Art. 42 L. 392/1978 — Locazioni per attivita’ ricreative e culturali

Ratio della norma

L'art. 42 riconosce che le attività ricreative, culturali, assistenziali e scolastiche, pur non essendo attività commerciali in senso stretto, necessitano di una certa stabilità della sede per poter operare efficacemente. Un'associazione culturale che debba cambiare sede ogni anno non riesce a costruire un rapporto con il territorio; una scuola privata deve poter programmare a lungo termine. Tuttavia, poiché queste attività non generano avviamento commerciale in senso proprio (non hanno una clientela legata all'ubicazione del locale ma ai servizi offerti), non hanno diritto alle protezioni economiche specificamente commerciali come l'indennità di avviamento, la prelazione sull'acquisto e la prelazione sulla nuova locazione.

Analisi e struttura

La norma identifica due categorie di conduttori. Prima: soggetti privati che esercitano attività ricreative (circoli sportivi, club, associazioni di intrattenimento), assistenziali (onlus, associazioni di volontariato, centri di accoglienza), culturali (biblioteche private, teatri amatoriali, gallerie d'arte) e scolastiche (scuole paritarie, asili nido privati, centri di formazione professionale), nonché sedi di partiti e sindacati. Seconda: enti pubblici territoriali che prendono in locazione immobili privati (un Comune che affitta un immobile per uffici comunali, una Regione che affitta per centri sociali). A questi contratti si applicano: la durata ex art. 27 (sei anni), l'aggiornamento del canone ex art. 32, il rinvio dell'art. 41, le norme processuali e il preavviso ex art. 28. Non si applicano: l'indennità di avviamento (art. 34), la prelazione sull'acquisto (art. 38), il riscatto (art. 39), la prelazione sulla nuova locazione (art. 40).

Quando si applica

La norma si applica a qualsiasi locazione di immobile urbano il cui conduttore eserciti una delle attività indicate, a prescindere dalla forma giuridica (associazione, fondazione, onlus, ente pubblico). Un teatro privato a scopo di lucro che ospiti spettacoli rientra nell'art. 27 (attività teatrali) e ha diritto all'indennità di avviamento; un teatro amatoriale associativo rientra nell'art. 42 e non ha questo diritto. Il confine può essere sottile: la scuola di danza gestita come impresa commerciale rientra nell'art. 27; quella gestita come associazione culturale rientra nell'art. 42.

Confronto e norme correlate

Le locazioni ex art. 42 si distinguono da quelle ex art. 27 (commerciali) per l'assenza delle tutele economiche specifiche dell'avviamento. Si distinguono anche dalle locazioni ex art. 35 (attività senza pubblico, professionisti): quelle non hanno diritto alla durata minima, queste sì. L'art. 42 crea quindi una categoria intermedia: durata minima garantita ma senza indennità di avviamento né prelazioni. Per gli enti pubblici conduttori, la norma è particolarmente rilevante: lo Stato o il Comune che affitta un immobile privato per uso istituzionale gode della durata minima di sei anni e del diritto al rinnovo, con le protezioni processuali, ma senza le tutele economiche del conduttore commerciale.

Problemi applicativi

La principale questione interpretativa riguarda la qualificazione dell'attività: è commerciale (art. 27, con indennità di avviamento) o ricreativo-culturale (art. 42, senza indennità)? La giurisprudenza ha chiarito che il criterio determinante è la prevalenza dello scopo di lucro: se l'attività è esercitata principalmente a scopo di lucro con struttura imprenditoriale, rientra nell'art. 27; se è prevalentemente associativa o senza scopo di lucro, rientra nell'art. 42. Per i sindacati e i partiti, la norma è chiara: la loro sede non genera avviamento commerciale e la tutela è limitata alla durata minima. Discussa è la locazione della sede di un partito con fini prevalentemente commerciali (es. un'associazione che gestisce anche attività di vendita di prodotti editoriali): in questi casi la giurisprudenza tende a scindere le attività e ad applicare la disciplina prevalente.