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Art. 1636 c.c. Perdita fortuita dei frutti negli affitti annuali
In vigore
Se l’affitto ha la durata di un solo anno, e si è verificata la perdita per caso fortuito di almeno la metà dei frutti, l’affittuario può essere esonerato dal pagamento di una parte del fitto, in misura non superiore alla metà.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
La perdita fortuita nell'affitto annuale
L'articolo 1636 del Codice Civile disciplina la specifica ipotesi dell'affitto di durata annuale in cui un evento fortuito compromette gravemente il raccolto. A differenza dell'articolo 1635, che riguarda i contratti pluriennali e prevede un meccanismo di conguaglio tra gli anni, l'articolo 1636 opera sul singolo anno agricolo e riconosce immediatamente all'affittuario la possibilita' di essere esonerato da parte del canone.
Presupposti della norma
Due sono i requisiti che devono concorrere: primo, la durata dell'affitto deve essere di un solo anno (o, secondo parte della dottrina, di un anno agrario); secondo, la perdita fortuita deve riguardare almeno la meta' dei frutti. Il caso fortuito comprende eventi naturali imprevedibili come siccita' eccezionale, grandine, gelo tardivo, alluvioni, epizoozie e fitopatie di origine naturale. Non rientrano nell'ipotesi le perdite dovute a cattiva gestione dell'affittuario.
L'esonero parziale dal pagamento
La norma non prevede un esonero totale dal pagamento del fitto, ma solo parziale. Il legislatore ha scelto la formula dell'esonero ("puo' essere esonerato") che implica una valutazione giudiziale: Tizio, affittuario di un vigneto annuale, che subisce una grandinata distruggendo il 70% dell'uva, potra' chiedere al giudice di essere esonerato da una parte del fitto proporzionale alla perdita subita, nel limite della meta' del canone.
Il limite massimo della meta' del fitto
L'esonero non puo' in nessun caso superare la meta' del fitto annuo. Questo tetto massimo tutela il locatore, che ha comunque messo a disposizione il fondo per tutto l'anno e ha affrontato i costi di proprieta' (imposte, manutenzione ordinaria). Caio, locatore del fondo, non puo' quindi subire una riduzione del canone superiore al 50%, neanche se la perdita del raccolto fosse totale.
Differenza con il contratto pluriennale
Il confronto con l'articolo 1635 evidenzia una struttura piu' semplice per l'affitto annuale: non e' previsto alcun conguaglio con anni precedenti (che non esistono, trattandosi di contratto annuale), ne' una sospensione provvisoria del fitto rimessa alla discrezione del giudice. L'esonero e' immediato e definitivo, senza possibilita' di recupero per il locatore in annate successive.
Rapporto con l'accollo del caso fortuito (art. 1637)
Le parti possono derogare alle tutele degli articoli 1635 e 1636 attraverso il patto di accollo del caso fortuito ordinario previsto dall'articolo 1637. Se Tizio e Caio hanno convenuto che l'affittuario si assume il rischio dei casi fortuiti ordinari, la grandine, qualificabile come fortuito ordinario in certe aree geografiche, non darebbe diritto all'esonero. Rimane invece invalido il patto che accolla all'affittuario i fortuiti straordinari.
Applicazioni pratiche
La norma e' applicata soprattutto nei piccoli fondi agricoli e negli affitti stagionali. Nella giurisprudenza agraria si dibatte sulla nozione di "anno" (anno solare vs. anno agrario) e sulla soglia del 50%, che deve essere provata dall'affittuario con perizia tecnica o documentazione fotografica e meteorologica. Il termine per esercitare il diritto e' quello ordinario di prescrizione decennale, salvo diversi accordi tra le parti.
Domande frequenti