve comunque versare l'importo precedentemente corrisposto, salvo conguaglio.