Art. 38 T.U. Espropriazione — Determinazione dell’indennità nel caso di esproprio di un’area legittimamente edificata

Oggetto e ratio

L'art. 38 detta i criteri per determinare l'indennità quando oggetto dell'espropriazione è un'area legittimamente edificata, cioè un suolo su cui insiste una costruzione realizzata nel rispetto dei titoli abilitativi. La norma assicura che il ristoro comprenda non solo il valore del terreno, ma anche quello del fabbricato regolarmente edificato.

Il valore del compendio edificato

L'indennità è determinata considerando il valore dell'intero compendio, suolo e costruzione, in modo da riflettere il reale valore del bene sul mercato. La presenza di un edificio legittimo incrementa il valore dell'area e deve essere adeguatamente considerata nella stima.

Il requisito della legittimità

Rileva la legittimità della costruzione, ossia la sua conformità ai titoli edilizi e alla disciplina urbanistica. Solo le costruzioni legittime concorrono pienamente alla determinazione dell'indennità: la regolarità del manufatto è il presupposto per il riconoscimento del suo valore.

Le costruzioni abusive

Le costruzioni realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi non danno diritto, di regola, a un indennizzo per il manufatto. Riconoscere il valore di opere abusive significherebbe attribuire un vantaggio a una situazione illecita: l'indennità, in tali casi, è commisurata al solo valore del suolo secondo la sua effettiva destinazione.

Il rapporto con la destinazione del suolo

La stima tiene conto della destinazione urbanistica del suolo e delle caratteristiche dell'edificazione. L'area legittimamente edificata si distingue dall'area meramente edificabile (art. 37), perché su di essa la potenzialità edificatoria si è già tradotta in una costruzione esistente e legittima.

Il riferimento al valore venale

Coerentemente con l'evoluzione dei criteri indennitari, anche per l'area legittimamente edificata l'indennità tende al valore venale del compendio, in modo da garantire un serio ristoro al proprietario, secondo la garanzia dell'art. 42 della Costituzione. La stima deve quindi considerare il bene nel suo complesso, come effettivamente si presenta sul mercato, valorizzando il fabbricato regolarmente assentito e la sua incidenza sul valore dell'intero immobile, senza ridurre artificiosamente il ristoro al solo valore del terreno.

Profili pratici e tutela

Per il proprietario è essenziale documentare la legittimità della costruzione mediante i titoli edilizi, perché da essa dipende il riconoscimento del valore del fabbricato. Le contestazioni sulla stima, comprese quelle relative alla qualificazione e al valore dell'edificio, si propongono con l'opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello, anche tramite consulenza tecnica.