Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2889 c.c. Facoltà di liberare i beni dalle ipoteche
In vigore dal 19/04/1942
Il terzo acquirente dei beni ipotecati, che ha trascritto il suo titolo e non è personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari, ha facoltà di liberare i beni da ogni ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione del suo titolo di acquisto.
Tale facoltà spetta all’acquirente anche dopo il pignoramento, purché nel termine di trenta giorni proceda in conformità dell’articolo che segue.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2888 - Articolo 2888 Codice Civile: Rifiuto di cancellazione→Cod. civ. art. 2890 - Articolo 2890 Codice Civile: Notificazione→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 2887 c.c.: Cancellazione delle ipoteche a garanzia dei tito→Art. 2891 c.c.: Diritto dei creditori di far vendere i beni→Articolo 2886 Codice Civile: Formalità per la cancellazione→Articolo 2892 Codice Civile: Divieto di proroga dei termini→Articolo 2885 Codice Civile: Cancellazione sotto conduzione→Articolo 2893 Codice Civile: Mancata richiesta dell’incanto→Articolo 2884 Codice Civile: Cancellazione ordinata con sentenza
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La facolta di liberare i beni dalle ipoteche: l'articolo 2889 del codice civile
L'articolo 2889 del codice civile apre la disciplina della purgazione delle ipoteche, istituto di antica tradizione che consente al terzo acquirente di un immobile gravato da garanzie reali di liberarlo da tali pesi attraverso un procedimento autonomo. La norma rappresenta un equilibrio raffinato tra l'esigenza di tutelare i creditori ipotecari (che hanno fatto affidamento sulla garanzia reale) e quella di consentire la circolazione dei beni immobili (che sarebbero altrimenti incommerciabili o fortemente svalutati).
I presupposti soggettivi: chi puo purgarse
La facolta spetta al terzo acquirente che ricorrano due condizioni cumulative. La prima e l'avvenuta trascrizione del proprio titolo di acquisto: senza trascrizione manca la pubblicita necessaria per rendere opponibile l'acquisto ai terzi e per individuare il termine iniziale del beneficio. La seconda e che l'acquirente non sia personalmente obbligato a pagare i creditori ipotecari: chi ha assunto contrattualmente il debito non puo liberarsene attraverso la purgazione, che presuppone una posizione di estraneita al rapporto obbligatorio garantito.
Si pensi a Tizio, che acquista da Caio un immobile gravato da ipoteca a favore di Banca Alfa. Se nel contratto Tizio ha accollato il mutuo facendosi obbligato verso Banca Alfa, non potra utilizzare la purgazione. Se invece l'ha acquistato come terzo datore di ipoteca, restando estraneo all'obbligazione, potra liberare il bene secondo l'articolo 2889 e seguenti.
L'oggetto: le ipoteche anteriori
La facolta riguarda esclusivamente le ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del titolo di acquisto. Per quelle successive opera invece la regola generale dell'inopponibilita ai terzi che hanno trascritto per primi (art. 2644 c.c.). La purgazione consente dunque di neutralizzare le sole garanzie che, essendo state iscritte prima dell'acquisto, sarebbero opponibili all'acquirente.
L'esercizio dopo il pignoramento
Il secondo comma estende la facolta di purgazione anche al periodo successivo al pignoramento, purche entro trenta giorni dall'esecutivo si proceda secondo l'articolo seguente. Si tratta di una previsione che evita la perdita del rimedio per il solo fatto che un creditore abbia agito esecutivamente: l'acquirente ha ancora una finestra temporale per intervenire, depositando il prezzo o il valore dichiarato e attivando il meccanismo previsto dagli articoli 2890 e successivi.
Profili pratici e attualita dell'istituto
Sebbene l'istituto sia oggi meno utilizzato rispetto al passato (anche per il ricorso a strumenti negoziali quali l'accollo liberatorio, la cancellazione consensuale o l'estinzione automatica delle ipoteche bancarie ex art. 40-bis TUB), la purgazione conserva un ruolo residuale ma significativo. E utile, in particolare, quando i creditori ipotecari sono molteplici, di difficile reperimento o non collaborativi, e l'acquirente vuole conseguire un titolo pulito senza dover negoziare singolarmente con ciascuno. Anche commercialisti e consulenti aziendali devono conoscerla, perche puo emergere in operazioni di acquisto di compendi immobiliari aziendali o di rami d'azienda con immobili gravati.
Coordinamento con la procedura esecutiva
Il rinvio al pignoramento e agli articoli successivi colloca l'istituto in una zona di confine tra diritto sostanziale e diritto processuale: la purgazione richiede infatti un'attivita procedurale complessa, scandita da termini perentori e da formalita rigorose. La sua mancata o erronea attivazione preclude all'acquirente la liberazione del bene, costringendolo a subire l'eventuale espropriazione o a negoziare con i creditori in posizione di debolezza. Per questo l'assistenza tecnica qualificata e indispensabile.
Domande frequenti
Chi e il terzo acquirente legittimato alla purgazione?
E colui che ha acquistato un bene ipotecato, ha trascritto il proprio titolo e non e personalmente obbligato verso i creditori ipotecari. Tipicamente un compratore che non si e accollato il debito garantito.
Da quali ipoteche puo essere liberato il bene?
Solo dalle ipoteche iscritte anteriormente alla trascrizione del titolo di acquisto. Le iscrizioni successive sono gia inopponibili per effetto delle regole sulla pubblicita immobiliare.
E possibile purgaree anche dopo il pignoramento?
Si, ma occorre agire entro trenta giorni e seguire la procedura prevista dall'articolo 2890 c.c., depositando il prezzo o il valore dichiarato e notificando l'atto ai soggetti indicati dalla legge.
Cosa differenzia la purgazione dalla cancellazione consensuale?
La cancellazione consensuale richiede l'accordo del creditore iscritto; la purgazione e invece un procedimento unilaterale che prescinde dal consenso e si fonda sull'offerta del prezzo da parte del terzo acquirente.
L'istituto della purgazione e ancora attuale?
Sebbene affiancato da strumenti alternativi piu moderni come l'accollo o l'estinzione automatica ex art. 40-bis TUB, conserva utilita quando i creditori sono molteplici o non collaborativi e l'acquirente vuole conseguire un titolo pulito.