Art. 2655 c.c. Annotazione di atti e di sentenze
In vigore dal 19/04/1942
Qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo o sia annullato, risoluto, rescisso o revocato o sia soggetto a condizione risolutiva, la dichiarazione di nullità e, rispettivamente, l’annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l’avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o all’iscrizione dell’atto.
Si deve del pari annotare, in margine alla trascrizione della relativa domanda, la sentenza di devoluzione del fondo enfiteutico.
Se tali annotazioni non sono eseguite, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la dichiarazione di nullità o l’annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revoca o la devoluzione o a favore del quale si è avverata la condizione.
Eseguita l’annotazione, le trascrizioni o iscrizioni già compiute hanno il loro effetto secondo l’ordine rispettivo.
L’annotazione si opera in base alla sentenza o alla convenzione da cui risulta uno dei fatti sopra indicati; se si tratta di condizione, può eseguirsi in virtù della dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale la condizione stessa si è verificata.
In sintesi
L'ambito applicativo dell'articolo 2655 c.c.
L'articolo 2655 del Codice Civile regola l'annotazione di atti e sentenze che incidono sulla validita' o sull'efficacia di una precedente trascrizione o iscrizione. La norma si occupa di tutte le ipotesi in cui un atto gia' pubblicato venga successivamente caducato per nullita', annullamento, risoluzione, rescissione, revocazione, oppure venga meno per l'avveramento di una condizione risolutiva originariamente apposta. Si tratta di un tassello essenziale del sistema, perche' la circolazione dei diritti reali non e' un fenomeno statico ma puo' essere modificata da fatti sopravvenuti, e i registri immobiliari devono poter dare conto di tali fatti con la medesima trasparenza con cui hanno dato conto dell'atto originario.
La funzione di pubblicita' delle vicende caducatorie
Quando un atto pubblicato perde efficacia per una di queste cause, e' necessario che tale circostanza risulti dai registri immobiliari con la stessa visibilita' della pubblicita' originaria. L'annotazione a margine della trascrizione o iscrizione cui si riferisce assolve esattamente a questa funzione, rendendo immediatamente percepibile a chi consulta i registri che l'atto a suo tempo pubblicato non produce piu' effetti, oppure li produce in modo diverso. Si tratta di un adempimento essenziale per garantire l'affidamento sulle risultanze della pubblicita' immobiliare e, in ultima analisi, per evitare che i terzi siano indotti in errore dall'apparente persistenza di una vicenda traslativa ormai superata.
Il regime di efficacia delle trascrizioni successive
Il legislatore stabilisce una regola di particolare rilievo: in mancanza dell'annotazione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la dichiarazione di nullita', l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revoca o la devoluzione, oppure a favore del quale si e' avverata la condizione, non producono effetto. La ratio e' chiara: chi consulta i registri deve poter ricostruire integralmente la vicenda traslativa, e finche' la caducazione non risulta annotata il bene continua ad apparire intestato all'acquirente dell'atto poi caducato, con conseguenze potenzialmente gravi sull'affidamento dei terzi.
La ripresa di efficacia dopo l'annotazione
Una volta eseguita l'annotazione, le trascrizioni o iscrizioni gia' compiute riprendono pieno effetto secondo l'ordine cronologico delle rispettive formalita'. Si tratta di un meccanismo di sanatoria che consente alle pubblicita' medio tempore eseguite di acquistare retroattivamente la propria efficacia, una volta ricomposta la continuita' nei registri immobiliari. Il sistema appare cosi' coerente con il principio di tutela dei terzi che hanno fatto affidamento sulle risultanze pubbliche e, al contempo, garantisce a chi ha eseguito tempestivamente le proprie formalita' di non vedere vanificato il proprio diligente operato per il solo ritardo dell'annotazione.
I titoli per l'annotazione
L'ultimo comma indica i titoli sulla cui base puo' essere eseguita l'annotazione: si tratta della sentenza che dichiara la nullita' o pronuncia l'annullamento, la risoluzione, la rescissione o la revocazione, oppure della convenzione da cui risulti uno dei fatti indicati. Qualora si tratti di avveramento di condizione, la legge ammette espressamente l'annotazione in virtu' della dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale la condizione si e' verificata, soluzione che agevola la pubblicita' senza richiedere il consenso della controparte. La gamma dei titoli ammessi e' dunque ampia e calibrata sulla varieta' delle vicende che possono incidere sull'efficacia dell'atto originario.
Domande frequenti
Quali eventi si annotano ai sensi dell'art. 2655 c.c.?
La dichiarazione di nullita', l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione di un atto trascritto o iscritto, nonche' l'avveramento della condizione risolutiva apposta a tale atto e la sentenza di devoluzione del fondo enfiteutico.
Cosa accade se l'annotazione non viene eseguita?
Le trascrizioni o iscrizioni successive a carico di chi ha ottenuto la caducazione dell'atto o a favore del quale si e' avverata la condizione non producono effetto, perche' la pubblicita' resta scollegata dall'atto originario.
L'annotazione tardiva sana le formalita' gia' eseguite?
Si'. Una volta eseguita l'annotazione, le trascrizioni o iscrizioni gia' compiute riprendono efficacia secondo l'ordine cronologico, ricomponendo la continuita' della pubblicita' immobiliare.
Su quale titolo si fonda l'annotazione?
Sulla sentenza che pronuncia uno dei provvedimenti caducatori, oppure sulla convenzione da cui risulti uno dei fatti indicati. Per l'avveramento della condizione e' sufficiente la dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale la condizione si e' verificata.
Chi ha interesse a chiedere l'annotazione?
In primo luogo chi ha ottenuto la caducazione dell'atto o chi e' avvantaggiato dall'avveramento della condizione, poiche' senza l'annotazione le successive trascrizioni a proprio favore non producono effetto.