Testo dell'articoloVigente
Art. 2652 c.c. – Domande riguardanti atti soggetti a trascrizione. Effetti delle relative trascrizioni rispetto ai terzi
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell’art. 2643, le domande giudiziali indicate dai numeri seguenti, agli effetti per ciascuna di esse previsti:
1) le domande di risoluzione dei contratti e quelle indicate dal secondo comma dell’art. 648 e dall’ultimo comma dell’art. 793, le domande di rescissione, le domande di revocazione delle donazioni, le domande di riduzione delle donazioni, nonché quelle indicate dall’art. 524.
Le sentenze che accolgono tali domande non pregiudicano i diritti acquistati dai terzi in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;
2) le domande dirette a ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre.
La trascrizione della sentenza che accoglie la domanda prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda;
3) le domande dirette a ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di scritture private in cui si contiene un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione.
La trascrizione o l’iscrizione dell’atto contenuto nella scrittura produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda;
4) le domande dirette all’accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione.
La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;
5) le domande di revoca degli atti soggetti a trascrizione, che siano stati compiuti in pregiudizio dei creditori.
La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;
6) le domande dirette a far dichiarare la nullità o a far pronunziare l’annullamento di atti soggetti a trascrizione e le domande dirette a impugnare la validità della trascrizione.
Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda. Se però la domanda è diretta a far pronunziare l’annullamento per una causa diversa dall’incapacità legale, la sentenza che raccoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, anche se questa è stata trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato, purché in questo caso i terzi abbiano acquistato a titolo oneroso;
7) le domande con le quali si contesta il fondamento di un acquisto a causa di morte.
Salvo quanto è disposto dal secondo e dal terzo comma dell’art. 534, se la trascrizione della domanda è eseguita dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’acquisto, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica, i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda, hanno a qualunque titolo acquistato diritti da chi appare erede o legatario;
8) le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima.
Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda;
9) le domande di revocazione e quelle di opposizione di terzo contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dai numeri 1, 2, 3 e 6 dell’art. 395 del codice di procedura civile e dal secondo comma dell’art. 404 dello stesso codice.
Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione della sentenza impugnata, la sentenza che l’accoglie non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
9-bis) le domande di revocazione contro le sentenze soggette a trascrizione per le cause previste dall’articolo 391-quater del codice di procedura civile.
La sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto notificato con il quale la parte, in presenza di compromesso o di clausola compromissoria, dichiara all’altra la propria intenzione di promuovere il procedimento arbitrale, propone la domanda e procede, per quanto le spetta, alla nomina degli arbitri.
In sintesi
Indice dei contenuti
La funzione dell'articolo 2652 c.c. nella pubblicita' immobiliare
L'articolo 2652 del Codice Civile rappresenta uno snodo centrale del sistema della trascrizione immobiliare. La norma elenca le domande giudiziali che devono essere trascritte quando hanno per oggetto diritti reali immobiliari indicati nell'articolo 2643, e disciplina gli effetti che la trascrizione produce rispetto ai terzi che, nelle more del giudizio, acquistano diritti dal convenuto. Senza un meccanismo di questo tipo, la sentenza che chiude il giudizio rischierebbe di rivelarsi sostanzialmente inutile, perché il convenuto potrebbe semplicemente alienare l'immobile a un terzo, sottraendolo all'esecuzione della pronuncia.
Le categorie di domande trascrivibili
Il legislatore distingue tipologie di domande con effetti differenziati. In particolare rientrano nell'ambito applicativo le domande di risoluzione contrattuale, le domande di rescissione, di revocazione degli atti soggetti a trascrizione, le domande dirette a far dichiarare la nullita' o ad ottenere l'annullamento, le domande di riduzione delle donazioni e di lesione della legittima, nonché quelle di simulazione. Ciascuna ipotesi presenta una propria disciplina degli effetti rispetto ai terzi, con la previsione, in alcuni casi, di termini specifici (come il quinquennio) decorsi i quali il subacquirente di buona fede che abbia trascritto il proprio acquisto e' fatto salvo dalla retroattivita' della pronuncia.
La logica della tutela dei terzi
Il meccanismo risponde a una esigenza di equilibrio tra due interessi confliggenti: da un lato la necessità di rendere effettiva la pronuncia giudiziale che incide sulla titolarita' di un diritto reale, dall'altro la tutela della sicurezza della circolazione dei beni immobili, fondata sull'affidamento riposto dai terzi nelle risultanze dei pubblici registri. La trascrizione della domanda funge da avviso pubblico: chi acquista dal convenuto dopo quella data non può opporre il proprio acquisto al vincitore del giudizio, perché avrebbe dovuto consultare i registri immobiliari e prendere conoscenza della lite in corso. Si tratta di una tipica regola di rischio fondata sulla diligenza informativa.
Il principio della prevenzione
Si applica qui il principio della prevenzione tipico della pubblicita' immobiliare: l'ordine cronologico delle trascrizioni determina la prevalenza dei diritti in conflitto. Se la domanda viene trascritta prima dell'atto di acquisto del terzo, la successiva sentenza di accoglimento produce effetto anche nei suoi confronti. Se invece il terzo ha trascritto il proprio acquisto prima della domanda, l'esito del giudizio non lo pregiudica. La norma rappresenta così un correttivo essenziale rispetto al principio per cui res inter alios iudicata tertio neque nocet neque prodest, garantendo che la decisione del giudice non resti lettera morta a causa di trasferimenti dilatori operati durante la lite.
Profili operativi e suggerimenti pratici
Per il professionista che assiste una parte in giudizio, la trascrizione della domanda costituisce un adempimento da valutare con attenzione già nella fase di redazione dell'atto introduttivo: la mancata trascrizione, infatti, può rendere inutiliter data la sentenza ottenuta, qualora medio tempore i beni siano stati trasferiti a terzi che abbiano provveduto a trascrivere il proprio titolo. Anche in sede di due diligence immobiliare, la verifica dell'esistenza di domande giudiziali trascritte e' un passaggio imprescindibile per valutare i rischi connessi all'acquisto: un immobile gravato da una domanda trascritta deve essere considerato con estrema cautela e merita una valutazione contrattuale ad hoc, comprensiva di garanzie e clausole di salvaguardia idonee a proteggere l'acquirente dall'eventuale esito sfavorevole del giudizio in corso.
Domande frequenti
Quali domande giudiziali vanno trascritte ai sensi dell'art. 2652 c.c.?
Le domande che riguardano i diritti reali immobiliari indicati nell'art. 2643, fra cui quelle di risoluzione, rescissione, revoca, nullita', annullamento, riduzione delle donazioni e simulazione, secondo l'elenco contenuto nella norma.
Cosa accade se la domanda non viene trascritta?
La sentenza di accoglimento non e' opponibile ai terzi che, prima della trascrizione della domanda, abbiano acquistato e trascritto diritti dal convenuto, con il rischio concreto di rendere inefficace il risultato del giudizio sul piano sostanziale.
Da quando decorrono gli effetti della trascrizione della domanda?
Gli effetti decorrono dalla data di trascrizione della domanda nei registri immobiliari. Da quel momento i terzi che acquistano dal convenuto sono soggetti agli effetti dell'eventuale sentenza di accoglimento.
Esistono ipotesi in cui i terzi di buona fede sono comunque tutelati?
Si'. Per alcune domande, in particolare quelle di annullamento per cause diverse dall'incapacita' legale e di risoluzione, decorso un certo periodo (tipicamente cinque anni) il subacquirente di buona fede che abbia trascritto può essere fatto salvo, secondo quanto specificamente previsto.
Chi deve curare la trascrizione della domanda?
L'onere e' della parte interessata a far valere gli effetti della futura sentenza nei confronti dei terzi, di regola l'attore. La trascrizione si effettua presentando al conservatore copia autentica dell'atto introduttivo con relata di notifica.