Testo dell'articoloAbrogato
Art. 26 L. 392/1978 – Ambito di applicazione dell’equo canone
L. 27 luglio 1978, n. 392 – Disciplina delle locazioni di immobili urbani (equo canone)
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano: a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio; b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in base alle disposizioni vigenti; c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina dell’edilizia convenzionata; d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie catastali A/8 e A/9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000 abitanti qualora, nel quinquennio precedente l’entrata in vigore della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o comunque l’aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio nazionale, secondo i dati pubblicati dall’ISTAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui al precedente comma e delle eventuali variazioni.
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In sintesi
L'articolo 26 della L. 392/1978 delimitava negativamente il campo di applicazione del sistema dell'equo canone abitativo, elencando le categorie di locazioni escluse. Erano escluse: le locazioni transitorie (salvo che il conduttore abitasse stabilmente per motivi di lavoro o studio), gli alloggi di edilizia pubblica con canone sociale, gli alloggi di edilizia convenzionata, e gli immobili di lusso nelle categorie catastali A/8 e A/9. Un ulteriore esonero riguardava i piccoli comuni (fino a 5.000 abitanti al censimento 1971) con popolazione stabile o in calo demografico. La norma è oggi abrogata dalla L. 431/1998, che ha integralmente ridisegnato la disciplina delle locazioni abitative.Indice dei contenuti
Ratio della norma
Il sistema dell'equo canone nasceva per proteggere il conduttore debole in un mercato delle locazioni caratterizzato da scarsità dell'offerta e forte sperequazione contrattuale. L'esclusione delle categorie indicate dall'art. 26 rispondeva a una logica coerente: le locazioni transitorie non necessitavano di protezione duratura; gli alloggi pubblici e convenzionati avevano già un proprio sistema di calmieramento del canone; gli immobili di lusso riguardavano una fascia di mercato dove la disparità economica era invertita o comunque non richiedeva tutela legale; i piccoli comuni, infine, non presentavano quel grado di tensione del mercato immobiliare che giustificava l'intervento calmieratore.
Analisi e struttura
Le esclusioni si articolano in due livelli. Il primo comma esclude categorie soggettive e tipologiche: locazioni transitorie (con la clausola di salvaguardia per chi abita stabilmente), edilizia pubblica (alloggi ERP), edilizia convenzionata, immobili di lusso A/8 e A/9. Il secondo comma aggiunge un'esclusione territoriale: comuni con meno di 5.000 abitanti al censimento 1971 e senza crescita demografica significativa nel quinquennio precedente e nei quinquenni successivi. Era il comune stesso a dover dare pubblica notizia della propria condizione di esonero.
Quando si applica
La norma era rilevante per determinare se un contratto rientrasse o meno nel regime vincolistico dell'equo canone. In caso di controversia, il conduttore che rivendicava la tutela dell'equo canone e il locatore che negava l'applicabilità della legge si confrontavano spesso sull'inquadramento catastale A/8-A/9 dell'immobile o sul carattere transitorio della locazione. La norma è abrogata per i contratti post-L. 431/1998; le esclusioni odierne sono regolate direttamente dall'art. 1 della L. 431/1998.
Confronto e norme correlate
La L. 431/1998 ha un diverso sistema di esclusioni: non si applica ai contratti aventi a oggetto immobili di categoria A/1, A/8 e A/9 (confermando l'esclusione degli immobili di lusso), agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai contratti relativi a immobili vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali), e ad alcune altre categorie. La nozione di locazione transitoria sopravvive nella L. 431/1998 con il contratto a uso transitorio (art. 5), che richiede però la prova documentale dell'esigenza transitoria del conduttore.
Problemi applicativi
Le controversie più frequenti riguardavano la qualificazione dell'immobile come A/8 o A/9 (ville e castelli): la categoria catastale era determinante e la sua contestazione richiedeva perizia tecnica. Altra questione delicata era la prova del carattere transitorio della locazione: il locatore che aveva pattuito una locazione «transitoria» per eludere l'equo canone rischiava la conversione automatica in locazione ordinaria qualora risultasse che il conduttore vi abitava stabilmente per motivi di lavoro o studio. L'esclusione dei piccoli comuni era in pratica poco applicata per la complessità dell'accertamento demografico.
Casi pratici
Caso 1: Villa in categoria A/8 esclusa dall'equo canone
Caso 2: Locazione transitoria convertita in ordinaria
Caso 3: Piccolo comune: accertamento dell'esonero demografico
Domande frequenti
Quali locazioni abitative erano escluse dall'equo canone ex art. 26 L. 392/1978?
Erano escluse le locazioni transitorie (salvo residenza stabile per lavoro o studio), gli alloggi di edilizia pubblica con canone sociale, gli alloggi convenzionati, gli immobili di lusso nelle categorie catastali A/8 e A/9, e le locazioni in comuni con meno di 5.000 abitanti senza crescita demografica. La norma è abrogata dalla L. 431/1998.
Gli immobili di lusso A/8 e A/9 sono ancora esclusi dalla normativa sulle locazioni?
Sì: la L. 431/1998 ha confermato l'esclusione degli immobili in categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi) dalla propria disciplina. Questi immobili sono soggetti alle sole norme del codice civile e all'autonomia contrattuale delle parti.
Una locazione qualificata come transitoria poteva essere riqualificata come ordinaria?
Sì: l'art. 26 prevedeva una salvaguardia esplicita per il conduttore che abitasse stabilmente nell'immobile per motivi di lavoro o studio. In tal caso, anche se il contratto era formalmente qualificato come transitorio, si applicava la disciplina ordinaria dell'equo canone con la durata minima di quattro anni.
Qual è oggi la normativa di riferimento per le esclusioni nelle locazioni abitative?
La L. 431/1998 (art. 1) stabilisce le categorie escluse dalla propria disciplina. Per le locazioni abitative non escluse, si applica il regime del contratto libero 4+4 o del contratto concordato 3+2, con le relative tutele in materia di rinnovo, disdetta e canone.