Articolo 185 Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza

Inquadramento e collocazione sistematica

L’art. 185 del D.Lgs. 14/2019 (CCII) disciplina la sorte del contratto di locazione di immobili nell’ambito della liquidazione giudiziale, collocandosi nella Sezione V del Titolo V dedicata agli effetti della procedura sui rapporti giuridici pendenti. La norma riprende e aggiorna il precedente art. 80 della legge fallimentare (R.D. 267/1942), apportando alcune modifiche rilevanti, in particolare in relazione alla durata residua del contratto e ai termini per l’esercizio del recesso.

Liquidazione giudiziale del locatore: subingresso automatico del curatore

Il primo comma stabilisce la regola generale: quando la liquidazione giudiziale si apre nei confronti del locatore (cioè del proprietario dell’immobile che lo ha concesso in locazione), il contratto non si scioglie e il curatore subentra automaticamente nel rapporto, senza necessità di alcuna dichiarazione o autorizzazione. Questa soluzione tutela il conduttore, che ha diritto a continuare a godere dell’immobile secondo le condizioni contrattuali pattuite, e al contempo garantisce che i canoni di locazione continuino a fluire nell’attivo della procedura.

Il subingresso automatico distingue questa fattispecie da altri contratti pendenti, per i quali il curatore deve espressamente manifestare la volontà di continuare il rapporto (come accade, ad esempio, per il contratto di appalto ai sensi dell’art. 186 CCII). La scelta legislativa riflette la natura del contratto di locazione immobiliare, caratterizzato da una forte tutela del conduttore che permea l’intero ordinamento (si pensi alla disciplina della legge 392/1978 per le locazioni ad uso non abitativo).

Il recesso del curatore in caso di durata residua superiore a quattro anni

Il secondo comma introduce una disciplina articolata per l’ipotesi in cui, alla data di apertura della liquidazione giudiziale, la durata residua del contratto sia superiore a quattro anni. In tale caso, il curatore può recedere, ma con tre limitazioni significative:

In primo luogo, la facoltà deve essere esercitata entro un anno dall’apertura della procedura: si tratta di un termine perentorio, il cui decorso senza esercizio del recesso consolida definitivamente la prosecuzione del contratto. In secondo luogo, è necessaria la previa autorizzazione del comitato dei creditori, che deve valutare se il recesso risponde all’interesse della massa. In terzo luogo, e questa è la novità più rilevante rispetto al previgente art. 80 l.fall., il recesso non produce effetti immediati: esso ha effetto solo «decorsi quattro anni dall’apertura della procedura». Ciò significa che, anche se il curatore esercita il recesso nel primo anno, il conduttore ha il diritto di restare nell’immobile per almeno quattro anni dalla data di apertura della procedura, a prescindere dalla durata residua del contratto.

Questa previsione costituisce un significativo rafforzamento della tutela del conduttore rispetto alla previgente disciplina, e richiede che la procedura liquidatoria tenga conto di questo vincolo nelle proprie pianificazioni, in quanto la liquidazione dell’immobile gravato da contratto di locazione dovrà necessariamente avvenire con il conduttore ancora presente.

Anche in questa ipotesi il curatore deve corrispondere al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, da determinarsi con i criteri già visti: accordo tra le parti oppure determinazione del giudice delegato sentiti gli interessati. L’indennizzo è insinuato al passivo come credito concorsuale.

Liquidazione giudiziale del conduttore: recesso del curatore in qualunque tempo

Il terzo comma regola la fattispecie inversa: l’apertura della liquidazione giudiziale nei confronti del conduttore. In questa ipotesi, il curatore può recedere «in qualunque tempo», senza vincoli temporali, purché ottenga l’autorizzazione del comitato dei creditori. La logica è analoga a quella vista per l’affitto d'azienda: il contratto di locazione, quando il conduttore è in liquidazione, genera un costo fisso (il canone) che potrebbe non essere giustificato in assenza di un’attività produttiva da svolgere nell’immobile.

Anche in questo caso il curatore deve corrispondere al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, con le stesse modalità di determinazione e lo stesso trattamento concorsuale. Si noti che, in questa fattispecie, la posizione del locatore è più debole: pur essendo creditore dell’indennizzo, dovrà insinuarsi al passivo e concorrere con gli altri creditori.

Confronto con la disciplina dell’affitto d'azienda

Il confronto tra l’art. 184 (affitto d'azienda) e l’art. 185 (locazione di immobili) rivela alcune differenze di rilievo. Per l’affitto d'azienda, il curatore del concedente ha sessanta giorni per recedere; per la locazione di immobili, il curatore del locatore ha un anno ma l’effetto del recesso è differito a quattro anni. La maggiore tutela accordata al conduttore di immobili rispetto all’affittuario d'azienda si spiega con la diversa natura dei due rapporti e con la tradizionale protezione accordata dall’ordinamento alle locazioni immobiliari.