Testo dell'articoloVigente
Art. 2659 c.c. – Nota di trascrizione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:
1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale ;
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645-bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione.
Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.
In sintesi
Indice dei contenuti
Funzione della nota di trascrizione
L'articolo 2659 del codice civile disciplina lo strumento operativo della pubblicita immobiliare: la nota di trascrizione. Si tratta di un documento che il richiedente presenta al conservatore dei registri immobiliari insieme alla copia del titolo, redatto in doppio originale, e che riassume in forma standardizzata gli elementi essenziali dell'atto da trascrivere. La nota svolge una funzione di mediazione tra il titolo, spesso complesso e articolato, e il registro pubblico, che deve poter essere consultato in modo rapido e affidabile dai terzi interessati a conoscere la situazione giuridica di un immobile.
Contenuto obbligatorio della nota
La norma elenca con precisione le indicazioni che la nota deve contenere. Per le persone fisiche occorrono cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale e, se coniugate, il regime patrimoniale risultante dall'atto o da certificato dell'ufficiale di stato civile. Tale indicazione e fondamentale perche un acquisto effettuato in regime di comunione legale produce effetti sul coniuge anche quando non interviene formalmente all'atto. Per le persone giuridiche e per le societa di cui ai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto, oltre che per le associazioni non riconosciute, vanno indicate denominazione o ragione sociale, sede e codice fiscale; per societa semplici e associazioni non riconosciute occorrono anche le generalita dei rappresentanti, perche manca un registro pubblico che le identifichi in via autonoma.
Riferimenti al titolo e ai beni
La nota deve indicare il titolo di cui si chiede la trascrizione e la sua data, il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, oppure l'autorita giudiziaria che ha pronunciato la sentenza. Devono inoltre risultare la natura e la situazione dei beni secondo i parametri richiamati dall'articolo 2826, ossia comune, dati catastali, confini idonei a identificare l'immobile in modo univoco. Si pensi al caso pratico: Tizio acquista da Caio un appartamento a Milano; nella nota dovranno comparire generalita complete e codici fiscali di entrambi, eventuale regime patrimoniale di Tizio se coniugato, riferimenti al rogito notarile con data e nome del notaio, dati catastali precisi dell'unita immobiliare e delle eventuali pertinenze.
Termine e condizione
Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, la nota deve menzionarli, perche i terzi devono poter conoscere lo stato di incertezza che grava sull'effetto traslativo. La menzione non e invece necessaria quando, al momento della trascrizione, la condizione sospensiva si e gia verificata, quella risolutiva e mancata oppure il termine iniziale e scaduto: in tali ipotesi l'effetto e stabile e la pubblicita puo limitarsi a darne conto in via definitiva.
Profili pratici e rischi
La cura nella redazione della nota e centrale. Un errore o un'omissione su elementi identificativi puo compromettere la opponibilita ai terzi dell'atto trascritto, generare contenziosi su precedenze tra trascrizioni e rendere necessarie note di rettifica. Il notaio e ordinariamente il professionista che predispone la nota nei casi di atti per i quali ha ricevuto la richiesta di pubblicita, ma il richiedente conserva interesse a verificarne la coerenza con il titolo. La giurisprudenza, in via generale, valuta la sufficienza della nota in funzione della idoneita a far conoscere ai terzi gli elementi essenziali dell'atto, ferma restando la prevalenza del titolo in caso di discordanze su elementi non identificativi.
Domande frequenti
Chi predispone materialmente la nota di trascrizione?
Nella prassi la nota e predisposta dal notaio rogante o autenticante, che la trasmette telematicamente al conservatore insieme alla copia del titolo. Per atti giudiziari la trascrizione e curata dalla parte interessata o dal suo difensore.
Cosa accade se la nota contiene errori?
Gli errori materiali si correggono con una nota di rettifica. Errori che incidono sugli elementi identificativi delle parti o dei beni possono compromettere l'opponibilita ai terzi e generare conflitti tra trascrizioni successive, con conseguenze risarcitorie a carico del professionista responsabile.
Perche va indicato il regime patrimoniale dei coniugi?
Perche in regime di comunione legale l'acquisto di un bene immobile da parte di un coniuge produce effetti automatici anche sull'altro coniuge non intervenuto in atto. La pubblicita deve dare evidenza di questa estensione soggettiva degli effetti traslativi.
Quando va indicata la condizione nell'atto trascritto?
La condizione sospensiva o risolutiva e il termine vanno menzionati se al momento della trascrizione sono ancora pendenti. Se invece la condizione si e gia avverata o e mancata, e il termine iniziale e scaduto, la menzione non e necessaria perche l'effetto e ormai definitivo.
La nota in doppio originale serve ancora oggi?
L'evoluzione telematica ha modificato la materialita del processo, ma la struttura del doppio originale rimane sul piano funzionale: uno e conservato dal conservatore con il titolo, l'altro viene restituito al richiedente con la certificazione dell'avvenuta trascrizione.