Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1625 c.c. – Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Se si è convenuto che l’affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l’acquirente che voglia dare licenza all’affittuario deve osservare la disposizione dell’articolo 1616.
Quando l’affitto ha per oggetto un fondo rustico, la licenza deve essere data col preavviso di sei mesi e ha effetto per la fine dell’anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1624 - Art. 1624 c.c.: Divieto di subaffitto. Cessione dell’affitto→Cod. civ. art. 1626 - Articolo 1626 Codice Civile: Incapacità o insolvenza dell’affittu…→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1623 c.c.: Modificazioni sopravvenute del rapporto contratt→Articolo 1627 Codice Civile: Morte dell’affittuario→Articolo 1622 Codice Civile: Perdite determinate da riparazioni→Articolo 1628 Codice Civile: Durata minima dell’affitto→Articolo 1621 Codice Civile: Riparazioni→Articolo 1629 Codice Civile: Fondi destinati al rimboschimento→Articolo 1620 Codice Civile: Incremento della produttività della cosa
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La clausola di scioglimento per alienazione
Il principio generale in materia di affitto è quello dell'emptio non tollit locatum attenuato: la vendita della cosa affittata non scioglie di per sé il contratto, ma le parti possono derogare a tale regola inserendo una clausola che consenta all'acquirente di risolvere il rapporto. L'art. 1625 c.c. disciplina le modalità con cui tale clausola può essere esercitata, ponendo limiti a tutela dell'affittuario.
Il rinvio all'art. 1616 c.c.: la licenza
L'acquirente (Sempronio) che voglia avvalersi della clausola di scioglimento non può semplicemente notificare all'affittuario (Tizio) la risoluzione immediata del contratto. Deve rispettare la procedura di licenza prevista dall'art. 1616 c.c., che impone il rispetto dei termini di preavviso stabiliti dalla legge o dagli usi locali. Questa procedura garantisce a Tizio un periodo di tempo sufficiente per organizzare la cessazione dell'attività e lo sgombero della cosa affittata, evitando danni economici improvvisi.
Regola speciale per i fondi rustici
Per i fondi rustici, l'art. 1625 c.c. introduce una disciplina più protettiva. La licenza deve essere comunicata con un preavviso di sei mesi e produce effetto non alla scadenza del preavviso, ma alla fine dell'anno agrario in corso a quella data. L'anno agrario è il ciclo produttivo agricolo (tipicamente dall'11 novembre al 10 novembre dell'anno successivo, secondo gli usi locali). Questa regola consente all'affittuario di concludere la stagione produttiva in corso, raccogliere i frutti già investiti e organizzare ordinatamente il trasferimento.
Esempio pratico
Caio affitta il suo fondo rustico a Tizio con clausola di scioglimento per alienazione. Caio vende il fondo a Sempronio il 15 marzo. Sempronio vuole liberare il fondo. Deve inviare la licenza entro termini tali da rispettare il preavviso di sei mesi; se la licenza viene notificata il 15 aprile, il preavviso scade il 15 ottobre, ma l'affitto si scioglie solo alla fine dell'anno agrario in corso il 15 ottobre, quindi tipicamente il 10 novembre. Tizio ha così il tempo di raccogliere il raccolto autunnale e liberare il fondo.
Conseguenze dell'omesso rispetto delle procedure
Se Sempronio tenta di sciogliere il contratto senza rispettare i termini di preavviso o senza comunicare formalmente la licenza, la clausola di scioglimento non opera e l'affitto prosegue alle condizioni originarie. Sempronio subentra nella posizione di locatore (ex art. 1602 c.c.) e deve rispettare il contratto fino alla sua naturale scadenza. Tizio può resistere a qualsiasi pretesa di rilascio anticipato e, se costretto a lasciare la cosa, ha diritto al risarcimento del danno.
Coordinamento con le norme sull'affitto agrario
Per i fondi rustici, la L. 203/1982 prevede norme più stringenti, inclusi il diritto di prelazione dell'affittuario in caso di vendita e il rinnovo automatico del contratto. In tale contesto, la clausola di scioglimento per alienazione deve essere valutata anche alla luce di queste norme speciali, che possono limitarne l'efficacia o richiedere formalità aggiuntive per la sua validità.
Domande frequenti
La vendita della cosa affittata scioglie automaticamente il contratto di affitto?
No, di regola no. Solo se le parti hanno inserito una clausola di scioglimento per alienazione l'acquirente può risolvere il contratto, ma deve comunque rispettare le procedure di preavviso previste dall'art. 1625 c.c.
Cosa deve fare l'acquirente per sciogliere il contratto di affitto?
Deve dare formale licenza all'affittuario rispettando i termini di preavviso previsti dall'art. 1616 c.c. Per i fondi rustici occorre un preavviso di almeno sei mesi.
Quando produce effetto la licenza per un fondo rustico?
La licenza per un fondo rustico produce effetto alla fine dell'anno agrario in corso alla scadenza del preavviso di sei mesi, non alla scadenza del preavviso stesso. Cio' garantisce all'affittuario di concludere la stagione produttiva.
Cosa succede se l'acquirente non rispetta il preavviso?
La clausola di scioglimento non opera e il contratto di affitto prosegue. L'acquirente subentra nella posizione di locatore e deve rispettare il contratto. L'affittuario può chiedere il risarcimento del danno per il rilascio anticipato forzato.
La clausola di scioglimento per alienazione vale anche per immobili urbani?
L'art. 1625 c.c. si applica all'affitto in generale, ma per immobili urbani le leggi speciali (L. 392/1978 e L. 431/1998) prevedono discipline proprie che possono limitare l'operativita' di tali clausole.