Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 2840 c.c. – Certificato dell’iscrizione
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Eseguita l’iscrizione, il conservatore restituisce al richiedente uno degli originali della nota, certificando, in calce al medesimo, la data e il numero d’ordine dell’iscrizione.
I titoli consegnati al conservatore sono custoditi secondo quanto è disposto dall’art. 2664.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 2839 - Articolo 2839 Codice Civile: Formalità per l’iscrizione dell’ipot…→Cod. civ. art. 2841 - Art. 2841 c.c.: Omissioni e inesattezze nei titoli o nelle note→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 2838 Codice Civile: Somma per cui l’iscrizione è eseguita→Articolo 2842 Codice Civile: Variazione del domicilio eletto→Articolo 2837 Codice Civile: Atti formati all’estero→Art. 2843 c.c.: Annotazione di cessione, di surrogazione e di al→Art. 2836 c.c.: Iscrizione in base ad atto pubblico o a sentenza→Articolo 2844 Codice Civile: Azioni e notificazioni→Articolo 2835 Codice Civile: Iscrizione in base a scrittura privata
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all'Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
In sintesi
Indice dei contenuti
La chiusura del procedimento di iscrizione
L'art. 2840 c.c. rappresenta il momento conclusivo del procedimento di iscrizione dell'ipoteca disciplinato dagli articoli precedenti. Una volta che il conservatore dei registri immobiliari ha esaminato il titolo, ricevuto la nota in doppio originale e proceduto materialmente all'iscrizione nei registri, deve restituire al richiedente uno degli originali della nota, dopo avervi apposto in calce una specifica certificazione.
Tale certificazione, secondo la norma, deve contenere due elementi imprescindibili: la data dell'iscrizione e il numero d'ordine con cui essa è stata eseguita. Si tratta di indicazioni che, pur sintetiche, hanno una rilevanza giuridica enorme nel sistema della pubblicità immobiliare: cristallizzano il momento esatto in cui la garanzia ha acquisito efficacia verso i terzi e individuano la sua posizione rispetto ad altre iscrizioni eventualmente esistenti o successive.
Il valore della data dell'iscrizione
La data dell'iscrizione è il momento dal quale l'ipoteca produce effetti verso i terzi. Da essa decorre, in particolare, il termine ventennale di efficacia (art. 2847 c.c.), oltre il quale l'iscrizione perde efficacia se non rinnovata. La data è inoltre il punto di riferimento per i conflitti tra creditori e per valutare l'anteriorità o posteriorità rispetto ad altre formalità (trascrizioni di compravendite, altre iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti).
La certificazione in calce alla nota costituisce per il creditore la prova documentale per eccellenza dell'avvenuta iscrizione. Si pensi a Tizio, che ha concesso a Caio un finanziamento garantito da ipoteca: la nota restituita con la certificazione del conservatore è il documento che attesta la nascita formale della sua garanzia e che potrà essere esibito in ogni successiva sede contenziosa o stragiudiziale per dimostrare la propria posizione di creditore ipotecario.
Il numero d'ordine e il rango dell'ipoteca
Il numero d'ordine è ancora più importante sotto il profilo sostanziale. Le iscrizioni ipotecarie sullo stesso immobile, infatti, non sono tutte equivalenti: si ordinano secondo una rigorosa progressione cronologica, e l'ordine di iscrizione determina il grado (o rango) dell'ipoteca. Chi ha iscritto per primo ha priorità nella soddisfazione del proprio credito in caso di espropriazione forzata; chi ha iscritto per secondo è soddisfatto solo dopo l'esaurimento del primo, e così via.
Si consideri il caso di un immobile su cui sono iscritte due ipoteche: la prima a favore di Tizio (banca finanziatrice dell'acquisto) e la seconda a favore di Caio (creditore successivo). Se l'immobile viene espropriato e venduto, il ricavato sarà destinato anzitutto a soddisfare integralmente Tizio nei limiti dell'iscrizione di primo grado; solo l'eventuale eccedenza sarà destinata a Caio. Il numero d'ordine, certificato dal conservatore, è quindi il dato che decide concretamente le sorti economiche dei creditori concorrenti.
La custodia dei titoli e l'art. 2664 c.c.
L'ultimo periodo della norma rinvia all'art. 2664 c.c. per quanto concerne la custodia dei titoli consegnati al conservatore. Ciò significa che gli originali delle scritture private autenticate (art. 2835 c.c.) e le copie degli atti pubblici e delle sentenze (art. 2836 c.c.) seguono il regime ordinario della conservazione documentale degli atti depositati presso l'ufficio dei registri immobiliari. Questa custodia non è un dettaglio organizzativo: garantisce nel tempo la possibilità di consultare i titoli che fondano le iscrizioni, a tutela dei terzi e dello stesso sistema della pubblicità.
Sotto il profilo pratico, il creditore che ha ottenuto l'iscrizione conserverà gelosamente la nota restituita con la certificazione: è il documento più importante per la prova del proprio diritto. In sede di cessione del credito, di surrogazione o di azione esecutiva, la nota certificata sarà sempre il punto di partenza documentale per dimostrare la titolarità e il rango della garanzia.
Profili di rilievo per l'attività professionale
Per gli operatori professionali (notai, avvocati, banche, commercialisti) la lettura coordinata degli artt. 2839 e 2840 c.c. mostra un sistema bilanciato: alla minuziosa elencazione delle indicazioni che la nota deve contenere fa da contrappeso la formale restituzione di una copia certificata, che vale come prova autentica dell'avvenuta iscrizione. È questo l'anello che chiude la catena documentale dell'ipoteca, dal titolo costitutivo alla pubblicità definitiva.
Domande frequenti
Cosa restituisce il conservatore al termine dell'iscrizione?
Restituisce uno dei due originali della nota di iscrizione, dopo aver apposto in calce la certificazione contenente data e numero d'ordine dell'iscrizione eseguita.
A cosa serve il numero d'ordine dell'iscrizione?
Determina il grado dell'ipoteca rispetto ad altre iscrizioni sullo stesso immobile. Le ipoteche di grado anteriore sono soddisfatte prima di quelle successive in caso di espropriazione forzata.
Da quando decorre l'efficacia dell'ipoteca?
Dalla data dell'iscrizione certificata dal conservatore. Da quella data inizia anche il termine ventennale di efficacia previsto dall'art. 2847 c.c., salvo rinnovazione.
Dove si conservano i titoli depositati presso il conservatore?
Sono custoditi presso l'ufficio dei registri immobiliari secondo le regole di archiviazione previste dall'art. 2664 c.c., per garantire la consultabilità nel tempo dei documenti che fondano le iscrizioni.
La nota certificata può essere utilizzata come prova in giudizio?
Sì. La certificazione del conservatore costituisce prova ufficiale dell'avvenuta iscrizione, della sua data e del numero d'ordine, ed è il documento principale per far valere il diritto del creditore ipotecario.