Art. 1635 c.c. Perdita fortuita dei frutti negli affitti pluriennali
In vigore
pluriennali Se, durante l’affitto convenuto per più anni, almeno la metà dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito, l’affittuario può domandare una riduzione del fitto, salvo che la perdita trovi compenso nei precedenti raccolti. Qualora la perdita non trovi compenso nei precedenti raccolti, la riduzione è determinata alla fine dell’affitto, eseguito il conguaglio con i frutti raccolti in tutti gli anni decorsi. Il giudice può dispensare provvisoriamente l’affittuario dal pagamento di una parte del fitto in proporzione della perdita sofferta. La riduzione non può mai eccedere la metà del fitto. In ogni caso si deve tener conto degli indennizzi che l’affittuario abbia conseguiti o possa conseguire in relazione alla perdita sofferta. Al perimento è equiparata la mancata produzione dei frutti.
In sintesi
La perdita fortuita nei contratti pluriennali
L'articolo 1635 del Codice Civile introduce una deroga al principio per cui l'affittuario e' tenuto al pagamento del fitto indipendentemente dall'andamento produttivo del fondo. Quando un evento fortuito distrugge almeno la meta' dei frutti di un anno nel corso di un affitto pluriennale, la legge riconosce all'affittuario il diritto di chiedere una riduzione del canone.
Il presupposto: il caso fortuito
Il caso fortuito e' un evento imprevedibile e inevitabile che sfugge alla sfera di controllo del debitore: grandine, gelo tardivo, inondazioni, malattie delle piante di origine epidemica. Non rientrano nel caso fortuito le perdite dovute a negligenza dell'affittuario nella coltivazione o nella protezione del raccolto. La soglia minima per invocare la norma e' la perdita di almeno la meta' dei frutti non ancora separati dal fondo.
Il meccanismo del conguaglio
La peculiarita' dell'articolo 1635 rispetto all'analoga disposizione per gli affitti annuali (art. 1636) e' il meccanismo di conguaglio pluriennale. La riduzione non viene calcolata anno per anno ma alla fine dell'intera durata del contratto, compensando gli anni di perdita con quelli di abbondanza. Tizio, affittuario in un contratto quinquennale, subisce una grandine devastante al terzo anno: la riduzione sara' definitivamente quantificata al quinto anno, dopo aver sommato tutti i raccolti.
La sospensione provvisoria del fitto
Poiche' il conguaglio finale potrebbe essere economicamente insostenibile per l'affittuario colpito dal sinistro nell'immediato, il secondo comma attribuisce al giudice il potere di dispensare provvisoriamente l'affittuario dal pagamento di una quota del fitto in proporzione alla perdita subita. Si tratta di un provvedimento cautelare atipico che il giudice puo' emettere nel corso del giudizio di merito, senza attendere la liquidazione definitiva.
Il limite della meta' del fitto
La riduzione complessiva, anche dopo il conguaglio, non puo' mai superare la meta' del fitto totale dovuto per l'intera durata del contratto. Il legislatore ha inteso bilanciare la tutela dell'affittuario con quella del locatore: Caio, proprietario del fondo, non potra' mai perdere piu' della meta' dei canoni pattuiti, anche nell'ipotesi piu' catastrofica.
Gli indennizzi e la mancata produzione
La norma introduce due regole di completamento: i rimborsi assicurativi o risarcimenti pubblici che l'affittuario abbia conseguito (o possa conseguire) in relazione alla perdita devono essere sottratti dal computo, riducendo proporzionalmente la riduzione del fitto spettante. La mancata produzione, cioe' il caso in cui il ciclo vegetativo non produce nulla, non solo il caso in cui i frutti gia' prodotti periscono, e' equiparata al perimento, estendendo cosi' la tutela anche ai raccolti mai avvenuti.
Differenze con l'affitto annuale
A differenza dell'articolo 1636, che regola gli affitti annuali con un semplice esonero sino alla meta' del fitto dell'anno sinistrato, l'articolo 1635 adotta il conguaglio pluriennale proprio perche' su piu' anni le buone stagioni possono compensare le cattive. Tale meccanismo riflette la natura di lungo periodo del contratto agricolo e la necessita' di ripartire equamente i rischi tra le parti su un orizzonte temporale piu' esteso.
Domande frequenti
Quando scatta il diritto alla riduzione del fitto per perdita fortuita pluriennale?
Quando almeno la meta' dei frutti di un anno non ancora separati perisce per caso fortuito durante un affitto pluriennale e la perdita non e' compensata dai raccolti precedenti.
Come si calcola la riduzione in un affitto pluriennale?
Si esegue un conguaglio alla fine del contratto: anni di perdita e anni di buon raccolto si compensano, e la riduzione massima non puo' mai eccedere la meta' del fitto totale.
Puo' il giudice intervenire prima della scadenza del contratto?
Si': il giudice puo' dispensare provvisoriamente l'affittuario dal pagamento di una quota del fitto in proporzione alla perdita, in attesa del conguaglio finale.
Gli indennizzi assicurativi incidono sulla riduzione del fitto?
Si': i rimborsi ricevuti o ricevibili dall'affittuario (assicurazioni, contributi pubblici) si detraggono dalla perdita e riducono proporzionalmente la riduzione del canone spettante.
La mancata produzione e' trattata come il perimento dei frutti?
Si': la norma equipara espressamente la mancata produzione al perimento, tutelando l'affittuario anche quando i frutti non si sono mai formati per l'evento fortuito.