Testo dell'articoloAbrogato
Informazione giuridica di carattere generale — Il presente contenuto costituisce informazione giuridica di carattere generale e non sostituisce in alcun modo il parere di un avvocato iscritto all’Albo. La norma riportata è tratta da fonti ufficiali (Normattiva, Gazzetta Ufficiale) e il commento ha finalità divulgativa. Per la valutazione del caso specifico è necessario consultare un professionista abilitato.
Art. 25 L. 392/1978 — Adeguamento del canone
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all’adeguamento del canone in relazione all’eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetusta’ che si applica al momento del rinnovo contrattuale.
L’adeguamento del canone avra’ effetto dal mese sucessivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.
Scheda in aggiornamento. Il commento professionale, i casi pratici e le FAQ per questo articolo sono in corso di redazione.
Per il testo normativo integrale e aggiornato consulta Normattiva.it.
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Commento
Ratio della norma
Il canone di equo canone era calcolato sulla base di elementi fisici dell'immobile (superficie, coefficienti di tipologia, conservazione, ubicazione) che potevano mutare nel corso del rapporto. L'articolo 25 rispondeva all'esigenza di adeguare dinamicamente il canone a queste variazioni oggettive, senza dover attendere la scadenza contrattuale. La norma era bidirezionale: poteva favorire sia il locatore (se l'immobile migliorava o la zona rivalutava) sia il conduttore (se l'immobile si deteriorava o il coefficiente scendeva).
Analisi e struttura
Il meccanismo era azionabile da entrambe le parti, in qualsiasi momento del rapporto contrattuale, con lettera raccomandata. Gli elementi che giustificavano l'adeguamento erano quelli degli articoli 13 (superficie convenzionale) e 15 (coefficienti correttivi: tipologia catastale, classe demografica, ubicazione, livello di piano, stato di conservazione). Era espressamente escluso il coefficiente di vetustà (art. 20), che poteva essere rideterminato soltanto al momento del rinnovo contrattuale, per evitare riduzioni continue del canone legate al normale invecchiamento dell'immobile.
Quando si applica
La norma si applicava ai contratti abitativi soggetti all'equo canone. Un esempio tipico era il mutamento dello stato di conservazione dell'immobile: se l'immobile passava da stato «normale» a «mediocre» (coefficiente 0,80 ex art. 21), il conduttore poteva chiedere l'adeguamento al ribasso del canone. Viceversa, se il comune rivalutava la zona urbanistica aumentando il coefficiente di ubicazione, il locatore poteva richiedere l'adeguamento al rialzo. La norma è abrogata per le locazioni abitative post-1998.
Confronto e norme correlate
A differenza dell'art. 24 (solo aggiornamento ISTAT), l'art. 25 consentiva un adeguamento strutturale legato ai parametri oggettivi del calcolo del canone. Nei contratti post-L. 431/1998, questo tipo di adeguamento è sostituito dalla libera trattativa tra le parti: nel canone libero 4+4 il canone è immutabile per la durata del contratto salvo clausola di aggiornamento ISTAT espressamente prevista; nei contratti concordati, il canone è fissato dagli accordi territoriali rinnovabili periodicamente.
Problemi applicativi
Il principale nodo pratico era la prova del mutamento degli elementi: per dimostrare, ad esempio, che lo stato di conservazione era peggiorato, era necessaria una perizia tecnica o un accertamento del giudice. La giurisprudenza aveva chiarito che il semplice degrado fisiologico non bastava; occorreva una variazione apprezzabile e documentabile. La esclusione del coefficiente di vetustà dall'adeguamento infra-contrattuale era talvolta aggirata con richieste camuffate come «mutamento stato di conservazione», con esiti processuali spesso incerti.
Casi pratici
Caso 1: Riduzione canone per peggioramento stato conservazione
Caso 2: Aumento canone per riqualificazione della zona
Caso 3: Tentativo di adeguamento per vetustà respinto
Domande frequenti
Che cosa prevedeva l'art. 25 L. 392/1978 sull'adeguamento del canone?
L'articolo consentiva a entrambe le parti di richiedere in qualsiasi momento l'adeguamento del canone di equo canone in caso di mutamento degli elementi fisici che concorrevano al suo calcolo (superficie convenzionale, coefficienti di tipologia, ubicazione, stato di conservazione). Era escluso il coefficiente di vetustà, aggiornabile solo alla scadenza contrattuale. La norma è abrogata dalla L. 431/1998.
Qual era la differenza tra aggiornamento (art. 24) e adeguamento (art. 25) del canone?
L'aggiornamento ex art. 24 seguiva la dinamica inflazionistica ISTAT ed era calcolato in percentuale del canone in essere. L'adeguamento ex art. 25 rispondeva invece a mutamenti oggettivi degli elementi fisici dell'immobile o del territorio, modificando la base di calcolo del canone equo. I due meccanismi erano cumulabili.
Chi poteva richiedere l'adeguamento del canone ex art. 25?
Entrambe le parti: il locatore poteva richiederlo in caso di miglioramento dell'immobile o rivalutazione della zona; il conduttore poteva richiederlo in caso di peggioramento dello stato di conservazione o riduzione del coefficiente di ubicazione. La richiesta andava formulata con lettera raccomandata.
Perché la vetustà era esclusa dall'adeguamento infra-contrattuale?
Il legislatore ha escluso il coefficiente di vetustà per evitare che il canone si riducesse continuamente nel corso del contratto per il normale invecchiamento dell'immobile. La vetustà poteva incidere sul canone solo al momento del rinnovo, quando le parti rideterminavano il canone tenendo conto dell'anno di costruzione aggiornato.