Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1597 c.c. – Rinnovazione tacita del contratto
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell’articolo precedente.
La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.
⚖ Aggiornato dalla Legge di Bilancio 2026
Questo articolo è interessato da 1 comma della Legge 30 dicembre 2025, n. 199.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1596 - Art. 1596 c.c.: Fine della locazione per lo spirare del termine→Cod. civ. art. 1598 - Articolo 1598 Codice Civile: Garanzie della locazione→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1595 c.c.: Rapporti tra il locatore e il subconduttore→Art. 1599 c.c.: Trasferimento a titolo particolare della cosa lo→Articolo 1594 Codice Civile: Sublocazione o cessione della locazione→Articolo 1600 Codice Civile: Detenzione anteriore al trasferimento→Art. 1593 Codice Civile: Addizioni→Art. 1601 c.c.: Risarcimento del danno al conduttore licenziato→Articolo 1592 Codice Civile: Miglioramenti
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La rinnovazione tacita: nozione e fondamento
L'articolo 1597 c.c. disciplina la rinnovazione tacita del contratto di locazione, fenomeno che si produce quando, in mancanza di una formale disdetta o licenza, il rapporto prosegue oltre la scadenza per comportamenti concludenti delle parti. La norma bilancia due esigenze contrapposte: da un lato la liberta del locatore di non essere vincolato indefinitamente; dall'altro la tutela del conduttore che, in assenza di segnali contrari, confida nella continuita del rapporto.
Presupposti della rinnovazione tacita
La rinnovazione tacita si produce in due ipotesi distinte. Nella locazione a tempo determinato, si verifica quando, scaduto il termine, il conduttore rimane nella detenzione della cosa e il locatore lo lascia fare, senza eccepire nulla. Nella locazione a tempo indeterminato, si produce in mancanza di tempestiva disdetta ai sensi dell'art. 1596 c.c. In entrambi i casi, il comportamento omissivo del locatore, unito alla permanenza del conduttore, integra la fattispecie della rinnovazione.
Contenuto e durata della nuova locazione
La nuova locazione e regolata dalle stesse condizioni economiche e normative della precedente: stesso canone, stesse clausole, stessi obblighi. L'unica differenza riguarda la durata: la nuova locazione ha durata indeterminata, regolata dall'art. 1574 c.c. Cio significa che Tizio (locatore), dopo la rinnovazione tacita, dovra necessariamente intimare disdetta con il preavviso previsto per sciogliere il rapporto.
L'effetto ostativo della licenza
Se il locatore ha gia comunicato formale licenza (intimazione di rilascio), il conduttore non puo opporre la rinnovazione tacita. La licenza manifesta inequivocabilmente la volonta di non proseguire il rapporto, rendendo irrilevante la permanenza del conduttore. Fa eccezione l'ipotesi in cui consti la volonta del locatore di rinnovare il contratto: se Tizio, dopo aver intimato licenza a Caio, manifesta chiaramente di voler continuare il rapporto (es. accettando i canoni senza riserva), la licenza perde efficacia e la rinnovazione puo operare.
Rinnovazione tacita e leggi speciali
Nelle locazioni soggette a discipline speciali (l. 392/1978), la rinnovazione tacita opera secondo regole proprie: il contratto si rinnova per un ulteriore ciclo di durata legale minima (4+4 anni per le abitative, 6+6 per le commerciali). Le disposizioni codicistiche sulla rinnovazione si applicano solo alle locazioni non coperte da leggi speciali o per gli aspetti non disciplinati da queste ultime.
Rilevanza pratica
La rinnovazione tacita e una delle questioni piu frequenti nel contenzioso locatizio. Il conduttore che rimanga nell'immobile oltre la scadenza, senza che il locatore agisca per il rilascio, acquisisce una nuova locazione a tempo indeterminato che puo essere sciolta solo con regolare disdetta. E pertanto essenziale che il locatore agisca tempestivamente, con intimazione di licenza o sfratto, se non intende rinnovare il contratto.
Domande frequenti
Quando si verifica la rinnovazione tacita della locazione?
Si verifica quando, scaduto il termine della locazione, il conduttore rimane nella detenzione del bene e il locatore non si oppone, oppure quando nella locazione a tempo indeterminato non e stata data tempestiva disdetta ai sensi dell'art. 1596 c.c.
Le condizioni della nuova locazione sono diverse da quelle della precedente?
No, le condizioni economiche e normative rimangono le stesse. Cambia solo la durata: la nuova locazione ha durata indeterminata, determinata ai sensi dell'art. 1574 c.c.
Il conduttore puo invocare la rinnovazione tacita dopo che il locatore ha intimato licenza?
No, salvo che consti la volonta del locatore di rinnovare il contratto. La licenza manifesta la volonta di non proseguire il rapporto e preclude la rinnovazione tacita.
Come puo il locatore evitare la rinnovazione tacita?
Il locatore deve comunicare tempestiva disdetta o intimare licenza prima della scadenza, rispettando i termini di preavviso previsti dagli usi o dalle norme speciali applicabili.
La rinnovazione tacita si applica anche alle locazioni abitative soggette alla l. 392/1978?
Nelle locazioni speciali la rinnovazione tacita opera secondo le regole proprie di quella disciplina (rinnovo per un ulteriore ciclo 4+4 o 6+6). L'art. 1597 c.c. si applica solo in via residuale.