Testo dell'articoloVigente
Informazione giuridica di carattere generale. Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 818 c.c. – Regime delle pertinenze
Testo vigente – R.D. 262/1942 (aggiornato da Normattiva)
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.
Vedi anche
→Cod. civ. art. 817 - Art. 817 Codice Civile: Pertinenze→Cod. civ. art. 819 - Articolo 819 Codice Civile: Diritti dei terzi sulle pertinenze→Cod. proc. civ. art. 1 - Articolo 1 Codice di Procedura Civile - Giurisdizione dei giudici…→Imp. successioni art. 1 - Art. 1 D.Lgs. 346/1990 - Oggetto dell’imposta→Cost. art. 2 - Diritti inviolabili→Articolo 816 Codice Civile: Universalità di mobili→Articolo 820 Codice Civile: Frutti naturali e frutti civili→Articolo 815 Codice Civile: Beni mobili iscritti in pubblici registri→Articolo 821 Codice Civile: Acquisto dei frutti→Art. 814 Codice Civile: Energie→Articolo 822 Codice Civile: Demanio pubblico→Articolo 813 Codice Civile: Distinzione dei diritti
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In sintesi
Indice dei contenuti
L'articolo 818 c.c. stabilisce il regime giuridico degli atti sulla cosa principale e sulle pertinenze: il trasferimento della principale include automaticamente le pertinenze, ma queste mantengono la capacità di essere oggetto di atti giuridici separati, e la rimozione del vincolo non pregiudica i terzi che avevano già acquistato diritti sulla principale.
Ratio della norma
Il vincolo pertinenziale è uno strumento di semplificazione del traffico giuridico: chi acquista un appartamento non è tenuto a elencare tutti i singoli componenti e accessori. Il primo comma realizza questo obiettivo; il secondo comma ne limita la rigidità ammettendo la circolazione separata delle pertinenze; il terzo comma tutela i terzi di buona fede che avevano fatto affidamento sull'integrità del complesso principale-pertinenza.
Analisi del testo
Primo comma: la regola dispositiva è che gli atti sulla cosa principale (vendita, donazione, ipoteca, usucapione, espropriazione) si estendono automaticamente alle pertinenze, «se non è diversamente disposto». La deroga può essere pattizia (le parti escludono le pertinenze dall'atto) o legale (alcune norme speciali escludono l'automatismo). Secondo comma: le pertinenze possono essere cedute, gravate da pegno, pignorate o usufruttate autonomamente, senza necessità di coinvolgere la cosa principale. Questo permette, ad es., di vendere separatamente il box auto pur mantenendo l'appartamento. Terzo comma: se il proprietario rimuove il vincolo pertinenziale (dispertinenzializzazione), tale cessazione non è opponibile ai terzi che abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale, tipicamente il creditore ipotecario o l'acquirente che aveva già trascritto il preliminare di compravendita.
Rilevanza pratica: ipoteca e pignoramento
L'effetto estensivo dell'art. 818 primo comma è di grande rilievo per le garanzie reali: l'ipoteca iscritta sull'appartamento si estende ex art. 2810 c.c. al box e alla cantina pertinenziali. Analogamente, il pignoramento immobiliare dell'appartamento comprende le pertinenze. Il creditore procedente deve tuttavia indicare nell'atto di pignoramento anche le pertinenze per evitare contestazioni in sede di vendita forzata. Per il preliminare di compravendita, la trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c. include le pertinenze: se nel frattempo il venditore rimuove il vincolo pertinenziale del box, la rimozione non è opponibile al promissario acquirente che aveva trascritto.
Connessioni con altre norme
L'art. 818 va letto con l'art. 817 c.c. (definizione di pertinenza), l'art. 819 c.c. (diritti dei terzi sulle pertinenze), l'art. 2810 c.c. (estensione dell'ipoteca alle pertinenze), l'art. 2645-bis c.c. (trascrizione del preliminare) e l'art. 555 c.p.c. (pignoramento immobiliare).
Domande frequenti
Se compro un appartamento senza menzionare il box, il box è incluso nella vendita?
Sì, se il box è pertinenza dell'appartamento ex art. 817 c.c. e l'atto non lo esclude espressamente. Il primo comma dell'art. 818 c.c. stabilisce che gli atti sulla cosa principale includono automaticamente le pertinenze. Per questo la prassi notarile indica sempre se il box è o meno compreso nell'atto.
È possibile pignorare solo il box pertinenziale senza pignorare l'appartamento?
Sì. Il secondo comma dell'art. 818 c.c. consente che le pertinenze formino oggetto di separati rapporti giuridici. Un creditore può pignorare solo il box (ove questo sia iscritto catastalmente come unità autonoma) senza coinvolgere l'appartamento principale.
Il proprietario può 'liberare' il box dal vincolo pertinenziale per venderlo separatamente?
Sì, ma con un limite: la cessazione del vincolo pertinenziale non è opponibile ai terzi che abbiano già acquistato diritti sulla cosa principale (art. 818 terzo comma c.c.). Quindi se sull'appartamento è già iscritta un'ipoteca, rimuovere il vincolo pertinenziale del box non libera il box dall'ipoteca già esistente.
La donazione di un appartamento include automaticamente la pertinenza non menzionata nell'atto?
Sì, in base al principio dell'art. 818 primo comma c.c. Tuttavia, la prassi notarile consiglia di menzionare espressamente le pertinenze nell'atto di donazione per evitare controversie future tra il donante, il donatario e i legittimari che potrebbero eccepire la violazione delle quote di riserva.