Art. 43 L. 392/1978 — Improcedibilita’ della domanda sul canone

Ratio della norma

Il legislatore del 1978 era consapevole che il sistema dell'equo canone avrebbe generato un elevato volume di controversie giudiziali, in particolare sulla determinazione del canone (che richiedeva calcoli complessi) e sui suoi aggiornamenti e adeguamenti. Il tentativo obbligatorio di conciliazione era la risposta deflazionistica: prima di intasare i tribunali con cause spesso di modesto valore, le parti avrebbero dovuto tentare di trovare un accordo davanti al giudice in sede non contenziosa. La rilevabilità d'ufficio in ogni stato e grado garantisce che la condizione non possa essere aggirata per negligenza o accordo delle parti.

Analisi e struttura

La norma stabilisce una condizione di procedibilità (non di ammissibilità): il giudice non dichiara la domanda inammissibile (preclusione definitiva) ma improcedibile, con la possibilità per la parte di sanare il vizio esperendo il tentativo di conciliazione ex art. 44 e riproponendo la domanda. L'improcedibilità è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado: anche in appello o in Cassazione il giudice può sollevarla se le parti non l'hanno eccepita. L'oggetto della condizione di procedibilità è limitato alle controversie «relative alla determinazione, all'aggiornamento e all'adeguamento del canone»: non si applica alle controversie di rilascio, inadempimento contrattuale, o cessazione del rapporto, che seguono il procedimento ordinario o quello ex art. 30.

Quando si applica

La norma si applica alle controversie sul canone delle locazioni soggette alla L. 392/1978 (sia abitative — storicamente — sia commerciali ancora soggette alla legge). Per le locazioni abitative post-L. 431/1998, la norma ha perso in gran parte rilevanza pratica, poiché le controversie sul canone libero non richiedono conciliazione preventiva. Per le locazioni commerciali ancora soggette alla L. 392/1978, la norma è ancora applicabile alle controversie sull'entità e validità dell'aggiornamento ISTAT (art. 32) e sulla determinazione del canone in assenza di accordo tra le parti.

Confronto e norme correlate

La previsione di un tentativo obbligatorio di conciliazione prima del processo è stata ripresa e generalizzata dal D.Lgs. 28/2010 (mediazione obbligatoria), che ha esteso questo meccanismo a numerose categorie di controversie civili, tra cui quelle in materia di locazione immobiliare. Oggi, la mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010 si sovrappone parzialmente alla conciliazione ex art. 43-44 L. 392/1978 per le locazioni commerciali: la giurisprudenza ha chiarito che il soddisfacimento di uno dei due requisiti non esonera dall'altro. L'art. 44 (tentativo di conciliazione) è la norma complementare che disciplina le modalità procedimentali della conciliazione.

Problemi applicativi

Il principale problema pratico è la sovrapposizione con la mediazione obbligatoria ex D.Lgs. 28/2010 per le controversie in materia di locazione: il conduttore commerciale che vuole agire giudizialmente per contestare l'aggiornamento ISTAT deve ora esperire sia il tentativo di conciliazione ex artt. 43-44 L. 392/1978, sia (eventualmente) la mediazione ex D.Lgs. 28/2010. La giurisprudenza non è uniforme sul punto. Un'altra questione riguarda la rilevazione d'ufficio: se il giudice la solleva in appello, la parte deve riproporre la domanda al giudice di primo grado dopo aver espletato la conciliazione, con potenziale inutile allungamento dei tempi. Il vizio di improcedibilità è sanabile: la parte che non ha esperito il tentativo prima del giudizio può farlo in pendenza del processo e poi riproporre la domanda.