Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 1472 c.c. Vendita di cose future
In vigore
Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza. Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati. Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 1471 - Articolo 1471 Codice Civile: Divieti speciali di comprare→Cod. civ. art. 1473 - Art. 1473 c.c.: Determinazione del prezzo affidata a un terzo→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Art. 1470 Codice Civile: Nozione→Art. 1474 c.c.: Mancanza di determinazione espressa del prezzo→Art. 1469-ter c.c.: Accertamento della vessatorietà delle clauso→Art. 1469-bis c.c.: Clausole vessatorie nel contratto tra profes→Articolo 1469 Codice Civile: Contratto aleatorio→Articolo 1475 Codice Civile: Spese della vendita→Art. 1468 c.c.: Contratto con obbligazioni di una sola parte
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
Vendita di cosa futura: struttura e funzione
L'articolo 1472 c.c. regola la emptio rei speratae, cioè la vendita avente ad oggetto una cosa che non esiste ancora al momento della conclusione del contratto ma si prevede verrà ad esistenza. Si tratta di un contratto ad effetti reali differiti: il consenso si perfeziona subito, ma il trasferimento della proprietà è sospeso fino al momento in cui la cosa viene ad esistenza.
Meccanismo di trasferimento della proprietà
Non appena la cosa futura viene ad esistenza, la proprietà si trasferisce automaticamente al compratore, senza necessità di ulteriori atti. Per le categorie specifiche degli alberi e dei frutti di un fondo, il legislatore individua momenti precisi: il taglio (per gli alberi) e la separazione (per i frutti). Questi momenti coincidono con la riduzione in possesso del bene e la sua individuazione fisica, presupposti tradizionali del trasferimento per i beni non ancora determinati.
Nullità per mancata venuta ad esistenza
Se la cosa non viene mai ad esistenza, il contratto è nullo, a meno che le parti abbiano inteso concludere un contratto aleatorio, ipotesi in cui una parte si accolla il rischio del mancato avveramento (cd. emptio spei, vendita della speranza). In questo caso il contratto è valido e vincolante indipendentemente dall'esistenza della cosa. La distinzione tra emptio rei speratae e emptio spei è fondamentale: nella prima, la venuta ad esistenza è condizione di efficacia; nella seconda, è elemento del rischio assunto contrattualmente.
Coordinamento normativo
La disposizione si raccorda con l'art. 1346 c.c., che richiede che l'oggetto del contratto sia possibile (anche in senso futuro), e con le norme sulla condizione sospensiva (artt. 1353 ss. c.c.). Nella pratica, è frequente nelle vendite di immobili in costruzione, di raccolti agricoli e di prodotti industriali da fabbricare, ambiti in cui la futurità dell'oggetto è strutturale al contratto.
Domande frequenti
Quando si trasferisce la proprietà nella vendita di cosa futura?
La proprietà si trasferisce automaticamente nel momento in cui la cosa viene ad esistenza, senza necessità di ulteriori atti. Per alberi e frutti, il trasferimento avviene rispettivamente al taglio e alla separazione.
Cosa succede se la cosa futura non viene mai ad esistenza?
Se le parti non avevano inteso concludere un contratto aleatorio, la vendita è nulla per mancanza dell'oggetto. Se invece il contratto era aleatorio (emptio spei), rimane valido anche se la cosa non esiste, poiché il rischio era stato assunto contrattualmente.
Qual è la differenza tra emptio rei speratae e emptio spei?
Nell'emptio rei speratae la venuta ad esistenza della cosa è condizione di efficacia del contratto (se la cosa non esiste, il contratto è nullo). Nell'emptio spei (vendita della speranza), una parte si accolla il rischio del mancato avveramento: il contratto è valido indipendentemente dall'esistenza della cosa.
La vendita di appartamenti in costruzione rientra nell'art. 1472 c.c.?
Sì, in linea di principio. La vendita di immobili da costruire ha ad oggetto una cosa futura e segue il meccanismo dell'art. 1472 c.c. per il trasferimento della proprietà, salvo le disposizioni speciali del d.lgs. 122/2005 a tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
L'art. 1472 c.c. si applica anche alla vendita di prodotti agricoli non ancora raccolti?
Sì. La vendita di frutti pendenti (es. uva in vigna, olive sull'albero) è una tipica vendita di cosa futura: la proprietà si acquista al momento della separazione dei frutti, salvo diversa pattuizione delle parti.