L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani
È nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri
Articolo in vigore. Alla verifica sul testo ufficiale questo articolo non risulta abrogato: la scheda lo dava erroneamente per non più vigente ed è stata corretta il 15 settembre 2026.
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In sintesi
L'art. 54 della L. 392/1978, ora abrogato, dichiarava nulla la clausola contrattuale con cui le parti stabilivano che le controversie sulla determinazione del canone fossero decise da arbitri anziché dal giudice ordinario. La norma rifletteva la diffidenza del legislatore del 1978 verso l'arbitrato nelle controversie locatizie, dove il conduttore era considerato parte debole che non doveva essere privata della tutela giurisdizionale pubblica. Con l'abrogazione, il divieto è venuto meno, ma l'arbitrato nelle locazioni rimane soggetto alle regole generali del codice di procedura civile.
Indice dei contenuti
Ratio della norma (storica)
L'art. 54, nel sistema originario della L. 392/1978, vietava il ricorso all'arbitrato per le controversie sulla determinazione del canone. La ratio era protettiva del conduttore: il legislatore temeva che le clausole compromissorie fossero imposte dal locatore in posizione contrattuale dominante, privando il conduttore dell'accesso al giudice ordinario e della connessa possibilità di stare in giudizio personalmente (prevista dall'art. 45 per le cause di valore minore). L'arbitrato, con i suoi costi e la sua informalità, avrebbe potuto danneggiare la parte più debole.
Analisi e struttura
La norma era di estrema semplicità: una sola disposizione che dichiarava nulla qualsiasi clausola compromissoria relativa alle controversie sulla determinazione, aggiornamento o adeguamento del canone. La nullità era assoluta, rilevabile d'ufficio, e rendeva operativa la clausola compromissoria come se non esistesse, con la conseguenza che la competenza tornava al giudice ordinario. Non era invece vietato il compromesso successivo all'insorgere della controversia, concluso quando le parti si trovavano in posizione di parità informativa.
Quando si applicava
La norma si applicava esclusivamente alle clausole compromissorie inserite nel contratto di locazione o in atti allegati, concernenti le controversie sul canone. Non vietava l'arbitrato per altri tipi di controversie locatizie (es. danni, restituzione del deposito cauzionale). L'abrogazione è avvenuta nell'ambito della progressiva liberalizzazione del mercato locatizio seguita alla L. 431/1998.
Confronto e norme correlate
Il divieto di clausola compromissoria nelle locazioni si inseriva in un orientamento più generale del legislatore degli anni Settanta di limitare l'arbitrato in materia di lavoro e locazioni, settori in cui una parte era considerata strutturalmente debole. L'art. 806 c.p.c. nel testo originario escludeva dalla compromettibilità le controversie su diritti indisponibili; la norma dell'art. 54 aggiungeva un ulteriore divieto specifico per il canone locatizio. Con la riforma dell'arbitrato (D.Lgs. 40/2006) e l'abrogazione dell'art. 54, l'arbitrato in materia locatizia è diventato in linea di principio ammissibile.
Problemi applicativi (storici)
Il principale dubbio interpretativo riguardava la distinzione tra clausola compromissoria (nulla ex art. 54) e compromesso (non vietato): la giurisprudenza aveva chiarito che il divieto colpiva solo le clausole preventive inserite nel contratto, non gli accordi compromissori conclusi dopo l'insorgere della controversia. Un secondo profilo riguardava l'estensione del divieto: alcuni sostenevano che si applicasse solo alle controversie sul canone abitativo, altri che includesse anche quelle commerciali; la posizione prevalente era per l'applicazione a entrambe le tipologie.
Casi pratici
Caso 1: Clausola compromissoria dichiarata nulla in epoca di vigenza
Caso 2: Compromesso concluso dopo la controversia sul canone
Caso 3: Arbitrato su controversia diversa dal canone nello stesso contratto
Domande frequenti
Cos'era il divieto di clausola compromissoria nelle locazioni ex art. 54 L.392/1978?
L'art. 54, oggi abrogato, vietava di inserire nel contratto di locazione clausole che deferissero agli arbitri le controversie sulla determinazione del canone. La norma era volta a proteggere il conduttore, parte debole, garantendogli l'accesso al giudice ordinario. Ogni clausola compromissoria di questo tipo era nulla e inefficace.
L'art. 54 è ancora in vigore?
No, l'art. 54 è stato abrogato. Il divieto di clausola compromissoria nelle controversie sul canone locatizio non esiste più. Con l'abrogazione, l'arbitrato in materia locatizia è diventato in linea di principio ammissibile, nel rispetto delle regole generali del codice di procedura civile sull'arbitrato.
Dopo l'abrogazione si può inserire una clausola arbitrale nel contratto di locazione?
In linea di principio sì, essendo venuto meno il divieto specifico. Occorre però verificare le regole generali sull'arbitrato: la controversia deve riguardare diritti disponibili, la clausola deve essere chiaramente espressa e rispettare i requisiti formali del c.p.c. Per le locazioni abitative, alcune norme imperative residuali potrebbero limitare l'arbitrato.
Qual era la differenza tra clausola compromissoria e compromesso?
La clausola compromissoria è un accordo preventivo, inserito nel contratto prima che sorga la controversia. Il compromesso è invece un accordo concluso dopo che la lite è insorta. Solo la clausola compromissoria era vietata dall'art. 54; il compromesso successivo era invece valido anche in vigenza della norma.
Andrea Marton — Dottore in Economia e Finanza · Divulgatore giuridico e fiscale
Fondatore e responsabile editoriale di Legge in Chiaro, portale di divulgazione giuridica e fiscale gratuita su 101 testi e codici italiani. È un progetto individuale: la selezione delle fonti, la stesura dei commenti e la revisione sono curate direttamente dall’autore. I contenuti hanno scopo informativo e divulgativo e non costituiscono consulenza professionale. Profilo completo →
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In sintesi
L'art. 54 della L. 392/1978, ora abrogato, dichiarava nulla la clausola contrattuale con cui le parti stabilivano che le controversie sulla determinazione del canone fossero decise da arbitri anziché dal giudice ordinario. La norma rifletteva la diffidenza del legislatore del 1978 verso l'arbitrato nelle controversie locatizie, dove il conduttore era considerato parte debole che non doveva essere privata della tutela giurisdizionale pubblica. Con l'abrogazione, il divieto è venuto meno, ma l'arbitrato nelle locazioni rimane soggetto alle regole generali del codice di procedura civile.Indice dei contenuti
Ratio della norma (storica)
L'art. 54, nel sistema originario della L. 392/1978, vietava il ricorso all'arbitrato per le controversie sulla determinazione del canone. La ratio era protettiva del conduttore: il legislatore temeva che le clausole compromissorie fossero imposte dal locatore in posizione contrattuale dominante, privando il conduttore dell'accesso al giudice ordinario e della connessa possibilità di stare in giudizio personalmente (prevista dall'art. 45 per le cause di valore minore). L'arbitrato, con i suoi costi e la sua informalità, avrebbe potuto danneggiare la parte più debole.
Analisi e struttura
La norma era di estrema semplicità: una sola disposizione che dichiarava nulla qualsiasi clausola compromissoria relativa alle controversie sulla determinazione, aggiornamento o adeguamento del canone. La nullità era assoluta, rilevabile d'ufficio, e rendeva operativa la clausola compromissoria come se non esistesse, con la conseguenza che la competenza tornava al giudice ordinario. Non era invece vietato il compromesso successivo all'insorgere della controversia, concluso quando le parti si trovavano in posizione di parità informativa.
Quando si applicava
La norma si applicava esclusivamente alle clausole compromissorie inserite nel contratto di locazione o in atti allegati, concernenti le controversie sul canone. Non vietava l'arbitrato per altri tipi di controversie locatizie (es. danni, restituzione del deposito cauzionale). L'abrogazione è avvenuta nell'ambito della progressiva liberalizzazione del mercato locatizio seguita alla L. 431/1998.
Confronto e norme correlate
Il divieto di clausola compromissoria nelle locazioni si inseriva in un orientamento più generale del legislatore degli anni Settanta di limitare l'arbitrato in materia di lavoro e locazioni, settori in cui una parte era considerata strutturalmente debole. L'art. 806 c.p.c. nel testo originario escludeva dalla compromettibilità le controversie su diritti indisponibili; la norma dell'art. 54 aggiungeva un ulteriore divieto specifico per il canone locatizio. Con la riforma dell'arbitrato (D.Lgs. 40/2006) e l'abrogazione dell'art. 54, l'arbitrato in materia locatizia è diventato in linea di principio ammissibile.
Problemi applicativi (storici)
Il principale dubbio interpretativo riguardava la distinzione tra clausola compromissoria (nulla ex art. 54) e compromesso (non vietato): la giurisprudenza aveva chiarito che il divieto colpiva solo le clausole preventive inserite nel contratto, non gli accordi compromissori conclusi dopo l'insorgere della controversia. Un secondo profilo riguardava l'estensione del divieto: alcuni sostenevano che si applicasse solo alle controversie sul canone abitativo, altri che includesse anche quelle commerciali; la posizione prevalente era per l'applicazione a entrambe le tipologie.
Casi pratici
Caso 1: Clausola compromissoria dichiarata nulla in epoca di vigenza
Caso 2: Compromesso concluso dopo la controversia sul canone
Caso 3: Arbitrato su controversia diversa dal canone nello stesso contratto
Domande frequenti
Cos'era il divieto di clausola compromissoria nelle locazioni ex art. 54 L.392/1978?
L'art. 54, oggi abrogato, vietava di inserire nel contratto di locazione clausole che deferissero agli arbitri le controversie sulla determinazione del canone. La norma era volta a proteggere il conduttore, parte debole, garantendogli l'accesso al giudice ordinario. Ogni clausola compromissoria di questo tipo era nulla e inefficace.
L'art. 54 è ancora in vigore?
No, l'art. 54 è stato abrogato. Il divieto di clausola compromissoria nelle controversie sul canone locatizio non esiste più. Con l'abrogazione, l'arbitrato in materia locatizia è diventato in linea di principio ammissibile, nel rispetto delle regole generali del codice di procedura civile sull'arbitrato.
Dopo l'abrogazione si può inserire una clausola arbitrale nel contratto di locazione?
In linea di principio sì, essendo venuto meno il divieto specifico. Occorre però verificare le regole generali sull'arbitrato: la controversia deve riguardare diritti disponibili, la clausola deve essere chiaramente espressa e rispettare i requisiti formali del c.p.c. Per le locazioni abitative, alcune norme imperative residuali potrebbero limitare l'arbitrato.
Qual era la differenza tra clausola compromissoria e compromesso?
La clausola compromissoria è un accordo preventivo, inserito nel contratto prima che sorga la controversia. Il compromesso è invece un accordo concluso dopo che la lite è insorta. Solo la clausola compromissoria era vietata dall'art. 54; il compromesso successivo era invece valido anche in vigenza della norma.