Testo dell'articoloAbrogato
Art. 26 L. 392/1978 — Ambito di applicazione dell’equo canone
L. 27 luglio 1978, n. 392 — Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata; d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente l’entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall’ISTAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
Stesso numero, altri codici
- Art. 26 Cod. Amb. — (Integrazione del provvedimento di VIA negli atti autorizzatori)
- Art. 26 D.Lgs. 159/2011 — Intestazione fittizia
- Art. 26 D.Lgs. 209/2005 — Elenco delle imprese comunitarie operanti in Italia
- Art. 26 D.Lgs. 42/2004 — (Valutazione di impatto ambientale)
- Art. 26 CAD — Articolo abrogato
- Art. 26 Codice Civile: Coordinamento di attività e unificazione di
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Commento
Ratio della norma
Il sistema dell'equo canone nasceva per proteggere il conduttore debole in un mercato delle locazioni caratterizzato da scarsità dell'offerta e forte sperequazione contrattuale. L'esclusione delle categorie indicate dall'art. 26 rispondeva a una logica coerente: le locazioni transitorie non necessitavano di protezione duratura; gli alloggi pubblici e convenzionati avevano già un proprio sistema di calmieramento del canone; gli immobili di lusso riguardavano una fascia di mercato dove la disparità economica era invertita o comunque non richiedeva tutela legale; i piccoli comuni, infine, non presentavano quel grado di tensione del mercato immobiliare che giustificava l'intervento calmieratore.
Analisi e struttura
Le esclusioni si articolano in due livelli. Il primo comma esclude categorie soggettive e tipologiche: locazioni transitorie (con la clausola di salvaguardia per chi abita stabilmente), edilizia pubblica (alloggi ERP), edilizia convenzionata, immobili di lusso A/8 e A/9. Il secondo comma aggiunge un'esclusione territoriale: comuni con meno di 5.000 abitanti al censimento 1971 e senza crescita demografica significativa nel quinquennio precedente e nei quinquenni successivi. Era il comune stesso a dover dare pubblica notizia della propria condizione di esonero.
Quando si applica
La norma era rilevante per determinare se un contratto rientrasse o meno nel regime vincolistico dell'equo canone. In caso di controversia, il conduttore che rivendicava la tutela dell'equo canone e il locatore che negava l'applicabilità della legge si confrontavano spesso sull'inquadramento catastale A/8-A/9 dell'immobile o sul carattere transitorio della locazione. La norma è abrogata per i contratti post-L. 431/1998; le esclusioni odierne sono regolate direttamente dall'art. 1 della L. 431/1998.
Confronto e norme correlate
La L. 431/1998 ha un diverso sistema di esclusioni: non si applica ai contratti aventi a oggetto immobili di categoria A/1, A/8 e A/9 (confermando l'esclusione degli immobili di lusso), agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai contratti relativi a immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali), e ad alcune altre categorie. La nozione di locazione transitoria sopravvive nella L. 431/1998 con il contratto a uso transitorio (art. 5), che richiede però la prova documentale dell'esigenza transitoria del conduttore.
Problemi applicativi
Le controversie più frequenti riguardavano la qualificazione dell'immobile come A/8 o A/9 (ville e castelli): la categoria catastale era determinante e la sua contestazione richiedeva perizia tecnica. Altra questione delicata era la prova del carattere transitorio della locazione: il locatore che aveva pattuito una locazione «transitoria» per eludere l'equo canone rischiava la conversione automatica in locazione ordinaria qualora risultasse che il conduttore vi abitava stabilmente per motivi di lavoro o studio. L'esclusione dei piccoli comuni era in pratica poco applicata per la complessità dell'accertamento demografico.
Casi pratici
Caso 1: Villa in categoria A/8 esclusa dall'equo canone
Caso 2: Locazione transitoria convertita in ordinaria
Caso 3: Piccolo comune: accertamento dell'esonero demografico
Domande frequenti
Quali locazioni abitative erano escluse dall'equo canone ex art. 26 L. 392/1978?
Erano escluse le locazioni transitorie (salvo residenza stabile per lavoro o studio), gli alloggi di edilizia pubblica con canone sociale, gli alloggi convenzionati, gli immobili di lusso nelle categorie catastali A/8 e A/9, e le locazioni in comuni con meno di 5.000 abitanti senza crescita demografica. La norma è abrogata dalla L. 431/1998.
Gli immobili di lusso A/8 e A/9 sono ancora esclusi dalla normativa sulle locazioni?
Sì: la L. 431/1998 ha confermato l'esclusione degli immobili in categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi) dalla propria disciplina. Questi immobili sono soggetti alle sole norme del codice civile e all'autonomia contrattuale delle parti.
Una locazione qualificata come transitoria poteva essere riqualificata come ordinaria?
Sì: l'art. 26 prevedeva una salvaguardia esplicita per il conduttore che abitasse stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o studio. In tal caso, anche se il contratto era formalmente qualificato come transitorio, si applicava la disciplina ordinaria dell'equo canone con la durata minima di quattro anni.
Qual è oggi la normativa di riferimento per le esclusioni nelle locazioni abitative?
La L. 431/1998 (art. 1) stabilisce le categorie escluse dalla propria disciplina. Per le locazioni abitative non escluse, si applica il regime del contratto libero 4+4 o del contratto concordato 3+2, con le relative tutele in materia di rinnovo, disdetta e canone.