Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1631 c.c. – Estensione del fondo
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Per l’affitto a misura, oppure a corpo con indicazione della misura, nel caso di eccesso o di difetto dell’estensione del fondo rispetto alla misura indicata, i diritti e le obbligazioni delle parti sono determinati secondo le norme contenute nel capo della vendita.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1630 - Articolo 1630 Codice Civile: Affitto senza determinazione di temp…→Cod. civ. art. 1635 - Art. 1635 c.c.: Perdita fortuita dei frutti negli affitti plurie→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 1629 Codice Civile: Fondi destinati al rimboschimento→Articolo 1628 Codice Civile: Durata minima dell’affitto→Articolo 1627 Codice Civile: Morte dell’affittuario→Articolo 1626 Codice Civile: Incapacità o insolvenza dell’affittuario→Art. 1636 c.c.: Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali→Art. 1625 c.c.: Clausola di scioglimento del contratto in caso d→Articolo 1637 Codice Civile: Accollo di casi fortuiti
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'affitto a misura e l'affitto a corpo
L'articolo 1631 del Codice Civile regola le conseguenze della difformita' tra la superficie dichiarata nel contratto di affitto e quella effettiva del fondo. La norma distingue due ipotesi: l'affitto "a misura", in cui il canone e' calcolato per ettaro o altra unità di superficie, e l'affitto "a corpo con indicazione della misura", in cui il fondo e' venduto come un tutt'uno ma se ne dichiara comunque l'estensione approssimativa.
Il rinvio alle norme sulla vendita
La scelta tecnica del legislatore e' quella del rinvio: anziche' dettare una disciplina specifica per l'affitto, l'articolo 1631 richiama le disposizioni contenute nel capo della vendita, in particolare gli articoli 1537 e 1538 del Codice Civile. Questo approccio evita duplicazioni normative e garantisce coerenza sistematica tra i contratti a titolo oneroso aventi ad oggetto beni immobili.
Eccesso di estensione
Se il fondo e' più esteso di quanto dichiarato, si applica l'articolo 1537 c.c.: per l'affitto a misura l'affittuario deve corrispondere un supplemento di fitto proporzionale all'eccesso, salvo che l'eccesso superi la ventesima parte della misura indicata, nel qual caso può scegliere tra il pagamento del supplemento e la risoluzione del contratto. Tizio, affittuario di un fondo dichiarato di 10 ettari che ne misura in realtà 12, dovrà pagare il fitto anche per i 2 ettari in eccesso.
Difetto di estensione
Se il fondo e' meno esteso del dichiarato, si applica l'articolo 1538 c.c. in modo speculare: il locatore deve ridurre il canone in proporzione al difetto. Se il difetto supera la ventesima parte, l'affittuario può optare tra la riduzione del fitto e la risoluzione del contratto. Caio, locatore che ha concesso in affitto un appezzamento dichiarato di 5 ettari ma che ne misura solo 4, dovrà accettare un fitto ridotto proporzionalmente.
Affitto a corpo senza indicazione della misura
Se il contratto non indica alcuna misura (affitto a corpo puro), l'articolo 1631 non si applica: in quel caso l'affittuario accetta il fondo nello stato di fatto in cui si trova, indipendentemente dall'estensione effettiva. La mancata indicazione della misura esclude qualsiasi pretesa di adeguamento del canone per eccesso o difetto.
Importanza pratica
La norma e' rilevante soprattutto nei contratti di affitto di fondi agricoli di grande estensione, dove anche piccole differenze superficiali incidono in modo significativo sul canone annuo. Nella prassi notarile e agraria si raccomanda di effettuare una misurazione catastale accurata prima della stipula, per evitare successive controversie. Il rimedio deve essere esercitato entro il termine di prescrizione ordinario decennale.
Domande frequenti
Cosa significa affitto a misura rispetto ad affitto a corpo?
Nell'affitto a misura il canone e' calcolato per unità di superficie; nell'affitto a corpo il fondo e' ceduto come un tutto unico indipendentemente dall'estensione.
Cosa accade se il fondo e' più grande di quanto indicato in contratto?
L'affittuario deve pagare un supplemento di fitto; se l'eccesso supera un ventesimo può scegliere tra il supplemento e la risoluzione del contratto.
E se il fondo e' più piccolo del dichiarato?
Il locatore deve ridurre il canone; se il difetto supera un ventesimo l'affittuario può optare per la riduzione o la risoluzione.
Perché l'art. 1631 rinvia alle norme sulla vendita?
Per evitare duplicazioni normative: le regole sulla vendita immobiliare (artt. 1537-1538 c.c.) disciplinano già in modo completo le conseguenze della difformita' di misura.
Se il contratto non indica alcuna misura, si applica l'art. 1631?
No: in caso di affitto a corpo senza indicazione della misura non e' possibile chiedere adeguamenti del canone per eccesso o difetto di estensione.