Testo dell'articoloAbrogato
Art. 23 L. 392/1978 — Riparazioni straordinarie
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui e’ adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entita’, il locatore puo’ chiedere al conduttore che il canone risultante dall’applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennita’ e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.
L’aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta e’ fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui e’ situato l’immobile.
Le controversie derivanti dall’applicazione del presente articolo sono decise con le modalita’ indicate negli articoli 43 e seguenti.
Stesso numero, altri codici
- Art. 23 Cod. Amb. — Presentazione dell'istanza, avvio del procedimento di VIA e pubblicazione degli atti
- Art. 23 D.Lgs. 159/2011 — Procedimento applicativo
- Art. 23 D.Lgs. 209/2005 — Attività in regime di stabilimento
- Art. 23 D.Lgs. 42/2004 — Procedure edilizie semplificate
- Art. 23 CAD — (Copie analogiche di documenti informatici)
- Art. 23 Codice Civile: Annullamento e sospensione delle
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Commento
Ratio della norma
L'articolo 23 si inseriva nel sistema dell'equo canone come meccanismo correttivo: il canone determinato per legge era per sua natura rigido e non teneva conto degli investimenti straordinari che il locatore poteva sostenere per conservare l'immobile. La norma bilanciava l'interesse del conduttore alla stabilità del canone con quello del locatore a non subire una perdita economica netta in conseguenza di lavori imprescindibili per la funzionalità dell'immobile. Senza questa valvola di sfogo, il locatore avrebbe avuto un disincentivo strutturale a eseguire le manutenzioni straordinarie necessarie.
Analisi e struttura
L'aumento era subordinato a una serie di presupposti cumulativi: le opere dovevano essere «importanti ed improrogabili», finalizzate a conservare la destinazione dell'immobile o a evitare danni che ne compromettessero l'efficienza, oppure di rilevante entità anche se qualificabili come straordinaria manutenzione. Il quantum dell'aumento era parametrato all'interesse legale sul capitale impiegato, al netto delle indennità e dei contributi pubblici percepiti o da percepire. La decorrenza era dalla data di ultimazione lavori se la richiesta era fatta entro trenta giorni, altrimenti dal primo giorno del mese successivo alla richiesta. Il meccanismo si estendeva ai contributi di miglioria per trasformazioni urbane.
Quando si applica
La norma trovava applicazione nei contratti di locazione abitativa soggetti all'equo canone. Non si applicava a locazioni transitorie, a immobili di edilizia convenzionata o sovvenzionata, né agli immobili catastali A/8 e A/9 esclusi dall'equo canone ex art. 26. Poiché la norma è abrogata, essa rileva oggi soltanto per i contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della L. 431/1998 e per i quali le parti non abbiano concordato il passaggio al nuovo regime.
Confronto e norme correlate
La L. 431/1998, che ha abrogato gli articoli da 1 a 26 della L. 392/1978 per le locazioni abitative, non prevede un meccanismo analogo di aumento del canone per lavori straordinari: nei contratti a canone libero (4+4) il canone è liberamente concordato e la sua revisione è rimessa all'autonomia privata; nei contratti concordati (3+2) il canone è fissato dagli accordi territoriali. Ai sensi dell'art. 1576 c.c., le riparazioni straordinarie restano a carico del locatore, ma il loro costo non si ripercuote automaticamente sul canone come prevedeva la L. 392/1978.
Problemi applicativi
La principale questione interpretativa riguardava la nozione di opere «importanti ed improrogabili»: la giurisprudenza aveva chiarito che non ogni intervento di manutenzione straordinaria consentiva l'aumento, ma solo quello tecnicamente necessario e non dilazionabile. Controversa era anche la base di calcolo: l'interesse legale si applicava sul costo effettivamente sostenuto, documentato da fatture, al netto dei contributi regionali o statali. Le controversie erano soggette al tentativo obbligatorio di conciliazione ex artt. 43-44 della stessa legge.
Casi pratici
Caso 1: Rifacimento impianto idrico per perdita strutturale
Caso 2: Contributo di miglioria per rifacimento fognatura pubblica
Caso 3: Decorrenza dell'aumento oltre i trenta giorni
Domande frequenti
Che cosa prevedeva l'art. 23 della L. 392/1978 sulle riparazioni straordinarie?
L'articolo consentiva al locatore di integrare il canone di equo canone con un aumento pari all'interesse legale sul capitale impiegato per opere importanti e improrogabili di straordinaria manutenzione dell'immobile, al netto di eventuali indennità pubbliche percepite. La norma è oggi abrogata dalla L. 431/1998 per le locazioni abitative.
L'art. 23 L. 392/1978 si applica ancora oggi?
No: la L. 431/1998 ha abrogato gli articoli da 1 a 26 della L. 392/1978 per le locazioni abitative stipulate dopo la sua entrata in vigore. Residuano effetti solo per i rarissimi contratti transitoriamente ancora soggetti al vecchio regime e non ancora risolti o riconvertiti.
Entro quando il locatore doveva chiedere l'aumento dopo i lavori?
La richiesta andava formulata entro trenta giorni dalla ultimazione delle opere: in tal caso l'aumento decorreva dalla fine lavori. Se la richiesta era tardiva, l'aumento decorreva dal primo giorno del mese successivo alla ricezione della raccomandata da parte del conduttore.
Come si calcolava concretamente l'aumento del canone?
Si applicava il tasso di interesse legale vigente all'epoca al capitale effettivamente speso per i lavori (documentato da fatture), dedotte le indennità o i contributi pubblici già percepiti o da percepire. Il locatore non poteva pretendere un aumento superiore a tale importo.