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Art. 2835 c.c. Iscrizione in base a scrittura privata
In vigore dal 19/04/1942
Se il titolo per l’iscrizione risulta da scrittura privata, la sottoscrizione di chi ha concesso l’ipoteca deve essere autenticata o accertata giudizialmente.
Il richiedente deve presentare la scrittura originale o, se questa è depositata in pubblico archivio o negli atti d’un notaio, una copia autenticata, con la certificazione che ricorrono i requisiti innanzi indicati.
L’originale o la copia rimane in deposito nell’ufficio dei registri immobiliari.
Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
Il ruolo della scrittura privata nella costituzione dell'ipoteca
L'art. 2835 c.c. disciplina una delle modalità con cui può avvenire l'iscrizione dell'ipoteca volontaria, e in particolare il caso in cui il titolo costitutivo sia una scrittura privata. La norma stabilisce un requisito formale stringente: la sottoscrizione di chi concede l'ipoteca deve essere autenticata da un notaio oppure accertata giudizialmente.
La ragione di tale rigore formale è duplice. Da un lato, l'ipoteca è una garanzia reale che incide profondamente sul patrimonio del concedente, perché grava un bene immobile e attribuisce al creditore poteri di espropriazione e prelazione. Dall'altro, il sistema della pubblicità immobiliare necessita di titoli sicuri quanto a provenienza, perché l'iscrizione produce effetti verso terzi e fonda il rango della garanzia.
Documentazione da presentare al conservatore
Il richiedente deve presentare la scrittura originale. Solo se l'originale risulta depositato in pubblico archivio o negli atti di un notaio (ad esempio perché allegato a un atto pubblico o oggetto di deposito formale), è ammessa la presentazione di una copia autenticata. In quest'ultimo caso, la copia deve recare la certificazione che la sottoscrizione del concedente è autenticata o accertata giudizialmente, perché senza tale attestazione il conservatore non potrebbe valutare la conformità del titolo al requisito di forma.
Si consideri il caso di Tizio, che riceve in prestito da Caio 100.000 euro e a garanzia gli concede ipoteca su un proprio immobile. Le parti redigono una scrittura privata, ma per consentirne l'iscrizione si recano dal notaio per autenticare la sottoscrizione di Tizio. La scrittura, così autenticata, costituisce titolo idoneo: Caio potrà presentarla al conservatore dei registri immobiliari e ottenere l'iscrizione dell'ipoteca, mentre l'originale rimarrà in deposito presso l'ufficio.
Deposito presso l'ufficio dei registri immobiliari
Una particolarità importante della disciplina è che l'originale della scrittura, o la copia autenticata che ne fa le veci, rimane in deposito presso l'ufficio dei registri immobiliari. Questa regola garantisce la conservazione documentale del titolo a fondamento dell'iscrizione, consentendo verifiche successive e tutelando i terzi che facciano affidamento sull'iscrizione stessa.
Sotto il profilo pratico, la norma comporta che, una volta consegnato il titolo, il creditore non potrà più disporre del documento originale: la sua tutela è affidata interamente all'iscrizione e ai poteri certificativi del conservatore. Per questa ragione, prima di consegnare la scrittura conviene sempre acquisirne copia integrale, eventualmente con certificazione di conformità, da custodire ad uso interno o per eventuali contestazioni.
Sottoscrizione autenticata o giudizialmente accertata
La sottoscrizione autenticata è quella per la quale un pubblico ufficiale (di norma il notaio) attesta che la firma è stata apposta in sua presenza da soggetto di cui ha verificato l'identità. L'accertamento giudiziale della sottoscrizione, invece, è l'esito di un procedimento volto a far dichiarare al giudice che la firma è realmente del soggetto a cui viene attribuita, tipicamente in caso di disconoscimento o contestazione. Entrambe le forme assicurano la certezza della provenienza, condizione necessaria perché la concessione di ipoteca sia opponibile e iscrivibile.
Domande frequenti
Si può iscrivere ipoteca con una semplice scrittura privata?
No. La scrittura privata è ammessa come titolo, ma la sottoscrizione di chi concede l'ipoteca deve essere autenticata da un notaio oppure accertata giudizialmente.
Cosa accade alla scrittura originale dopo l'iscrizione?
L'originale, o la copia autenticata che ne fa le veci, resta in deposito presso l'ufficio dei registri immobiliari, per garantire la conservazione del titolo che fonda l'iscrizione.
Quando posso presentare una copia anziché l'originale?
Solo quando l'originale è depositato in pubblico archivio o presso un notaio. In tal caso si presenta una copia autenticata che attesti i requisiti di forma della sottoscrizione.
Cosa significa accertamento giudiziale della sottoscrizione?
È il provvedimento con cui il giudice, all'esito di un procedimento, dichiara che la firma apposta sulla scrittura proviene effettivamente dal soggetto a cui è attribuita, conferendo certezza alla provenienza.
Perché la legge richiede una forma così rigorosa?
Perché l'ipoteca incide sul patrimonio immobiliare del concedente e produce effetti verso i terzi. La certezza della provenienza del consenso è indispensabile per la tutela del concedente e per l'affidabilità del sistema di pubblicità immobiliare.