Testo dell'articoloVigente
Art. 8 L. 431/1998 — Agevolazioni fiscali
Legge 9 dicembre 1998, n. 431 — Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
1. Nei comuni di cui all’ articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell’articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.
2. COMMA ABROGATO DAL D.L. 30 DICEMBRE 2016, N. 244, CONVERTITO CON MODIFICAZIONI DALLA L. 27 FEBBRAIO 2017, N. 19.
3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell’articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 1.
4. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell’interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all’aggiornamento dell’elenco dei comuni di cui al comma 1, anche articolando ed ampliando i criteri previsti dall’ articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899. La proposta del Ministro dei lavori pubblici è formulata avuto riguardo alle risultanze dell’attività dell’Osservatorio della condizione abitativa di cui all’articolo 12. Qualora le determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei beneficiari dell’agevolazione fiscale prevista dal comma 1, è corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, la percentuale di determinazione della base imponibile prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del Ministro delle finanze.
5. Al comma 1 dell’articolo 23 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: “I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
6. Per l’attuazione dei commi da 1 a 4 è autorizzata la spesa di lire 4 miliardi per l’anno 1999, di lire 157,5 miliardi per l’anno 2000, di lire 247,5 miliardi per l’anno 2001, di lire 337,5 miliardi per l’anno 2002, di lire 427,5 miliardi per l’anno 2003 e di lire 360 miliardi a decorrere dall’anno 2004.
7. Per l’attuazione del comma 5 è autorizzata la spesa di lire 94 miliardi per l’anno 2000 e di lire 60 miliardi a decorrere dall’anno 2001.
Stesso numero, altri codici
- Art. 8 D.Lgs. 504/1995 — Destinatario registrato
- Articolo 8 L. 184/1983: Dichiarazione dello stato di adottabilità
- Art. 8 Reg. (UE) 2024/1689 — Conformità ai requisiti
- Art. 8 Cod. Amb. — Commissione tecnica di verifica dell'impatto ambientale - VIA e VAS
- Art. 8 D.Lgs. 148/2015 — Compatibilità con lo svolgimento di attività lavorativa
- Art. 8 D.Lgs. 159/2011 — Decisione
In sintesi
L'articolo 8 della legge 431/1998 stabilisce agevolazioni fiscali per i contratti di locazione a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa. Nei comuni individuati dal decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, il reddito imponibile del locatore derivante dai contratti a canone concordato (articolo 2, comma 3) è ridotto del 30%, e la base imponibile per l'imposta proporzionale di registro è assunta nella misura minima del 70% del canone. Le agevolazioni non si applicano ai contratti transitori ordinari (articolo 5), salvo quelli per studenti universitari e quelli stipulati da enti locali come conduttori. Il comma 5 introduce un'importante tutela: i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile dal momento della conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, e per le imposte già versate su canoni non incassati è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.Indice dei contenuti
Le agevolazioni per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa
L'articolo 8 della legge 431/1998 rappresenta il pilastro fiscale del sistema del canone concordato. L'obiettivo del legislatore è incentivare i proprietari a stipulare contratti a canone concordato (articolo 2, comma 3) anziché a canone libero, riducendo la pressione fiscale sul reddito da locazione in cambio dell'accettazione di un canone convenzionalmente determinato, generalmente inferiore a quello di mercato. Il beneficio si applica nei comuni ad alta tensione abitativa indicati dall'articolo 1 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551 (convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61): le grandi città (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Venezia, Catania) e i comuni con esse confinanti, nonché i comuni a forte pressione abitativa individuati periodicamente dal CIPE (oggi, nelle funzioni corrispondenti, dalla Conferenza Stato-Regioni).
La riduzione del 30% del reddito imponibile IRPEF
Il comma 1 dell'articolo 8 prevede che, per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta tensione abitativa, il reddito imponibile derivante dalla locazione — determinato ai sensi dell'articolo 34 del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) — sia ulteriormente ridotto del 30%. La base di calcolo è il maggiore tra il reddito catastale rivalutato e il canone annuo di locazione ridotto del 5% forfetario; su tale importo si applica la riduzione del 30%, con un beneficio complessivo che può risultare significativo per i proprietari di immobili nelle aree urbane ad alta densità abitativa. Va ricordato che, con l'introduzione della cedolare secca (D.Lgs. 23/2011), il locatore che opti per tale regime applica un'aliquota ridotta del 10% (per i contratti a canone concordato, invece dell'ordinario 21% della cedolare secca per i contratti a canone libero), rendendo il canone concordato ancora più vantaggioso dal punto di vista fiscale.
La riduzione della base imponibile per l'imposta di registro
Sempre per i contratti a canone concordato, il comma 1 dell'articolo 8 stabilisce che il corrispettivo annuo preso a base per l'imposta proporzionale di registro sia assunto nella misura minima del 70% del canone effettivo. L'imposta di registro sui contratti di locazione, disciplinata dal D.P.R. 131/1986 (Testo Unico del Registro), si applica nella misura del 2% sul corrispettivo annuo per la durata del contratto. La riduzione della base imponibile al 70% comporta quindi un risparmio del 30% sull'imposta di registro dovuta. Per i contratti in cedolare secca, come detto, l'imposta di registro non è dovuta, rendendo questo beneficio residuale ma comunque rilevante per chi non opti per la cedolare.
L'esclusione dei contratti transitori e le eccezioni
Il comma 3 dell'articolo 8 limita espressamente l'applicazione delle agevolazioni ai contratti ordinari, escludendo quelli transitori di cui all'articolo 5. La ratio è evitare che lo strumento transitorio, già derogatorio rispetto alle durate minime di legge, sia ulteriormente incentivato fiscalmente, il che rischierebbe di renderlo il regime standard di fatto. Sono tuttavia eccettuati dal divieto: i contratti per studenti universitari (articolo 5, comma 2), che godono delle stesse agevolazioni dei contratti ordinari a canone concordato, e i contratti stipulati dagli enti locali come conduttori per esigenze abitative di carattere transitorio (articolo 1, comma 3). Per questi ultimi, la logica è che l'ente locale funge da soggetto garante dell'interesse pubblico all'alloggio, e la concessione del beneficio fiscale al proprietario facilita la messa a disposizione di alloggi a canone calmierato.
La tutela del locatore per i canoni non percepiti: il comma 5
Il comma 5 dell'articolo 8 introduce una norma di particolare rilevanza pratica, che integra il testo unico delle imposte sui redditi (articolo 23 del TUIR, nel testo vigente al momento dell'entrata in vigore della legge). La disposizione stabilisce che i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In precedenza, il locatore era tenuto a dichiarare come reddito anche i canoni che il conduttore moroso non aveva pagato, con un evidente effetto distorsivo; la norma ha eliminato questa anomalia, consentendo di escludere dal reddito i canoni non incassati a partire dalla data di conclusione del procedimento di convalida. Per le imposte eventualmente già versate su canoni non percepiti accertati nel procedimento di convalida, è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare, recuperabile nella dichiarazione dei redditi.
Il rapporto con la cedolare secca e il quadro fiscale attuale
L'introduzione della cedolare secca (D.Lgs. 23/2011) ha profondamente modificato il quadro fiscale delle locazioni abitative, in parte sovrapponendosi e in parte integrando le agevolazioni dell'articolo 8. Per i contratti a canone concordato con cedolare secca, l'aliquota è del 10% sul canone lordo (21% per il canone libero). Chi non opti per la cedolare secca può comunque avvalersi della riduzione del 30% del reddito IRPEF prevista dall'articolo 8, che nella pratica risulta vantaggiosa per i contribuenti in scaglioni IRPEF elevati. Il meccanismo della tutela per i canoni non percepiti (comma 5) è oggi disciplinato organicamente dal TUIR (articolo 26, comma 1), che rispecchia il principio introdotto dalla legge 431/1998: i canoni non incassati si escludono dal reddito a partire dal periodo d'imposta in cui è avvenuta la conclusione del procedimento di convalida di sfratto, o dell'intimazione di pagamento notificata ai sensi del codice di procedura civile.
L'aggiornamento dell'elenco dei comuni e la copertura finanziaria
Il comma 4 dell'articolo 8 affidava al CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica) il compito di aggiornare ogni ventiquattro mesi l'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa, sulla base delle risultanze dell'Osservatorio della condizione abitativa (articolo 12). Un ampliamento dell'elenco comporta automaticamente un adeguamento della percentuale di base imponibile per l'imposta di registro (previsto rimanere superiore al 70%), per garantire la copertura finanziaria della maggiore platea di beneficiari. I commi 6 e 7 prevedono la copertura finanziaria delle minori entrate derivanti dalle agevolazioni, originariamente quantificate in miliardi di lire, secondo gli stanziamenti indicati annualmente dalla legge finanziaria. Questi meccanismi finanziari, pur di rilievo prevalentemente tecnico-contabile, testimoniano l'attenzione del legislatore alla sostenibilità fiscale del sistema di incentivazione del canone concordato.
Casi pratici
Caso 1:
Caso 2:
Caso 3:
Domande frequenti