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Art. 1482 c.c. Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli
In vigore
vincoli Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati. Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell’articolo 1479. Se l’esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.
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In sintesi
Ambito applicativo
L'art. 1482 c.c. estende la tutela del compratore alle ipotesi in cui il bene, pur essendo di proprietà del venditore, sia gravato da garanzie reali (ipoteca, privilegio speciale, pegno) o da vincoli esecutivi (pignoramento, sequestro conservativo o giudiziario) non dichiarati e non conosciuti dall'acquirente. La ratio è identica a quella dell'art. 1481: evitare che il compratore sopporti il rischio di perdere la disponibilità o la proprietà del bene.
Doppio rimedio cautelare e risolutorio
In primo luogo, il compratore può sospendere il pagamento (primo comma), in attesa che il venditore elimini i vincoli. In secondo luogo, può rivolgersi al giudice per ottenere la fissazione di un termine entro cui il bene deve essere liberato (secondo comma). Se il termine scade senza che i vincoli siano stati rimossi, il contratto si risolve di diritto con obbligo per il venditore di risarcire il danno secondo l'art. 1479 c.c.
Conoscenza dei vincoli da parte del compratore
Se il compratore era a conoscenza dei vincoli al momento del contratto, la legge presume che li abbia accettati: non può né sospendere il prezzo né chiedere la risoluzione. Il venditore risponde verso di lui soltanto nell'ipotesi in cui si verifichi l'effettiva evizione, cioè il terzo creditore soddisfatto a spese del bene acquistato.
Coordinamento con altre norme
L'art. 1482 va letto con l'art. 1483 c.c. (evizione totale), l'art. 2808 ss. c.c. (ipoteca), le norme sul pignoramento immobiliare (artt. 555 ss. c.p.c.) e, per i beni mobili registrati, le disposizioni speciali dei rispettivi registri pubblici.
Domande frequenti
Quali vincoli rientrano nell'art. 1482 c.c.?
Rientrano le garanzie reali (ipoteca, pegno, privilegio speciale) e i vincoli derivanti da pignoramento o sequestro (conservativo o giudiziario) iscritti o annotati sul bene. Non rientrano i vincoli meramente obbligatori o personali del venditore.
Il compratore deve sempre ignorare i vincoli per poter agire ex art. 1482 c.c.?
Sì. Se il compratore conosceva l'esistenza del vincolo al momento della stipula, non può né sospendere il prezzo né chiedere la risoluzione: il terzo comma limita la responsabilità del venditore alla sola evizione effettiva.
Come funziona il termine fissato dal giudice per la liberazione del bene?
Il compratore può ricorrere al giudice affinché fissi un termine congruo entro cui il venditore deve estinguere o cancellare il vincolo. Se il termine scade inutilmente, il contratto si risolve automaticamente e il venditore deve restituire il prezzo e risarcire i danni.
Il venditore può evitare la risoluzione pagando il debito garantito?
Sì. Se il venditore estingue il debito e ottiene la cancellazione del vincolo entro il termine fissato dal giudice, la risoluzione non si produce e il contratto rimane in piedi.
Come si verifica l'esistenza di ipoteche o pignoramenti su un immobile prima dell'acquisto?
Attraverso una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia delle Entrate – Uffici provinciali), che evidenzia trascrizioni, iscrizioni ipotecarie e pignoramenti sull'immobile.