- L'art. 35 regola la tassazione delle somme percepite per l'espropriazione di aree edificabili.
- Sulle plusvalenze da indennità, cessione volontaria o risarcimento si applica una ritenuta a titolo d'imposta.
- Il contribuente può optare per la tassazione ordinaria in dichiarazione.
- Il prelievo riguarda le aree edificabili; quelle agricole seguono un regime distinto.
- Conoscere il regime fiscale incide sul ristoro netto effettivamente percepito.
Testo dell'articoloVigente
Art. 35 T.U. Espropriazione — Regime fiscale
D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 — Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità
1. Si applica l’articolo 81, comma 1, lettera b), ultima parte, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato col d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, qualora sia corrisposta a chi non eserciti una impresa commerciale una somma a titolo di indennità di esproprio, ovvero di corrispettivo di cessione volontaria o di risarcimento del danno per acquisizione coattiva, di un terreno ove sia stata realizzata un’opera pubblica, un intervento di edilizia residenziale pubblica o una infrastruttura urbana all’interno delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, come definite dagli strumenti urbanistici.
2. Il soggetto che corrisponde la somma opera la ritenuta nella misura del venti per cento, a titolo di imposta. Con la dichiarazione dei redditi, il contribuente può optare per la tassazione ordinaria, col computo della ritenuta a titolo di acconto. .
3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche quando il pagamento avvenga a seguito di un pignoramento presso terzi e della conseguente ordinanza di assegnazione.
4. Le modalità di adempimento degli obblighi previsti nei commi precedenti sono disciplinate con regolamento del Ministro dell’economia e delle finanze.
5. Si applica l’articolo 28, secondo comma, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, per il versamento della ritenuta, per gli obblighi della dichiarazione e per le sanzioni da irrogare.
6. Gli interessi percepiti per il ritardato pagamento della somma di cui al comma 1 e l’indennità di occupazione costituiscono reddito imponibile e concorrono alla formazione dei redditi diversi.
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Commento
Oggetto e ratio
L'art. 35 disciplina il trattamento fiscale delle somme corrisposte in occasione dell'espropriazione di terreni destinati a opere pubbliche. La norma collega il prelievo alla plusvalenza che il privato realizza quando percepisce, per un'area edificabile, una somma superiore al costo di acquisto del bene.
Le somme interessate
Il regime riguarda l'indennità di espropriazione, la somma percepita a seguito di cessione volontaria e il risarcimento connesso a occupazioni di aree destinate a opere pubbliche, quando si tratta di aree edificabili. Sono questi gli importi che possono generare materia imponibile.
La ritenuta a titolo d'imposta
Su tali somme l'ente erogatore opera una ritenuta a titolo d'imposta, applicata in misura percentuale sulla plusvalenza. Il meccanismo della ritenuta a titolo d'imposta definisce, in linea di principio, in via autonoma il prelievo, senza che l'importo concorra ulteriormente alla formazione del reddito complessivo.
L'opzione per la tassazione ordinaria
Il percettore può scegliere di assoggettare la somma alla tassazione ordinaria, indicandola nella dichiarazione dei redditi. L'opzione consente di scomputare la ritenuta e può risultare conveniente in funzione della complessiva posizione reddituale del contribuente.
La distinzione tra aree
Il regime di prelievo è pensato per le aree edificabili. Le indennità relative ad aree agricole o comunque non edificabili seguono regole diverse e in molti casi non scontano lo stesso prelievo. La qualificazione urbanistica del suolo è quindi rilevante anche sul piano fiscale.
Profili pratici
Per il proprietario è essenziale considerare l'impatto fiscale nel valutare un'offerta o una cessione volontaria: il ristoro netto può differire sensibilmente dall'importo lordo. È opportuno verificare la corretta applicazione della ritenuta e valutare con un professionista la convenienza dell'opzione per la tassazione ordinaria.
Adempimenti dichiarativi e cautele
Sul piano operativo, il percettore dell'indennità deve verificare che la ritenuta sia stata correttamente applicata e conservare la documentazione utile a ricostruire il costo di acquisto del bene, rilevante per il calcolo della plusvalenza. La scelta tra ritenuta a titolo d'imposta e opzione per la tassazione ordinaria va compiuta valutando la complessiva posizione reddituale dell'anno, preferibilmente con l'assistenza di un professionista. Anche la qualificazione del suolo come edificabile o agricolo, già decisiva per la misura dell'indennità, si riflette sul trattamento fiscale: una corretta classificazione urbanistica è quindi premessa indispensabile sia per la stima sia per gli adempimenti tributari.
Casi pratici
Caso 1: Ritenuta sull'indennità
Tizio percepisce l'indennità per un'area edificabile espropriata: l'ente applica la ritenuta a titolo d'imposta sulla plusvalenza realizzata.
Caso 2: Opzione per la tassazione ordinaria
Caio ritiene più conveniente la tassazione ordinaria e indica la somma in dichiarazione dei redditi, scomputando la ritenuta subita.
Caso 3: Area agricola
Sempronio cede un fondo agricolo non edificabile: la relativa indennità segue un regime distinto da quello previsto per le aree edificabili.
Domande frequenti
Le indennità di esproprio sono tassate?
Per le aree edificabili sì: sulle plusvalenze si applica una ritenuta a titolo d'imposta operata dall'ente erogatore.
Posso scegliere la tassazione ordinaria?
Sì: il percettore può optare per la tassazione ordinaria indicando la somma in dichiarazione e scomputando la ritenuta.
Vale anche per i terreni agricoli?
Il prelievo è previsto per le aree edificabili; le aree agricole o non edificabili seguono regole diverse.
Perché conta il regime fiscale?
Perché incide sul ristoro netto effettivamente percepito, che può differire dall'importo lordo dell'indennità.
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