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Art. 819 c.c. Diritti dei terzi sulle pertinenze
In vigore
La destinazione di una cosa al servizio o all’ornamento di un’altra non pregiudica i diritti preesistenti su di essa a favore dei terzi. Tali diritti non possono essere opposti ai terzi di buona fede se non risultano da scrittura avente data certa anteriore, quando la cosa principale è un bene immobile o un bene mobile iscritto in pubblici registri. SEZIONE III – Dei frutti
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Avvertenza: il testo è pubblicato a fini informativi e divulgativi. Per casi specifici è sempre consigliato rivolgersi a un professionista abilitato.
In sintesi
L'articolo 819 c.c. tutela i terzi che vantino diritti preesistenti sulla pertinenza rispetto al proprietario che l'ha destinata al servizio della cosa principale, e al contempo protegge i successivi acquirenti della cosa principale in buona fede attraverso il requisito della data certa della scrittura.
Ratio della norma
La norma risolve un potenziale conflitto tra due categorie di soggetti: (1) il terzo che vanta un diritto sulla pertinenza (es. il creditore pignoratizio che aveva iscritto pegno su un macchinario) e (2) l'acquirente della cosa principale che acquista fidando nell'integrità del complesso principale-pertinenza. Il legislatore ha operato un bilanciamento: il primo comma salva i diritti preesistenti del terzo sulla pertinenza; il secondo comma li subordina, nei confronti dei terzi di buona fede acquirenti della cosa principale, all'onere di pubblicità.
Analisi del testo
Primo comma: il proprietario della cosa principale non può, con l'atto di destinazione pertinenziale, travolgere i diritti che i terzi avevano già sulla cosa accessoria prima che essa diventasse pertinenza. Se Tizio vantava pegno su un trattore prima che questo fosse destinato pertinenza del fondo agricolo di Caio, il pegno sopravvive all'atto di destinazione. Secondo comma: tuttavia, questi diritti preesistenti non sono opponibili ai terzi di buona fede che abbiano acquistato diritti sulla cosa principale, a meno che risultino da scrittura con data certa anteriore. La data certa si ottiene ex art. 2704 c.c.: registrazione, vidimazione notarile, morte di uno dei firmatari, ecc. Il requisito vale quando la cosa principale è un immobile o un bene mobile registrato: in questi casi, la certezza giuridica del sistema pubblicitario esige che i diritti sulle pertinenze siano anch'essi documentati con data certa.
Connessioni con altre norme
L'art. 819 va coordinato con l'art. 817 c.c. (definizione di pertinenza), l'art. 818 c.c. (regime degli atti sulla cosa principale), l'art. 2704 c.c. (data certa dei documenti privati) e l'art. 1153 c.c. (tutela dell'acquirente in buona fede di beni mobili). La norma si raccorda con il sistema della trascrizione immobiliare: chi vanta diritti su una pertinenza immobiliare dovrebbe, per piena tutela, provvedere alla trascrizione del titolo.
Domande frequenti
Se un creditore aveva pegno su un macchinario e questo viene destinato pertinenza di un fondo, il pegno si estingue?
No. L'art. 819 primo comma c.c. tutela espressamente i terzi con diritti preesistenti sulla cosa: il vincolo di pertinenza non estingue il pegno. Il creditore pignoratizio conserva il suo diritto sulla cosa, salvo il rispetto delle condizioni del secondo comma per l'opponibilità ai successivi acquirenti.
Quando un diritto su una pertinenza è opponibile ai terzi acquirenti della cosa principale?
È opponibile se risulta da scrittura avente data certa anteriore al trasferimento della cosa principale, nei casi in cui la cosa principale sia un immobile o un mobile registrato. Se la cosa principale è un mobile ordinario, il principio 'possesso vale titolo' ex art. 1153 c.c. prevale.
Come si ottiene la data certa di un documento privato?
Ex art. 2704 c.c.: (1) registrazione fiscale (data dell'atto di registrazione); (2) vidimazione notarile o giudiziale; (3) morte di uno dei firmatari; (4) evento naturale che dimostri in modo ugualmente certo la preesistenza del documento. Il mezzo più rapido e sicuro è la registrazione fiscale presso l'Agenzia delle Entrate.