Art. 55 L. 392/1978 — Termine pagamento canoni scaduti e morosita’

Commento

Ratio della norma

L'art. 55 nasce dalla consapevolezza che lo sfratto per morosità — il provvedimento più temuto dall'inquilino — può colpire anche conduttori in temporanea difficoltà economica che potrebbero onorare il debito se solo avessero un po' di tempo. Il legislatore del 1978 ha introdotto un meccanismo di tutela sociale che bilancia l'interesse del locatore a ricevere il canone con quello del conduttore a non perdere l'abitazione per una crisi di liquidità temporanea. L'art. 55 non è un condono della morosità, ma un'opportunità condizionata e limitata: il conduttore che vuole beneficiarne deve pagare tutto, con interessi e spese, entro i termini fissati dal giudice.

Analisi e struttura

La norma articola la sanatoria della morosità su quattro livelli, con requisiti e termini progressivamente più favorevoli al crescere delle difficoltà dimostrate. Il primo livello è la sanatoria in udienza: il conduttore versa tutto quanto dovuto (canoni, oneri, interessi, spese processuali liquidate dal giudice) direttamente alla prima udienza. In questo caso non vi sono limiti di frequenza specifici nella norma principale. Il secondo livello è la sanatoria con termine: se il conduttore non può pagare in udienza, il giudice — davanti a «comprovate condizioni di difficoltà» — può assegnare un termine massimo di novanta giorni, rinviando poi l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza. Il terzo livello, più favorevole, si applica quando l'inadempienza è durata non oltre due mesi ed è conseguente a precarie condizioni economiche sopravvenute (disoccupazione, malattia, gravi difficoltà comprovate insorte dopo il contratto): in questo caso il termine sale a centoventi giorni. Il quarto elemento strutturale è il limite di frequenza del beneficio: la sanatoria può essere concessa non più di tre volte nel quadriennio in via ordinaria, non più di quattro volte se ricorrono le condizioni aggravate di cui al terzo comma. Il pagamento integrale nel termine esclude la risoluzione del contratto: il procedimento di sfratto si chiude e il rapporto locatizio prosegue.

Quando si applica

L'art. 55 si applica quando il conduttore è stato convenuto in giudizio per morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori ex art. 5. Si applica sia nelle locazioni abitative che in quelle commerciali, sia nel procedimento di convalida di sfratto (art. 663 c.p.c.) sia nel giudizio a cognizione piena. Il conduttore deve trovarsi in uno stato di morosità: il beneficio non si applica se il mancato pagamento è pacifico e prolungato senza alcuna giustificazione. Il limite di tre o quattro volte nel quadriennio è un elemento oggettivo che il giudice deve verificare d'ufficio prima di concedere il termine. Le condizioni di precaria situazione economica del terzo comma devono essere «comprovate»: non è sufficiente la mera allegazione, ma occorre documentazione (attestazione di disoccupazione, certificati medici, documentazione reddituale).

Confronto e norme correlate

L'art. 55 si raccorda con l'art. 5 (inadempimento del conduttore), che definisce i presupposti della morosità — mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, o mancato pagamento degli oneri accessori per importo superiore a due mensilità — e con l'art. 56 (modalità per il rilascio), che disciplina le conseguenze del mancato pagamento nel termine concesso. L'art. 56, comma 2, prevede che in caso di mancato pagamento nel termine ex art. 55, la data di esecuzione del rilascio non possa essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine. Con la L. 431/1998, l'art. 55 è rimasto applicabile alle nuove locazioni abitative in regime di canone libero, non essendo stato abrogato dalla nuova legge sulle locazioni. La giurisprudenza ha però dibattuto a lungo sull'interazione tra l'art. 55 e il procedimento di convalida di sfratto: il termine di grazia può essere concesso anche nella fase sommaria della convalida (prima dell'eventuale opposizione) oppure solo dopo l'opposizione? L'orientamento prevalente è per l'applicabilità anche nella fase sommaria.

Problemi applicativi

Il nodo interpretativo più dibattuto riguarda il conteggio delle tre o quattro concessioni nel quadriennio. La giurisprudenza ha precisato che il quadriennio decorre dalla prima concessione del beneficio, non dalla stipula del contratto; ogni concessione deve risultare da un atto giudiziario formale (ordinanza o verbale d'udienza). Se le precedenti concessioni non risultano dagli atti del procedimento, è onere del locatore provarle per far constare l'esaurimento del beneficio. Un secondo profilo critico riguarda il coordinamento tra il termine di grazia e l'esecuzione dello sfratto: se il conduttore paga entro il termine ma in misura parziale (anche di poche decine di euro), la sanatoria non si perfeziona e il provvedimento di sfratto riacquista piena efficacia. La giurisprudenza ha chiarito che il pagamento deve essere integrale: il pagamento parziale non sana la morosità e non impedisce il rilascio. Un terzo profilo è quello delle condizioni del terzo comma — disoccupazione, malattia, gravi difficoltà — che devono essere insorte dopo la stipulazione del contratto. Se le difficoltà erano preesistenti al contratto, il conduttore non può avvalersi del termine più lungo di centoventi giorni. Infine, il termine assegnato dal giudice è perentorio e non prorogabile: se il conduttore non paga entro la scadenza, non può chiedere un ulteriore rinvio e il giudice deve convalidare lo sfratto.